El último trimestre del año confirma la desaceleración general y progresiva de los precios residenciales en España.
Según la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales publicada hoy, el valor medio de la vivienda nueva y usada en España muestra un crecimiento interanual del 4,1% el cuarto trimestre del año y del 1% respecto al trimestre anterior. El ritmo de aumento de los precios, por tanto, se modera frente al 5% interanual del tercer trimestre, el 4,9% del segundo y 6,3% del primer trimestre del año, y sitúa la variación media en el conjunto del año 2023 en un 5,1%.
“El precio de la vivienda tiende paulatinamente hacia el entorno de la estabilización, un movimiento que es consistente con el descenso gradual de la demanda residencial que se observa desde finales de 2022, a medida que comenzó a trasladarse a la economía el impacto de la subida de los tipos de interés por parte del BCE”, explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
Los precios residenciales en las zonas de costa continúan reflejando en este trimestre una desaceleración más lenta que la media nacional, lo que, en opinión de Cristina Arias, guarda relación con la “existencia de una mayor demanda de segundas residencias para uso vacacional propio, asociada a un perfil de comprador con alto poder adquisitivo y menos sensible al impacto de la inflación y los tipos de interés a la hora de tomar su decisión de compra”.
En esta línea, destaca en la estadística el dinamismo sostenido de las ciudades costeras de Valencia (+10,6% interanual) y de Almería, Santa Cruz de Tenerife y Málaga, todas ellas con precios en torno a un 9% superiores a los del cuarto trimestre del año anterior. También las dos mayores capitales, Madrid y Barcelona, han experimentado un ligero impulso en este último trimestre y sitúan en +6,1% y +3,5%, respectivamente, la variación interanual en el cuarto trimestre del año (frente al 5,7% y 2% que registraron en el tercer trimestre).
La vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado de media un 38,4% desde sus mínimos y se encuentra en niveles de precio del primer trimestre de 2011, un 18,3% por debajo de los máximos del cuarto trimestre de 2007, tras el boom inmobiliario.
BALANCE Y PERSPECTIVAS
Aunque el volumen de compraventas está siendo inferior al de 2022, se mantiene en niveles saludables, aún por encima de las cifras de 2019. “La comparativa con respecto a 2022 de las compraventas mensuales registra un ritmo de contracción cada vez menor, lo que también apunta hacia una estabilización de la demanda en torno a la media histórica de transacciones”, explica Cristina Arias.
En el caso de las hipotecas, impactadas directamente por la subida de tipos de interés y que han descendido de forma más acusada que las compraventas, el indicador mensual también muestra desde septiembre una desaceleración de las caídas interanuales.
El Servicio de Estudios destaca que la economía está mostrando resistencia y, de mantenerse las tendencias que señalan los actuales indicadores macroeconómicos, la moderación de la inflación irá restableciendo el poder adquisitivo de los hogares y la estabilización de los tipos de interés dejaría de penalizar el consumo y dinamizaría las inversiones. “Esta coyuntura apoyaría la estabilización de la demanda en torno a sus niveles medios de transacciones de compra a la par que sostendría los precios en el actual entorno de oferta limitada”, afirma la directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
En las zonas más tensionadas, como los polos de empleo y las Islas Baleares, el elevado nivel de precios puede continuar impulsando el desplazamiento de la demanda local hacia zonas más asequibles.
En términos de valor unitario, la provincia más cara es Madrid (2.975 €/m2), seguida de Islas Baleares (2.871 €/m2) y Barcelona (2.507 €/m2, Guipúzcoa (2.460 €/m2) y Vizcaya (2.399 €/m2). En el extremo opuesto, los menores valores unitarios se localizan en Ciudad Real (765 €/m2), Cuenca (809 €/m2) y Zamora (866 €/m2).
