Si tienes una hipoteca firmada antes de 2013, tienes a mano una de las pocas deducciones que la Agencia Tributaria todavía mantiene para los compradores de vivienda. El problema es que muchos contribuyentes dejan de incluir gastos como los seguros obligatorios, y eso les cuesta dinero. La campaña de la Renta 2025 acaba de cerrar, pero las reglas siguen exactamente igual para el año próximo. Te explico cómo llegar hasta los 1.356 euros de ahorro fiscal y qué papeles revisar para no perderte ni un euro.
Una deducción de hasta 1.356 euros que aún funciona
La deducción por inversión en vivienda habitual no desapareció del todo. Los que compraron antes del 1 de enero de 2013 y la vienen aplicando desde entonces pueden seguir desgravando hasta un 15% de 9.040 euros cada año. Eso da esos 1.356 euros de máximo (9.040 × 0,15). La clave está en que ese 15% se reparte entre el tramo estatal y el autonómico, y en que la base no solo son las cuotas del préstamo: hay partidas que la Agencia Tributaria permite añadir y que casi nunca se revisan.
He visto demasiadas declaraciones en las que el contribuyente mete las letras del banco y los intereses, pero se olvida de otros conceptos que aparecen en la misma escritura. La Agencia Tributaria lo recoge en su portal: dentro de la base deducible se pueden integrar determinadas coberturas financieras y pólizas que el banco exigió al firmar. Si no las incluyes, estás pagando más impuestos de los que te tocan.
Los seguros que sí cuentan
Aquí está la parte que más se escapa. Según la normativa del IRPF, las primas de los seguros de vida y de incendios computan siempre que formen parte de las condiciones del préstamo hipotecario. Dicho de otro modo: si el banco te pidió contratarlos para concederte la hipoteca, esos pagos son gasto deducible. No importa si el seguro de vida lo tienes vinculado o no; lo que cuenta es que sea un requisito del contrato de hipoteca, y que estés usando el dinero del préstamo para comprar o rehabilitar tu vivienda habitual.
La Agencia Tributaria lo especifica con claridad: seguro de incendios y seguro de vida, siempre que figuren en las condiciones del préstamo. El error típico es pensar que solo el capital amortizado y los intereses desgravan. No es así. Basta con revisar la escritura y las pólizas para ver si el banco te obligó a contratarlos, y después sumar las primas pagadas durante el año a la base de 9.040 euros, siempre sin pasarte de ese límite.
Incluir los seguros exigidos por el banco añade entre 200 y 400 euros de base deducible cada año; a un tipo del 15%, eso son entre 30 y 60 euros extra de devolución.
Quién puede aplicar la deducción (y quién no)
Este beneficio fiscal tiene una condición de acceso muy estricta. Solo lo pueden aplicar los contribuyentes que adquirieron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y que ya hubiesen deducido por ella en un ejercicio anterior. Se trata del régimen transitorio que se mantuvo cuando la deducción general desapareció para las compras posteriores a esa fecha. Si compraste a partir de 2013, no hay forma de meterte en la deducción, por más que pagues hipoteca.
Además, la Agencia Tributaria recuerda que la deducción se aplica solo sobre la parte de la inversión que realmente corresponde a la vivienda habitual y que no se pueden incluir gastos de mantenimiento, reparación o mejora, ni la compra independiente de plazas de garaje, jardines o instalaciones deportivas, salvo que se adquirieran juntamente con la vivienda y formen parte de la misma operación.
Cómo hacer los números
Hagamos cuentas con un caso real. Supongamos que tu hipoteca es anterior a 2013 y que en el ejercicio 2025 has pagado 4.800 euros de amortización de capital y 1.200 euros de intereses. Además, el banco te obligó a contratar un seguro de vida por 300 euros y otro de incendios por 120. La base deducible sería de 6.420 euros. Aún te quedan otros 2.620 euros para llegar al tope de 9.040, pero ya estarías ahorrando un 15% de esos 6.420 euros, es decir 963 euros en tu declaración de la renta.
Muchos contribuyentes ni siquiera saben que pueden sumar los seguros, o los confunden con otros gastos de la casa. La Agencia Tributaria es tajante: solo los ligados al préstamo y exigidos por el banco. Si tu banco no te obligó pero tú contrataste el seguro por tu cuenta, no vale. La letra pequeña de la escritura manda.
El precedente y la estrategia a largo plazo
Desde que se eliminó la deducción general en 2013, el régimen transitorio se ha convertido en una ventana fija para unos pocos millones de hipotecados. Cada año, la misma Agencia Tributaria recuerda que la base incluye esos seguros, y sin embargo, el dato sigue pasando desapercibido. En mi experiencia asesorando, el despiste más caro no es un papel mal presentado, sino un concepto no declarado porque nadie te lo explicó.
Si estás dentro del régimen transitorio, revisar la escritura una vez al año te sale a cuenta. No cambiará tu hipoteca, pero sí puede subir la base deducible entre 200 y 500 euros cada ejercicio, lo que se traduce en una devolución extra de entre 30 y 75 euros al año. Con tipos impositivos altos y una inflación que sigue apretando, esos euros no son un regalo: es dinero que te corresponde y que la ley te permite recuperar.
Eso sí, conviene ser riguroso. La Agencia Tributaria cruza datos con las entidades financieras y puede detectar discrepancias. Lo más seguro es guardar copia de la escritura, las pólizas y los justificantes de pago del seguro, por si en una comprobación te piden que acredites que eran obligatorios. No hace falta marear al gestor; basta con tener los papeles a mano.
💶 El Impacto en tu Bolsillo
- Qué hacer hoy: Revisa la escritura de tu hipoteca y comprueba si el banco te obligó a contratar un seguro de vida o de incendios. Si es así, suma esas primas a la base deducible ya en la próxima declaración.
- Qué vigilar: Las fechas de pago de los seguros y el extracto anual que el banco envía en enero. Las cantidades deben coincidir con los justificantes que guardas.
- El error a evitar: Dar por hecho que solo amortización e intereses cuentan. Olvidar los seguros hipotecarios obligatorios es la vía más rápida para perder esa parte de la deducción.
