Dentro del marco de medidas que el Gobierno está promulgando para intentar solventar el problema de acceso a la vivienda, el Consejo de Ministros aprobó la pasada semana la concesión de avales ICO del 20% a jóvenes y familias con menores a su cargo para financiar la compra de su primera vivienda. Una ayuda está dirigida a jóvenes de hasta 35 años y sin límite de edad para familias con menores a su cargo con ingresos individuales de hasta 37.800 euros anuales.
Una propuesta que llega en un momento de contracción del mercado inmobiliario con una bajada de más de 4 puntos porcentuales respecto al mes de agosto de 2022, solo un 28% de particulares mayores de 18 años participan en el mercado de la vivienda frente al 32% que lo hacía en el verano del 2022 (cuando se alcanzó la máxima interacción), según informa Fotocasa. Un descenso que tiene su explicación en la reducción de la demanda de vivienda, que no encuentra un efecto similar en la overa, que se reduce de forma muy moderada.
Un mercado que se mantiene en una participación alta, aunque ha dejado atrás el fuerte impulso de la demanda que se venía registrando desde finales de 2020. Si analizamos los datos, podemos comprobar como el descenso de participación se debe a la salida del mercado de un número creciente de segmentos sociales que abandonan la búsqueda ante el escenario actual de alza de precios, fuerte inflación y costes hipotecarios al alza.
Inflación y subida de los tipos de interés, claves del descenso
En este desplome han incidido varios factores de gran magnitud. La guerra de Ucrania ha provocado el fuerte incremento de la inflación y la consiguiente subida en los tipos de interés, con un Euribor acelerado, hechos que han motivado que familias e inversores abandonen su intención de adquirir una vivienda. Un descenso más acusado en la demanda de alquiler que en la compraventa.
La subida de los tipos de interés se trasladan como incremento de las cuotas de las hipotecas y, como resultado, se rebaja notablemente el número de compraventas de viviendas, debido a que los ciudadanos ven rebajada su capacidad para financiarse. Un incremento de los tipos que provoca una creciente incertidumbre acerca de cómo evolucionará a corto o medio plazo el mercado inmobiliario, por lo que algunos inversores aplazan o, directamente abandonan, su intención de adquirir una vivienda.
Pese a la retracción de la demanda de vivienda en el último medio año esta sigue siendo muy superior a la oferta, por lo que la brecha continúa creciendo progresivamente. En Andalucía y Cataluña la caída es más acusada, en ambas comunidades cae un 6% el número de transacciones inmobiliarias. En Cataluña y Madrid, además, se estanca la compraventa.
Facilitar el acceso a una vivienda
Con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda el Gobierno ha aprobado la concesión de avales ICO del 20% a jóvenes, de hasta 35 años, y familias con menores a su cargo para financiar la compra de su primera vivienda. Una ayuda que, alertan desde RN Tu Solución Hipotecaria, empresa especializada en intermediación financiera a nivel hipotecario, podría tensionar aún más el mercado inmobiliario.
Christian Aguilar, Director de Desarrollo de Franquicias de RN Tu Solución Hipotecaria, advierte «si las ayudas son muy generosas, un excesivo aumento en la demanda que no vaya acompañado de un incremento en la oferta provocaría un déficit y una mayor competencia que podría aumentar aún más los precios». Medida que además podría crear una excesiva dependencia del Estado, que a la larga no beneficiaría, «Este dilema se podría contrarrestar incentivando nuevas construcciones», destaca Aguilar.
Pese a sus efectos contradictorios, catalogan de positiva ya que facilitará el acceso al mercado a un grupo poblacional que históricamente ha tenido problemas, «sin duda llevará a un aumento de la demanda de vivienda de un sector que hasta ahora estaba dormido», añade Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria.
Según recientes datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la tendencia a residir en una vivienda de propiedad había descendido en los últimos 10 años hasta un 75,2%. Entre los más jóvenes de la población, tan solo el 32% de jóvenes de 25 a 34 años son propietarios de una
vivienda. Con la puesta en marcha de los avales que contarán con la financiación de MITMA e ICO, el Gobierno busca facilitar la adquisición de 50.000 viviendas en un plazo de 10 años.
Para Gulias, esta concesión de avales es arriesgada, pues ante el aumento de dependencia del Estado «los potenciales compradores pueden esperar a que se anuncien nuevas ayudas antes de tomar una decisión de compra».
Riesgos en los precios y en la deuda
En España 14,2 millones de personas residen en una vivienda de su propiedad que todavía no ha terminado de pagar, según los últimos datos del INE. Gulias advierte que el valor de la vivienda podría verse afectado por la concesión de estos avales. Tal y como apunta, «una mayor competencia por las viviendas derivaría en un aumento en su valor, y, por tanto, provocaría que de nuevo los compradores no pudiesen acceder a la vivienda de nuevo porque podrían verse afectados sus ratos de endeudamiento», quien envía un mensaje tranquilizador: «No creemos que se sobreendeude al cliente, pues la hipoteca la seguirá dando una entidad y se ajustará a los criterios de riesgo lógicos».
