La compraventa de viviendas en España registró en marzo una caída del 2,2% interanual, el tercer mes consecutivo de descensos. El dato, publicado por el INE, confirma que el mercado inmobiliario ha entrado en una fase de moderación tras el ciclo expansivo de 2024 y 2025. En el acumulado del primer trimestre, el retroceso alcanza el 2,6%.
No es un desplome. Pero sí un cambio de ritmo relevante.
Un enfriamiento con tres patas: hipotecas, precios y escasez de oferta
El Euríbor a doce meses ronda el 2,5% tras varios meses de repuntes. La cuota mensual de una hipoteca media se ha encarecido entre un 15% y un 20% respecto a los mínimos de 2024, lo que expulsa a los compradores con menor margen financiero. Sin embargo, el factor más persistente es el precio: el metro cuadrado en capitales como Madrid, Barcelona o Valencia marca máximos históricos, según los datos de los principales portales del sector.
En paralelo, la falta de oferta de obra nueva sigue estrangulando el mercado. Los visados de construcción crecen, pero a un ritmo insuficiente para cubrir la demanda embalsada, especialmente en áreas metropolitanas. La combinación de crédito más caro, precios récord y escasez de producto está detrás de esta sucesión de caídas mensuales.
El mapa autonómico: caídas que rozan el 15%
El descenso no es uniforme. Comunidades como Cantabria han registrado retrocesos de hasta el 15% en marzo, un dato que dobla la media nacional y que apunta a un agotamiento de la demanda en zonas donde el turismo y la segunda residencia habían sostenido el volumen de operaciones. Otras regiones del norte también muestran signos de fatiga, mientras que en el Mediterráneo los precios siguen tensionados por la demanda extranjera.
Este contraste es interesante. Sugiere que el mercado no está respondiendo solo a lo que dictan los tipos de interés, sino también a lo que cada economía regional puede digerir.
Lo que revela este frenazo sobre el ciclo inmobiliario español
He seguido de cerca los ciclos de compraventa en España durante más de una década, y este patrón me recuerda al agotamiento que se produjo en 2007, aunque con una diferencia fundamental: entonces había un exceso de oferta y crédito irresponsable; ahora el problema es justo el inverso. La banca ha concedido hipotecas con criterios mucho más conservadores y la construcción no ha seguido el ritmo de la formación de hogares.
Eso no significa que no haya riesgos. El principal es que la caída de las compras no se traduzca en una moderación equivalente de los precios, sino en un mercado bloqueado: propietarios que no venden porque no encuentran alternativa, compradores que no pueden financiarse y alquileres al alza por la presión de la demanda insatisfecha. Algo que, muchos analistas, empiezan a descontar para el arranque de 2027.
Si la oferta de vivienda nueva no despega con fuerza en los próximos doce meses, el enfriamiento actual podría convertirse en un atasco más estructural. No es un escenario de crisis, pero merece atención: el mercado de la vivienda no se está enfriando por falta de interés, sino por imposibilidad material de comprar.
