El escenario ha cambiado de forma radical tras las últimas resoluciones del Tribunal Supremo de febrero y marzo de 2026. Si hasta ahora la unanimidad era la barrera infranqueable para tocar las cuotas de participación o eximir a alguien del pago, la nueva doctrina abre una rendija legal: la posibilidad de llegar a acuerdos mayoritarios que reconozcan situaciones particulares, como la de aquellos vecinos que ceden parte de su propiedad para que el resto pueda tener acceso al ascensor.
Qué ha cambiado con la nueva doctrina del Supremo sobre las derramas del ascensor
El núcleo del cambio reside en la Sentencia del Tribunal Supremo del 23 de febrero de 2026. En este fallo, la Sala de lo Civil ha validado un acuerdo comunitario que eximía del pago de la instalación y mantenimiento del ascensor a los propietarios de los bajos a cambio de que estos cedieran un espacio privativo (habitualmente trasteros o parte del fondo del local) para ubicar el foso o la maquinaria.
Antes, cualquier modificación en el sistema de reparto de gastos que se apartara de los coeficientes de propiedad establecidos en la escritura requería unanimidad. Bastaba con que un solo vecino se opusiera para tumbar la propuesta. Ahora, el Supremo establece que, si existe una causa justificada y compensatoria, el acuerdo puede sacarse adelante mediante una mayoría cualificada, sin que el veto de un propietario individual pueda paralizar una obra de accesibilidad necesaria. El tribunal entiende que el beneficio general de dotar al edificio de un ascensor prevalece sobre la rigidez de los estatutos, siempre que el reparto sea equitativo y no arbitrario.
Quién puede quedar exento del pago y bajo qué condiciones
La exoneración de la derrama debe estar vinculada a una lógica de contraprestación o de falta de beneficio evidente. Según la nueva doctrina, los candidatos principales a quedar fuera del pago son los propietarios de locales comerciales y viviendas en planta baja.
Sin embargo, el Supremo es tajante: la exención no es automática por el simple hecho de vivir en el bajo. Para que la junta pueda liberar a estos vecinos de la carga económica, debe darse una de estas dos situaciones:
- Compensación por servidumbre: Que el vecino de la planta baja deba ceder metros cuadrados de su propiedad o soportar molestias estructurales graves y permanentes para que el ascensor pueda instalarse.
- Exclusión estatutaria previa: Que los estatutos ya contemplaran que los locales no participan en gastos de elementos que no usan, aunque aquí la novedad es que ahora se puede «negociar» esta exención en junta para facilitar la aprobación de la obra.
El matiz importante es que, si el ascensor se considera una mejora necesaria para la habitabilidad, la obligación de pago suele ser general. El conflicto surge cuando la obra se percibe como un lujo o una comodidad excesiva, algo que los tribunales están descartando sistemáticamente en favor de la accesibilidad universal.
Qué quórum se necesita para aprobar la instalación y cómo se calcula la derrama
Hay que acudir a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), específicamente a los artículos que el Supremo ha interpretado en sus recientes fallos. El Artículo 10.1.b es el pilar maestro: las obras de accesibilidad son obligatorias (sin necesidad de voto previo si el coste no excede de doce mensualidades) cuando las soliciten propietarios en cuya vivienda vivan o trabajen personas con discapacidad o mayores de 70 años.
Pero, ¿Qué pasa cuando el coste es muy superior, como ocurre con los ascensores? Aquí entra en juego el Artículo 17.2. La instalación del ascensor requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Si se alcanza ese quórum, la derrama es obligatoria para todos, incluso para los que votaron en contra, salvo que se logre esa exención justificada que ahora permite el Supremo. El cálculo de la cuota, si no se acuerda lo contrario, seguirá siendo proporcional al coeficiente de propiedad que figura en la escritura de división horizontal del edificio.
Cómo protegerse antes de votar: lo que conviene revisar antes de la junta
Antes de levantar la mano en la reunión o firmar cualquier acta, el propietario debe hacer un ejercicio de auditoría preventiva. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha emitido resoluciones recientes que recalcan que, si el acuerdo de la junta implica una modificación permanente de las cuotas de participación, esto debe elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Los expertos recomiendan revisar tres documentos clave:
- Los Estatutos de la Comunidad: Para ver si ya existen cláusulas de exención de gastos para locales o bajos.
- La Escritura de División Horizontal: Donde figuran los coeficientes de participación originales.
- El acta de la convocatoria: Debe quedar claro que se va a votar no solo la obra, sino también el sistema de reparto, para que nadie pueda alegar indefensión.
