El think tank Funcas desmonta el diagnóstico oficial de la crisis de vivienda: el problema estructural no es la demanda, sino la insuficiencia crónica de oferta. El informe, publicado en su último Cuaderno de Información Económica, lanza una advertencia directa: se está atacando con medidas de demanda lo que en realidad es un colapso de oferta, y ello genera «efectos dudosos a corto plazo y claramente negativos a largo plazo».
El desajuste estructural: más hogares y menos viviendas
Los datos que manejan los analistas de Funcas son demoledores. La producción de vivienda nueva lleva más de una década por debajo de la creación de hogares. Los alquileres crecen sistemáticamente por encima de los salarios y esa brecha se ha extendido de las grandes capitales a sus coronas metropolitanas y, cada vez con más fuerza, a las ciudades intermedias. El déficit acumulado alcanza las 750.000 viviendas, según sus estimaciones.
Christian A. L. Hilber, economista de la London School of Economics y de la Universidad de Zúrich, firma uno de los capítulos clave. En él insiste en que el choque entre una demanda creciente y una oferta cada vez más inelástica es el verdadero motor de la escalada de precios. España, además, lidera la comparativa europea con el peor resultado: un desplome histórico de viviendas terminadas desde 1970, superior al de Alemania, Reino Unido o Suiza, al mismo tiempo que registra un mayor crecimiento demográfico.
«Se necesitan viviendas nuevas no solo para dar cabida al crecimiento demográfico y a los nuevos hogares, sino también para sustituir las viviendas que quedan obsoletas», señala el texto. La demanda ha crecido especialmente en los grandes polos económicos y los principales destinos turísticos, mientras la oferta se ve lastrada por restricciones físicas, urbanísticas y políticas que limitan la construcción.
Políticas de demanda que enmascaran las restricciones de oferta
Funcas carga contra la «popularidad política» de los subsidios a la compra, las ventajas fiscales y los controles de alquiler. Estas herramientas, pensadas para aliviar síntomas a corto plazo, acaban elevando los precios y reduciendo la oferta futura. En un mercado con oferta rígida, las ayudas a la demanda se traducen en gran medida en un aumento del valor del suelo, justo lo contrario de lo perseguido.
El informe subraya la contradicción de la densificación urbana. Aunque las grúas y los andamios generan una sensación de intensa actividad constructora, la asequibilidad sigue empeorando. Muchas remodelaciones en edificios antiguos mejoran la calidad pero apenas añaden viviendas al parque, mientras los costes de construcción y los valores del suelo empujan las nuevas viviendas a precios más altos que las desplazadas.
También apunta a las restricciones normativas como el principal cuello de botella. Límites de altura, cinturones verdes y endurecimiento deliberado de las normas de expansión urbana han convertido la construcción en suelo virgen en una opción cada vez más remota. «El futuro crecimiento de la vivienda depende cada vez más de la reurbanización hacia el interior, que es intrínsecamente más difícil», describe.
El mayor riesgo no es repetir 2008, sino normalizar una situación de escasez permanente que lastra la productividad y amplifica las desigualdades.
La Ficha del Inversor
Para los inversores, el informe de Funcas no es solo un análisis académico: tiene implicaciones directas sobre la rentabilidad y el riesgo del ladrillo residencial. Los datos más relevantes los aporta el capítulo firmado por Joaquín Maudos, catedrático de la Universidad de Valencia y director adjunto del IVIE. La banca afronta el actual ciclo con una exposición inmobiliaria muy diferente a la de 2008: el crédito inmobiliario supone hoy el 31,3% del total del crédito privado, frente al 60% previo a la crisis. El riesgo de una nueva crisis bancaria es «sustancialmente menor», según sus cálculos.
La tendencia a medio plazo es claramente bajista para los rendimientos del alquiler en las zonas más tensionadas si se mantienen las políticas de control de rentas, porque la inversión en nueva oferta se desincentivará y el parque crecerá a un ritmo aún más lento. En cambio, una eventual desregulación urbanística que liberase suelo finalista en grandes urbes podría abrir oportunidades de alto retorno en promoción de vivienda asequible, especialmente para los fondos de Build to Rent que aguardan con carteras de suelo ya adquirido.
El perfil más recomendado hoy es el inversor patrimonial con foco en alquiler residencial en ciudades medias con demanda sólida pero menor tensión normativa, así como las socimis que han diversificado hacia el segmento de oficinas y logística. La exposición pura al residencial de alquiler en las grandes capitales empieza a cotizar una prima de riesgo regulatoria que hasta ahora no había sido cuantificada con tanta claridad.
Francisco Rodríguez-Fernández, catedrático de Granada, sintetiza el giro conceptual: «la vivienda ha dejado de ser únicamente un bien de mercado para convertirse en una infraestructura económica privada crítica». Este reconocimiento, si cala en las mesas del Ministerio, puede suponer un cambio de rumbo normativo que modifique las reglas del juego para promotores e inversores en los próximos cinco años.
El precedente histórico no es, pues, la burbuja de 2008, sino la lenta parálisis de la oferta que se ha ido tejiendo desde 2014, cuando la construcción de vivienda nueva tocó suelo al mismo tiempo que la demanda empezaba a recuperarse. El error de cálculo del legislador, según Funcas, ha sido combatir la brecha con subsidios en lugar de con reformas estructurales. Un error que, de no corregirse, seguirá encareciendo el acceso a la vivienda para las próximas generaciones.
