Edgar Suites aterrizó en España a principios de 2025 con un plan sencillo de enunciar pero complejo de ejecutar: comprar edificios en el corazón de ciudades medias, reformarlos y operarlos como apartahoteles de lujo asequible. En poco más de un año, la operadora francesa ha cerrado sus primeras operaciones en Valencia y Málaga y avanza en otras dos nuevas ciudades que no ha pisado aún. Al frente de esa hoja de ruta está Casilda Mulliez, directora de Expansión para la Península Ibérica, que en una entrevista con idealista/news ha destilado la tesis que guía su apuesta: «Invertir en el inmobiliario español es hacerlo en 17 países».
La frase no es retórica. Mulliez explica que la fragmentación normativa obliga a leer el mercado «autonomía por autonomía, casi ciudad por ciudad». Lejos de verlo como un lastre, la directiva cree que esa diversidad es lo que hace a España más interesante que Francia, donde «tenemos París y poco más».
Las 17 Españas que Edgar Suites sí quiere pisar
La operadora francesa ha aplicado a España el mismo enfoque que en su país de origen: analizar el mix turístico y el stock de edificios en manos de familias propietarias, esos inmuebles que los grandes fondos ni huelen, y que son la base de su modelo. La sorpresa para Mulliez fue comprobar que el tejido urbano español, fuera de Madrid y Barcelona, superaba en atractivo al francés: «En cuanto te vas a la segunda, tercera, cuarta o quinta ciudad, España sobrepasa muchísimo a las francesas», sentencia.
Ese análisis ha cristalizado en una lista de ciudades TIER 1 y TIER 2 que incluye no solo las que ya ocupa —Valencia y Málaga— sino también Sevilla, Alicante, Palma de Mallorca, San Sebastián, Bilbao y Las Palmas de Gran Canaria, entre otras. El criterio es claro: «que no haya mucha estacionalidad y la tasa de ocupación sea relativamente alta durante todo el año». Y en eso, asegura, sobran candidatas.
El espejo francés sirve también para calibrar las diferencias estructurales. «España tiene unas infraestructuras muy buenas y unos aeropuertos que ya le gustaría a Francia tener», afirma, y subraya cómo ese reparto más homogéneo del turismo permite que ciudades más allá de las dos grandes capitales sostengan una demanda estable. Es precisamente ahí donde Edgar Suites quiere crecer.
La fragmentación normativa del mercado español, lejos de ser un freno, se convierte en la principal ventaja competitiva para los inversores que saben leerla.
Sin embargo, la primera pregunta que se hace cualquier operador que mira a España es qué ocurre con los dos grandes polos, Madrid y, sobre todo, Barcelona. Mulliez no los descarta, pero es rotunda: «Barcelona es un target. Si me ofrecen algo en Barcelona lo voy a mirar con mucho cariño, pero va a ser muy difícil entrar. Las licencias son inexistentes y los precios son descabellados». La moratoria deja al mercado paralizado y, aunque admite que la capital catalana les «apetece mucho», de momento prefieren concentrar el capital en ciudades con recorrido real de adjudicación.
Sobre Madrid, el tono es distinto. Aunque no ha confirmado operaciones, la directiva deja entrever que la ciudad sí está en el radar activo, pero no es urgente: «No lo hemos descartado. Hicimos un análisis y nos dimos cuenta de que el abanico de ciudades interesantes es mucho más extenso que en Francia». El foco seguirá en las ciudades donde el encaje operativo sea inmediato y el coste de entrada no desvirtúe el modelo de lujo asequible.
La Ficha del Inversor
El modelo de Edgar Suites se asienta sobre cuatro pilares que lo diferencian de la mayoría de competidores en el segmento de apartahoteles. Primero, actúan como inversor y operador. Compran el edificio, lo rehabilitan y lo gestionan directamente, sin intermediarios. Una estructura que, argumenta Mulliez, simplifica mucho la interlocución con el propietario y elimina las fricciones que surgen cuando un fondo busca luego a un operador en un concurso de acreedores abierto a otros 30 candidatos.
En segundo término, apuestan por un producto «premium asequible», alejado de las branded residences y más próximo a la experiencia de diseño cinco estrellas, pero con la flexibilidad de un apartamento. El tamaño medio de las unidades —50 m² y entre dos y tres dormitorios— aporta otra ventaja: les permite hacer revenue management combinando estudios y apartamentos grandes en un mismo activo, lo que multiplica la base de clientes.
La métrica de referencia que la compañía maneja es elocuente. En Francia, la ocupación media roza el 90% y el ticket por habitación se sitúa en torno a 150 euros por noche. Mulliez confía en replicar esas cifras en España, donde además ven un cliente mayoritariamente internacional —ya supera el 80% en sus activos franceses— y con un gasto medio en alza. «El turista ahora gasta mucho más que antes», remata, y su producto, dice, contribuye a «desalojar al turista que iba antes a los Airbnb» y llevarlo a edificios con gestión profesional.
Para un inversor que mire a España con ojos foráneos, la lectura de Mulliez encierra una advertencia y una oportunidad. La advertencia: el marco regulatorio no es uno, sino diecisiete, y cada ciudad puede además añadir capas adicionales. La oportunidad: precisamente esa complejidad desanima a los capitales que buscan escala inmediata y deja espacio a gestores especializados que entienden el terreno. La operadora francesa ya trabaja con la hipótesis de que «cada ciudad que miramos puede llegar a prohibir los apartamentos turísticos», y por eso prioriza actuar rápido: «cuanto antes tengamos edificios en esas ciudades, mejor». Eso, sin embargo, también concentra el riesgo en un posible giro legislativo. Quien quiera seguir esta senda necesitará capacidad de aguante y un equipo jurídico que lea las 17 Españas con la misma finura que los libros de cuentas.
En los próximos meses, la operadora francesa espera cerrar dos operaciones más en ciudades aún no desveladas y, a partir de septiembre u octubre, pondrá el foco también en Lisboa y Oporto. El capital francés ha puesto una chincheta en el mapa ibérico y de momento la jugada le sonríe. La pregunta no es si llegarán más operadores con este modelo, sino quién de ellos sabrá leer el manual de instrucciones de los 17 países que caben en uno solo.
