El economista Juan Ramón Rallo ha cargado en su último vídeo contra dos informes recientes del CSIC que, según sostiene, manipulan los datos del mercado vivienda España para alimentar un relato político concreto. Su tesis es contundente: lo que se vende como evidencia de una concentración inmobiliaria galopante es, en realidad, un ejercicio de propaganda sufragado con dinero público.
Dos relatos sobre la crisis de acceso a la vivienda
Rallo arranca su análisis recordando que existen dos grandes interpretaciones sobre la dificultad para acceder a una vivienda en España. La primera, de corte económico clásico, atribuye el problema a un desajuste entre oferta y demanda: la población ha crecido con fuerza, especialmente en grandes ciudades y al calor de las olas migratorias, mientras que la construcción de nueva vivienda no ha seguido ese ritmo. Más demanda, oferta estancada, precios al alza.
La segunda interpretación, que el economista califica de «conspirativa», apunta a que los grandes capitales estarían comprando masivamente pisos para sacarlos del mercado y generar así una escasez artificial. Rallo matiza un detalle clave: esta tesis solo se sostiene si esas viviendas se quedan vacías. Si se compran y se alquilan, el número de unidades habitables disponibles no cambia, y por tanto tampoco debería hacerlo el precio de forma significativa.
El primer informe del CSIC: multiarrendadores sin matices
El primer documento que desmenuza el creador lleva por título Un mercado dominado por multiarrendadores. Su gráfico estrella afirma que solo cuatro de cada diez viviendas alquiladas en España pertenecen a pequeños caseros con un único piso, mientras el 60% restante estaría en manos de propietarios con dos o más viviendas en alquiler.
Aquí, Rallo detecta la primera trampa. El informe agrupa en una misma categoría a quien alquila dos pisos y a quien alquila trescientos, sin desagregar tramos. Esa omisión, sostiene, no es casual: si los autores hubieran detallado cuántos arrendadores tienen dos viviendas, cuántos cinco y cuántos veinte, la imagen de una concentración masiva probablemente se desmoronaría.
El cálculo que el informe evita hacer
El propio documento, según el economista, ofrece datos suficientes para reconstruir la realidad. Cruzando las cifras del panel de hogares del IRPF de 2023 con las estimaciones del Banco de España y los 19,5 millones de hogares españoles, Rallo llega a una conclusión reveladora: hay aproximadamente 1,8 millones de familias caseras, de las cuales 1,2 millones alquilan una sola vivienda y unas 600.000 entran en la categoría de multiarrendadores.
El promedio de viviendas por familia multiarrendadora se sitúa en 2,26. Es decir, la inmensa mayoría de quienes el CSIC presenta como grandes tenedores son, en realidad, hogares con dos pisos. Además, el informe incluye dentro del bloque de multiarrendadores las 300.000 viviendas del parque social público, lo que infla artificialmente el porcentaje atribuido a la «concentración».
La narrativa cambia por completo: no es que el 60% de los alquileres esté en manos de grandes tenedores, es que apenas un 7% pertenece a empresas privadas y el resto se reparte entre familias y sector público.
— Juan Ramón Rallo
El segundo informe y la trampa de los «bienes inmuebles»
El segundo documento, titulado El problema de la concentración inmobiliaria en España, amplía el foco a toda la propiedad inmobiliaria. Su titular es llamativo: por primera vez, los hogares con varias propiedades superan a quienes solo tienen una. Pero, advierte Rallo, la categoría de «bienes inmuebles» empleada por la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España incluye garajes, trasteros con referencia catastral separada, locales comerciales, oficinas, naves industriales y hoteles.
Los autores excluyen únicamente solares y fincas. Resultado: una familia con un piso y un garaje aparece estadísticamente como multipropietaria, aunque su situación patrimonial nada tenga que ver con la de un gran tenedor. El propio informe, además, presenta un gráfico que indica que solo el 2,2% de los más de 20 millones de bienes inmuebles del país están en manos de familias con más de diez propiedades, y menos del 15% en hogares con cinco o más. Datos que, según el economista, no aparecen en la comunicación pública del estudio.
El recuento de propietarios que no cuadra
Rallo señala otra distorsión: el informe sitúa el porcentaje de hogares propietarios de su vivienda en el 63,8% en 2022, frente al 79% de 2008. Sin embargo, la mayoría de estadísticas oficiales lo sitúan en torno al 72-73%. La explicación, según el creador, es que el CSIC contabiliza aparte a los caseros, pese a que la mayoría también son dueños de la vivienda en la que residen. Sumando ambas categorías, la caída existe pero es mucho menos dramática.
Una propaganda con consecuencias para los jóvenes
El núcleo crítico del análisis va más allá de la metodología. Para Rallo, estos informes alimentan un relato político orientado a desactivar la principal solución estructural: construir más vivienda. Si la opinión pública asume que el problema es la concentración y no la escasez, la presión política se desvía hacia medidas regulatorias contra grandes tenedores, mientras la oferta sigue sin crecer al ritmo de la demanda.
El perjuicio, advierte, recae sobre los más jóvenes. En un mercado con oferta limitada, la concentración es una consecuencia lógica, no la causa originaria. Negar el problema de fondo perpetúa precios elevados y dificulta el acceso a la propiedad de las nuevas generaciones. Por eso, concluye el economista, la verdadera tragedia no está en las chapuzas metodológicas, sino en que esas chapuzas funcionen como propaganda eficaz.
¿Hasta qué punto los centros de investigación financiados con fondos públicos deberían someterse a un escrutinio metodológico más exigente cuando sus conclusiones alimentan políticas con consecuencias económicas tan directas? La pregunta, lanzada implícitamente por Rallo queda abierta.
Puedes ver el análisis completo en el siguiente vídeo:
