Alemania ya tiene la fórmula para frenar la nacionalización de vivienda en Berlín: indemnización a precio de mercado, pago inmediato en efectivo y expropiación solo como último recurso.
Los tres candados que Merz quiere poner a la expropiación
El Ministerio del Interior alemán ha concretado, en palabras de su titular, Alexander Dobrindt, los requisitos que el Ejecutivo de Friedrich Merz pretende introducir mediante una Ley de Protección de Inversiones. La norma, todavía sin aprobar, responde al acuerdo preliminar de La Izquierda, el SPD y Los Verdes para expropiar en torno a 150.000 viviendas en manos de grandes caseros.
El primer candado es la tasación: la compensación tendría que ajustarse al valor de mercado mediante peritaje independiente. El segundo, la liquidez: abono inmediato y en dinero, sin fórmulas aplazadas ni participaciones. El tercero es de fondo: la expropiación solo podría justificarse como último recurso, una vez agotadas las demás vías contra la escasez residencial. Traducido al lenguaje inmobiliario, Berlín tendría que demostrar que no le queda ninguna alternativa antes de tocar una sola cartera.
Donde se juega la partida es en el precio. Los partidos que negocian el Gobierno regional berlinés manejan una partida de 16.000 millones de euros para compensar a los propietarios, una cantidad por debajo del valor de mercado estimado de los inmuebles. Ese diferencial es el hueco exacto por el que el Ejecutivo federal quiere meter la norma.
Berlín 2028: umbral de 10.000 pisos y 144.000 viviendas en el disparadero
El mecanismo autonómico afectaría a las empresas con más de 10.000 viviendas en la ciudad, que conservarían ese umbral y entregarían el excedente al sector público. Con los datos empresariales recogidos por el Financial Times, más de 144.000 pisos podrían quedar sujetos a la medida y la legislación regional se plantea de cara a 2028. No es un brindis al sol: en el referéndum de 2021, una mayoría de votantes berlineses respaldó la socialización de las grandes sociedades propietarias, aunque la consulta no era vinculante, y ningún gobierno posterior la ejecutó.
El mercado se ha movido antes que los tribunales. Heimstaden ha anunciado que no invertirá más capital en Alemania mientras el plan berlinés siga sobre la mesa. Su codirector ejecutivo, Christian Fladeland, considera muy baja la probabilidad de que las expropiaciones se ejecuten, pero admite que la incertidumbre ya condiciona sus decisiones. Vonovia, la gran cotizada del residencial alemán, afrontaría pérdidas superiores a 8.000 millones de euros si prospera el proyecto con las compensaciones previstas. Sumando Heimstaden, Adler y Covivio, el impacto conjunto sobre el valor contable de los activos afectados superaría los 11.000 millones.
Blindar la propiedad con una ley exprés es la respuesta más cara a un referéndum que nunca se ejecutó. El mercado ya le ha puesto precio.
La Izquierda ha cargado contra la maniobra. Su colíder Luigi Pantisano acusa al Ejecutivo de Merz de priorizar a los accionistas de Vonovia frente a los inquilinos y sostiene que la norma será declarada inconstitucional. Merz había anunciado la intervención en septiembre y volvió a advertir en octubre, durante una cumbre para captar inversión extranjera, contra los experimentos con los derechos de propiedad.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume la operación no es el número de viviendas, sino el diferencial entre lo que Berlín está dispuesta a pagar y lo que valen los activos. Ese hueco, cercano a los 5.000 millones, es la medida real del riesgo regulatorio alemán. Para una socimi cotizada supone la diferencia entre un NAV creíble y un NAV en revisión: el Net Asset Value es el valor neto de los activos y la referencia que manejan las consultoras para tasar una inmobiliaria.
La lectura a seis meses es de congelación, no de colapso. Con la ley federal sin aprobar y la coalición berlinesa en construcción, lo previsible es un parón de la inversión extranjera en residencial alemán, primas de riesgo al alza en las cotizadas expuestas y un trasvase de capital hacia mercados con marco regulatorio previsible. El perfil que aguanta el envite es el inversor patrimonial con horizonte largo; el particular que compró ladrillo berlinés persiguiendo un yield del 4% se queda sin margen para renegociar.
La pregunta obligada es cómo se aplicaría este modelo en España. La Ley de Vivienda de 2023 ya contempla la expropiación temporal del uso de la vivienda en zonas tensionadas declaradas, con un tope de 15 años, y varias comunidades llevan meses discutiendo su despliegue. Nadie habla de nacionalizar carteras, pero el debate alemán deja una lección incómoda: cuando el coste político de expropiar se traslada al precio de la indemnización, la seguridad jurídica deja de ser un principio abstracto y se convierte en una línea del balance. En Madrid y Barcelona, con miles de millones de inversión institucional en alquiler residencial, el argumento del último recurso sería igual de decisivo y probablemente igual de discutido. La expropiación forzosa tiene en España un recorrido legal largo, pero nunca se ha aplicado a carteras enteras de vivienda en alquiler.
Queda un hito concreto: la ley federal sigue en redacción y su encaje con la Constitución alemana está por ver, mientras la coalición berlinesa debe cerrarse antes de que el proyecto regional pueda registrarse en 2028. Ahí se sabrá si el blindaje es real o un aviso para navegantes.
