La sociedad Valere Reoco, participada por el family office Atitlan y el fondo británico Hayfin Capital, estima unos ingresos totales de 1.445 millones de euros por la comercialización completa del proyecto urbanístico del Grao, que busca recuperar los terrenos que ocupó el antiguo circuito de Fórmula 1 en Valencia. Los datos figuran en la memoria económica del Plan de Actuación Integrada (PAI) del sector, cuya tramitación se encuentra en fase de información pública hasta el próximo 20 de julio.
El documento, firmado por la mercantil de Roberto Centeno y Aritza Rodero y por el bufete de arquitectura AIC EQUIP, detalla la edificabilidad total del sector: 242.034 metros cuadrados de techo para vivienda libre, otros 42.713 metros para protegida, y suelo para uso terciario comercial (19.544 m²) y de oficinas (75.371 m²). En total, unas 2.500 viviendas que, junto con los espacios comerciales y las oficinas, generarían los 1.445 millones si se cumplen los precios estimados por los consultores.
El reparto de los ingresos por tipología
La alternativa técnica ha calculado los valores unitarios de venta en línea con los precios de obra nueva en la ciudad de Valencia. Según la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València, el precio medio de la obra nueva residencial en la capital se sitúa en 4.168 euros/m². La memoria del PAI del Grao aplica, en cambio, 4.296,72 euros a la vivienda libre, una ligera prima que se justifica por la condición de barrio entero de nueva planta frente al mar.
| Tipología | Superficie (m²) | Precio estimado (€/m²) | Ingresos estimados (mill. €) |
|---|---|---|---|
| Vivienda libre | 242.034 | 4.296,72 | 1.039,0 |
| Vivienda protegida | 42.713 | 2.196 | 93,7 |
| Terciario comercial | 19.544 | 3.104 | 60,6 |
| Oficinas | 75.371 | 3.330 | 251,0 |
| Total | 379.332 | 1.444,3 |
Los 1.445 millones de ingresos brutos de la comercialización contrastan con una estructura de costes que la memoria cuantifica en 682,2 millones de euros. Esa cifra incluye 150 millones en cargas de urbanización (121,4 millones de obras programadas más cargas adicionales, beneficio del urbanizador del 6 % y gastos de gestión), 161,9 millones de valor del suelo y 566,2 millones de costes de construcción. Fuentes próximas al proyecto advierten de que aún deben incorporarse partidas adicionales y actualizar los precios de la edificación, por lo que las plusvalías finales de los propietarios podrían ser inferiores a la simple diferencia entre los ingresos y los gastos recogidos en el papel, que arrojaría un saldo positivo de 762,8 millones de euros.
Un proyecto de gestión indirecta con socios públicos y privados
El PAI del Grao se tramita por gestión indirecta a solicitud de Valere Reoco, que acredita la propiedad del 60 % del suelo. ADIF controla otro 35 % y un grupo de pequeños propietarios retiene el 5 % restante. Ese reparto determina que los costes de urbanización, estimados en 150 millones, se repercutan como cargas urbanísticas entre los dueños, aunque las plusvalías llegarán una vez que los solares estén reparcelados y listos para construir.
Uno de los escollos administrativos será la reubicación del poblado de chabolas que ocupa parte de la superficie desde hace meses. El Ayuntamiento de Valencia, con María José Catalá al frente, deberá buscar una solución antes de que comiencen las obras. Superada esa fase, la intención del agente urbanizador es hacer compatibles las obras de urbanización y la edificación, un proceso que, según la proyección de la memoria, podría empezar a poner producto en el mercado al menos dentro de tres o cuatro años.
El proyecto no aspira a resucitar la Fórmula 1, sino a explotar un suelo que lleva diez años en barbecho con un desarrollo de más de 1.400 millones en ingresos potenciales.
El contexto del mercado inmobiliario valenciano y las plusvalías potenciales
La estimación de ingresos se apoya en una demanda sólida en una ciudad con los precios de la vivienda tensionados por la falta de oferta. Valencia es, junto con Málaga, uno de los mercados más dinámicos del país para el residencial de obra nueva. El precio de 4.296 euros/m² previsto por el PAI apenas supera los 4.168 euros de la media actual, pero las fuentes consultadas recuerdan que la salida al mercado se producirá en el entorno de 2029-2030, cuando los valores podrían haber evolucionado. Además, el hecho de ser un barrio completo de nueva construcción junto al mar podría sostener esa prima.
La incertidumbre reside en los costes reales. Los 566 millones de construcción se basan en precios de hoy; una inflación de dos dígitos en los materiales o la mano de obra erosionaría los márgenes. Tampoco están cuantificadas las inversiones necesarias para las conexiones viarias y la integración con la fachada marítima, que el consistorio podría exigir. No obstante, todo indica que el desarrollo proporcionará plusvalías muy relevantes a los dueños del suelo, entre los que Atitlan y Hayfin asumen el papel dominante a través de la sociedad gestora.
📊 Las Claves para el Inversor
- Qué vigilar: El fin del periodo de información pública el 20 de julio y la posterior aprobación definitiva del PAI. Cualquier retraso administrativo o alegaciones relevantes pueden dilatar el inicio de las obras y, por tanto, la materialización de los ingresos.
- Reacción del valor: Aunque no se trata de una cotizada directa, la exposición de Atitlan y Hayfin al sector inmobiliario valenciano puede influir en sus carteras. El mercado descuenta ya la escasez de suelo finalista en Valencia, lo que sostiene las valoraciones.
- Precedente sectorial: Iniciativas como el desarrollo del suelo industrial de Málaga o los grandes ámbitos residenciales de Barcelona han mostrado la capacidad de generar plusvalías millonarias siempre que la demanda sea firme y los plazos administrativos se cumplan.