CAPITALES
Las capitales se mantienen en un entorno general de estabilidad, con leves impulsos localizados. Hasta en 21 ciudades la variación de precio no superó el +/-1% respecto al trimestre respecto al trimestre anterior. Los mayores incrementos en tasa trimestral entre las capitales se localizaron en Valencia (+5,2%), Guadalajara (+4,6%) y Santa Cruz de Tenerife (+3,9%). El precio de la vivienda nueva y usada registró ligeros descensos inferiores al 1% en siete capitales: Jaén, Segovia, Las Palmas de Gran Canaria, Bilbao, Teruel, Salamanca y Ourense.
Con una perspectiva anual, las capitales donde la vivienda ha experimentado un mayor encarecimiento respecto al cuarto trimestre de 2022 son Guadalajara (+16,8%), Valencia (+10,6%), Almería (9,6%), Santa Cruz de Tenerife (+9,1%) y Málaga +9,0%). El valor medio es más barato que hace un año en Palencia (-3,8%) y Las Palmas de Gran Canaria (-0,8%).
CAPITALES / VARIACIÓN INTERANUAL
El valor medio en la ciudad de Palma de Mallorca sigue aumentado su distancia sobre el máximo alcanzado durante la burbuja inmobiliaria y ya se encuentra un 1,8% por encima, según las tasaciones de Tinsa. Cerca de las referencias de máximos, aunque sin alcanzarlos, se encuentran Madrid (-6,4%) y Málaga (-7,1%), además de Ceuta y Melilla. En el extremo opuesto, las capitales que se mantienen más alejadas de sus máximos pre-crisis son Ciudad Real (-44,1%) y Lleida (-42%),
Madrid (3.780 €/m2) supera por tercer trimestre consecutivo a Barcelona (3.714 €/m2) como la segunda capital más cara, por detrás San Sebastián (4.225 €/m2). Les siguen a cierta distancia Bilbao (2.757 €/m2) y Palma de Mallorca (2.710 €/m2). Las capitales más baratas se localizan en Castilla y León y Castilla La Mancha y son Zamora (1.068 €/m2), Ciudad Real (1.108€/m2) y Soria (1.118 €/m2).
ESFUERZO TEÓRICO ANUAL DE COMPRA
El esfuerzo teórico anual es un ejercicio realizado por el Servicio de Estudios de Tinsa que simula el porcentaje de la renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional.
Según este indicador, el esfuerzo de los españoles se ha incrementado hasta situarse en el 34,2%, muy cerca ya del 35% considerado la referencia para el nivel de accesibilidad razonable. Aumentan de 6 a 12 el número de provincias que superan este umbral, lideradas por Islas Baleares, con una tasa del 66,5%, seguida por Málaga, Madrid, Navarra, Barcelona, Santa Cruz de Tenerife, Cádiz, Las Palmas, Guadalajara, Alicante, Huelva y Sevilla.
También en el grupo de las seis mayores capitales por población se ha incrementado el nivel de esfuerzo teórico de compra. Tres de las seis ciudades principales superan incluso la tasa de accesibilidad crítica (45%). Es el caso de la ciudad de Barcelona, donde sus habitantes destinan de media el 52,3% de su renta al pago del primer año de una hipoteca que cubre el 80% del valor medio de la vivienda. En Madrid, la tasa alcanza el 48,8% y en Málaga el 48,2%.
El precio medio del suelo urbano aumentó un 6,8% en el tercer trimestre del año
Las capitales de Sevilla (41,1%) y Valencia (37,9%) superan también el nivel de accesibilidad razonable. Zaragoza es la única de las seis grandes capitales españolas que se mantiene por debajo del 35% de esfuerzo, con una tasa de 30,9%.
Entrando en el detalle de los distritos de las seis grandes capitales, siete zonas de Barcelona, cinco de Madrid y dos distritos de Málaga superan el 50% de esfuerzo teórico. Las mayores tasas se localizan en Ciutat Vella, en Barcelona, con una tasa del 70,6% y en los distritos madrileños de Centro (63,2%) y Arganzuela (58,9%).
