Comprar vivienda exige ya un ahorro mínimo para la hipoteca del 30% del valor, y toca calcular cuánto necesitas antes de firmar. La banca ha dejado atrás el 20% de entrada tradicional y financia menos del total.
Te lo traduzco. Las entidades condicionan la concesión a que el importe del préstamo no supere el 70% del valor del inmueble que vas a comprar, según los últimos datos del Consejo General del Notariado. El porcentaje medio de financiación se consolida en el 72% sobre el valor de tasación en junio, último mes disponible, y apenas se ha movido desde que arrancó 2026.
El nuevo colchón: del 20% al 30% de ahorro previo
La cifra es clara. Si compras un piso de 200.000 euros, necesitas aportar 60.000 euros de entrada, el 30% del valor. Ya no basta con el 20% que se manejaba hace años: la banca ha ido limando el porcentaje de financiación poco a poco desde la burbuja de 2008.
Fíjate en la evolución. Hace tres años, en el verano de 2023, el límite medio de financiación tocó suelo en el entorno del 68% y 69%, el nivel más bajo histórico registrado. Ahora que los tipos de interés se acercan al 2%, la banca ha relajado levemente el grifo, pero el ahorro previo sigue rondando el 30% del precio. Aquí viene lo importante: no es solo la entrada.
La letra pequeña de la concesión y cuánto toca ahorrar
A los 60.000 euros del ejemplo se suman los gastos de compraventa: impuestos, gestoría, notaría y registro. El requisito bancario cubre solo la parte que no financia; todo lo demás sale de tu bolsillo. La regla de oro es pensar en el coste completo antes de elegir vivienda, no solo en la entrada.
Otro matiz que conviene tener claro: la banca calcula el préstamo sobre el valor de tasación, no sobre el precio de compraventa. Si la tasación sale por debajo del precio que has pactado, el 70% se aplica sobre la cifra más baja, y la entrada sube. Tiene sentido pedir una tasación previa antes de adelantar la señal.
La entrada no es un capricho del banco: es el colchón que protege al sistema y, de paso, selecciona quién puede comprar.
| Precio de la vivienda | Financiación bancaria (70%) | Ahorro mínimo previo (30%) |
|---|---|---|
| 180.000 euros | 126.000 euros | 54.000 euros |
| 200.000 euros | 140.000 euros | 60.000 euros |
| 250.000 euros | 175.000 euros | 75.000 euros |
| 300.000 euros | 210.000 euros | 90.000 euros |
La tabla asume el escenario más estricto, el 70% de financiación. Como la media de junio se situó en el 72%, en algunas operaciones el ahorro real puede ser algo inferior. Aun así, el salto desde el 20% tradicional obliga a revisar el calendario de compra y el colchón que llevas acumulado.
Qué mueve al Banco de España y qué puede cambiar en la compra
El supervisor recomienda desde hace años que la banca no conceda hipotecas por encima del 80% del valor de tasación. Ese límite se superó con creces en plena burbuja, cuando algunas entidades ofrecían el 100%. La corrección posterior fue brusca y dejó una cicatriz que aún condiciona el acceso a la vivienda.
Ahora el Banco de España está afinando una futura regulación para limitar las condiciones de concesión, pero busca excluir a quienes podrían quedar fuera del mercado por un endurecimiento excesivo. Los estándares con los que ya trabaja la banca son conocidos: no superar el 80% del valor, que las cuotas mensuales no rebasen un tercio de los ingresos y que el plazo no se alargue más allá de la jubilación.
Los más expuestos son los jóvenes. Según el INE, el salario medio apenas alcanza 1.372 euros brutos al mes y la edad de emancipación supera los 30 años, la más alta de la Unión Europea. Con ese salario, una cuota que no exceda un tercio de los ingresos se queda muy lejos de lo que piden muchos precios de mercado. Y juntar 60.000 euros de entrada antes de firmar es un reto mayor.
La dependencia de la hipoteca también ha cambiado: hoy se necesita en el 53% de las compraventas, frente al 40% de hace tres años. El 47% restante se cierra sin financiación, en general grandes patrimonios, inversores o ahorradores que reciben una herencia o donación. La variable no es menor: si la regulación futura endurece los límites, la primera vivienda habitual debería quedar al margen de la restricción, al menos en los planes del supervisor.
Con estas cifras, mi consejo es tratar el 30% como un suelo, no como un techo. Si tu presupuesto no llega a esa entrada, mejor esperar y seguir ahorrando que firmar una hipoteca al límite y quedarte sin margen para imprevistos. La compra de vivienda no puede convertirse en una trampa de liquidez.
💶 El Impacto en tu Bolsillo
- Qué hacer hoy: Revisa tu ahorro y calcula si alcanzas el 30% del precio de la vivienda que barajas, sumando impuestos y gastos de compraventa.
- Qué vigilar: Las estadísticas mensuales del Consejo General del Notariado y cualquier propuesta del Banco de España que cambie el porcentaje máximo de financiación.
- El error a evitar: Elegir vivienda contando solo con la entrada del 20% y descubrir después que la banca no financia más del 70% del valor de tasación.
