El Gobierno ha dado un nuevo giro a su política de vivienda. Después de que la primera línea de avales hipotecarios del Instituto de Crédito Oficial (ICO) apenas alcanzara el 20% de los 50.000 préstamos previstos, el Ejecutivo relanza la medida con umbrales de renta más amplios, y suma una nueva ayuda directa a los promotores: 12.250 millones de euros en créditos blandos con condonación de deuda para construir vivienda asequible.
La crisis de acceso a la vivienda se desborda. Según un informe reciente de BBVA Research, el déficit de pisos en España llegará a 807.000 unidades este año y rozará las 885.000 en 2027. Los hogares siguen creciendo más rápido que las grúas.
En ese contexto, el ICO ha reformulado sus avales, que estuvieron prácticamente parados durante meses. La principal novedad es la renta máxima. Antes bastaba con no superar 4,5 veces el Iprem (37.800 euros brutos al año). Ahora se eleva hasta 7,5 veces (63.000 euros) en provincias tensionadas como Madrid, Barcelona, Baleares Málaga o Valencia. Eso sí, la banca sigue señalando el talón de Aquiles: la burocracia y la lentitud en la tramitación no se han tocado.
El objetivo es cubrir ese hueco del 25% del precio de la vivienda que los jóvenes y las familias con hijos a cargo no pueden aportar de ahorros. La prórroga se extiende hasta finales de 2027 y la dotación inicial de 2.500 millones sigue disponible, aunque solo se emplearon 255,8 millones en los 10.453 avales firmados hasta ahora.
El riesgo no es tanto la demanda como la capacidad real de ejecutar: si la tramitación sigue siendo un embudo, la medida nacerá muerta.
12.250 millones para ‘regalar’ vivienda asequible: el plan del ICO para promotores
La segunda pata del plan es más ambiciosa. A través del fondo España Crece, el ICO pondrá a disposición de promotores e inversores 12.250 millones de euros para impulsar la construcción de inmuebles destinados al alquiler asequible. Los préstamos tendrán una duración de siete años —más larga de lo habitual— y una característica clave: el promotor no devolverá ni un euro hasta que el edificio esté terminado y alquilado.
Además, si se cumplen los criterios de dedicación al alquiler asequible que fija el instituto, se condonará hasta un 30% del valor nominal del crédito. Solo para esta línea se han reservado 6.250 millones, lo que equivale a un potencial ‘perdón’ de deuda de hasta 1.875 millones de euros. Los otros 6.000 millones irán a financiar a inversores institucionales, con préstamos que pueden llegar a 35 años si la empresa actúa como promotor e inversor al mismo tiempo.
Por qué el mercado necesita más que avales
Las medidas son un intento de atajar dos caras del mismo problema. Por un lado, la falta de ahorro previo que impide hipotecarse a casi 3,4 millones de hogares atrapados en el alquiler. Por otro, la escasez de obra nueva, que según todos los análisis del sector es la causa de fondo del encarecimiento.
Pero las dudas persisten. La primera oleada de avales fracasó no por falta de interés de los jóvenes sino por los cuellos de botella administrativos. Fuentes financieras insisten en que la nueva versión no ha corregido esos procesos. Si el ICO no acelera la resolución de expedientes y las entidades colaboradoras no ven agilidad, el relanzamiento puede repetir los mismos números pálidos.
En el caso de los préstamos a promotores, el incentivo es poderoso. Un crédito que se devuelve solo cuando el activo genera rentas y que además perdona casi un tercio del capital reduce drásticamente el riesgo financiero. Sin embargo, la letra pequeña será determinante: qué se considera “vivienda asequible”, qué sucede si el inversor vende antes de plazo o si el alquiler no cubre costes. El ICO tendrá que competir directamente con la banca en un segmento en el que los márgenes son estrechos y la seguridad jurídica, una asignatura pendiente.
La fecha clave es septiembre, cuando se active la maquinaria de los créditos. Mientras, el déficit de vivienda sigue su trayectoria alcista y la sensación en el sector es que, sin reformas más profundas, ni los avales ni los préstamos bastan para doblar la curva.
