Fedea certifica una realidad incómoda para la Ley de Vivienda. El ‘think tank’ que dirige Ángel de la Fuente sostiene, con datos de Idealista, que la norma ha moderado los precios del alquiler allí donde se aplica —en Cataluña, los incrementos se han quedado en el 5,7 %, frente al 10,8 % nacional— pero a costa de una caída del 22,2 % en la oferta de anuncios y de multiplicar por 4,5 la competencia entre aspirantes, lo que acaba expulsando a los nuevos inquilinos.
El estudio, firmado por el profesor Fernando Pinto, de la Universidad Rey Juan Carlos, rastrea el período entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025. En ese tiempo, las provincias catalanas registraron aumentos de renta similares en las cuatro capitales y notablemente inferiores a los de territorios no regulados, como Madrid, donde el alquiler subió un 8,5 %. Pero la foto completa es menos amable.
La moderación de precios y la sequía de oferta en Cataluña
Mientras en Madrid los anuncios de alquiler aún crecían un 3,9 %, en Barcelona se desplomaban un 22,2 %, y en el conjunto de Cataluña, un 20,5 %. La Comunidad Valenciana y Andalucía, zonas comparables sin regulación, perdieron en torno a un 10 %, un retroceso que Fedea atribuye a la fase general del mercado. “La contracción catalana prácticamente duplica la de los territorios no regulados”, subraya el informe.
Con menos pisos disponibles, la presión sobre cada vivienda se disparó. Barcelona acumuló de media 4,5 veces más solicitantes por anuncio que Madrid. “No son diferencias marginales, sino de orden de magnitud, y reflejan el exceso de demanda que la teoría asocia a un precio situado por debajo del de equilibrio”, apunta Pinto. Es decir, la ley funciona como un control de precios: al no poder subir la renta, el ajuste se produce por racionamiento.
Ese racionamiento adopta formas opacas: el propietario selecciona con criterios como la solvencia percibida, la disponibilidad inmediata o la estabilidad laboral. Quien ya está dentro de una vivienda regulada —el insider— se beneficia de subidas más suaves. Quien busca por primera vez —el outsider— se enfrenta a menos opciones, más competencia y mecanismos de selección que desplazan el coste al tiempo de búsqueda y a la probabilidad de éxito.
Competencia extrema y racionamiento no monetario: el ajuste que la ley no previó
La conclusión de Fedea es demoledora: la Ley de Vivienda no ha conseguido facilitar el acceso. “La moderación de las rentas para los inquilinos ya instalados convive con una reducción de la oferta y con un aumento de la intensidad de la competencia —asegura el documento—. El ajuste entre oferta y demanda que el precio ya no realiza se produce por la vía del racionamiento entre solicitantes con criterios subjetivos”.
El ‘think tank’ insiste en que la aceleración del precio en el conjunto de España no es imputable a la ley, porque ésta apenas se ha aplicado fuera de Cataluña. “Atribuirle el encarecimiento agregado incurriría en un error de identificación”, precisa. El dato nacional está dominado por territorios sin control de rentas. La culpa, apuntan tanto Fedea como el Banco de España, es de un déficit estructural de oferta que ronda ya las 700.000 viviendas, una cifra que BBVA proyecta en 800.000 para 2027.
La norma ha creado dos tipos de inquilinos: el que disfruta de una renta contenida y el que directamente no logra entrar.
Los autores del estudio reconocen que los datos no permiten medir la magnitud exacta de la discriminación, pero subrayan que es “inevitable” cuando el precio se sitúa por debajo del de mercado. Aunque el precio medio se modere, las condiciones reales de acceso empeoran para quienes más lo necesitan.
La Ficha del Inversor
La métrica clave aquí no es el precio, sino la probabilidad de encontrar inquilino solvente en un mercado regulado. Para el pequeño propietario, la reducción de la oferta es una señal de salida o, al menos, de endurecimiento de los filtros. Para el inversor institucional, el estudio refuerza la idea de que las promociones de Build to Rent —edificios enteros concebidos para alquilar— en zonas no reguladas ofrecen una ventana de estabilidad que los mercados intervenidos no pueden dar. Madrid, donde la oferta crece y la competencia es menor, se consolida como polo de atracción frente a una Cataluña que pierde producto.
A seis meses vista, la tendencia es de bifurcación: las comunidades que apliquen la Ley de Vivienda verán caer aún más la oferta, mientras los territorios que la esquiven o la apliquen de forma flexible seguirán absorbiendo demanda. La lectura a cinco años es más compleja: si el déficit de vivienda no se corrige —y los planes del Ministerio de Vivienda apenas suman 50.000 unidades al año—, la presión sobre el alquiler seguirá siendo estructural, con o sin controles.
El precedente lo encontramos en Berlín, donde el mietendeckel —el control de alquileres— redujo la oferta en más de un 50 % antes de ser anulado por el Tribunal Constitucional alemán en 2021. La experiencia catalana, aunque menos extrema, dibuja una senda parecida. El inversor que busque rentas predecibles hará bien en mirar hacia zonas sin intervención y hacia productos con rotación de inquilino menos sensible a los cambios normativos. La próxima cita será cuando la Generalitat publique los datos del primer semestre de 2026 y se pueda contrastar si la sangría de oferta se ha agravado. Entonces sabremos si el experimento español camina hacia el desenlace berlinés.
