El ‘build to rent’ es un segmento del mercado de la vivienda que las compañías están empezando a explorar. Tras la clásica construcción y venta, las promotoras comienzan a ver como una alternativa el alquiler de las viviendas de obra nueva que levantan como manera alternativa de ingresar beneficios. La promotora vasca Neinor Homes ya se ha posicionado en este sector con su división de alquiler Neinor Rental, y ya tiene en cartera sus primeras 2.400 unidades para convertirse en uno de los mayores arrendatarios privados en nuestro país.
Estas viviendas con las que cuenta Neinor ya están totalmente financiadas y puestas en marcha. De hecho, el mercado del alquiler está en ebullición en España, debido sobre todo a que el acceso a la compra de vivienda es limitado para los jóvenes. Igualmente, el mercado de la vivienda en España está ajustado, especialmente en las diez primeras ciudades de España. Los hogares más jóvenes están alquilando más y comprando menos, ya que la falta de ahorros y la mayor relación entre el precio de la vivienda y los ingresos está dificultando la asequibilidad para los primeros compradores.
Desde que la promotora creó esta división en 2020 tenían el objetivo de alcanzar las 5.000 unidades en 5 años. Según un informe de BNP Paribas, se prevé una valoración de 26 millones de euros de rentas brutas en estos activos destinados al alquiler con una tasa de ocupación del 95%. Para 2025, año en el que se cumplen los cinco años que se dio Neinor para llegar a ese número de viviendas, el valor bruto de estos activos será de 640 millones de euros. Igualmente, tendrán una rentabilidad bruta del 4,1%. Por otro lado, según el informe del banco, se estiman unas plusvalías de 128 millones de euros hasta 2025 por la revalorización de los activos a medida que se vayan ocupando.
La compañía vasca está creando una cartera de activos bien diferenciada del resto de la oferta que puede haber en el mercado, sobre todo por el tamaño y la amplia gama de servicios y comodidades. Así mismo, son activos prime en ubicaciones clave con un precio de alquiler de entre 900 y 1.000 euros para un cliente de gama alta. Algo que según este informe es alcanzable, dado el tamaño medio de las viviendas –entre 80 m2 y 120 m2-, destinadas a una clientela multifamiliar y su amplia gama de servicios.
Son activos prime en ubicaciones clave con un alquiler de entre 900 y 1.000 euros
APORTACIÓN A LA COMPAÑÍA
En la presentación de esta división, el CEO de Neinor Homes, Borja García-Egotxeaga, explicó que esta era una oportunidad de «invertir en una unidad totalmente financiada. Estoy convencido que nos abrirá nuevas oportunidades de crecimiento, así como aportará mayor estabilidad frente a los ciclos de mercado. Además, se trata de una línea de negocio adicional, que va a integrarse en el Business Plan creando valor para los ambiciosos objetivos de esta compañía».
Neinor Rental aporta flexibilidad a Neinor Homes para atender la demanda de vivienda que, de otro modo, no se captaría tan fácilmente en el ‘built to sell’. Igualmente, la promotora integra a Renta Garantizada, la sociedad operativa que gestiona la cartera de alquiler. Según BNP, «esperamos que Neinor Rental contribuya en un 12% al ebitda del grupo en 2025», aunque «solo si la empresa separa los dos negocios una vez que alcance una determinada escala garantiza la plena cristalización del valor».
BANCO DE SUELO EN LUGARES CLAVE
Ahora mismo, el mercado de la vivienda se está equilibrando tras un duro año. El sector está creciendo en todos los aspectos, y podría salir incluso más fuerte de la pandemia. Pero se tiene que enfrentar a un problema que no es baladí: el stock de vivienda es bajo y las necesidades altas. Se prevé que se necesiten entre 80.000 y 100.000 unidades de vivienda nuevas al año. Solo en el periodo 2010-2020 la producción de nuevas unidades construidas en España fue de 88.000 anuales.
Este escenario es positivo para Neinor, ya que puede atender esta bolsa de demanda. Igualmente, la formación de hogares se concentrará en unas pocas regiones clave, las más prósperas. De las diez zonas geográficas en las que Neinor tiene suelo, hay siete con mayor crecimiento de los hogares y mayor renta neta que la media del país. Algunas de estas son Alicante, Madrid, Málaga y las Islas Baleares.
Además, según este informe de BNP, Neinor debería alcanzar una cuota de mercado del 3%-5% del total de la oferta de viviendas nuevas. Extrapolando a países europeos como Francia o Reino Unido, «creemos que hay margen para una mayor consolidación del mercado, de modo que los mayores constructores de viviendas representen una cuota de mercado mayor», resume BNP.
