Fundada en 2013, Dazia Capital es una compañía de inversión y gestión de activos inmobiliarios especializados en el sector residencial español. Cuenta con un importante trackrecord en la adquisición y gestión de activos residenciales en el mercado español, creando proyectos de valor añadido. Desde su comienzo, la compañía ha llevado a cabo 26 proyectos por un valor superior a los 500 millones de euros, desarrollando más de 1.000 viviendas y 100.000 m2, bajo su marca promotora Darya Homes. Dazia Capital cuenta también con experiencia en la gestión de alquiler turístico y residencial de corta y media estancia (corporate apartments), contando con un patrimonio propio y de terceros gestionado por su propia operadora, Darya Modern Living. La compañía gestiona integralmente los proyectos, creando vehículos de inversión en los que coinvierte con fondos internacionales de primer nivel. Merca2.es ha hablado con Leticia Pérez, su directora general.
¿A qué retos se enfrenta actualmente el sector inmobiliario en España?
El sector inmobiliario en general y el residencial en particular ha demostrado tras la pandemia ser un valor refugio y resiliente. El mercado residencial cuenta con una demanda fuerte. De hecho en 2021 alcanzamos un nivel de transacciones de 550mil (niveles pre-crisis) siendo el 80% de las operaciones de segunda mano y el resto de obra nueva.
El dato anterior y que la oferta de obra nueva sea escasa e inferior es muy importante. En 2021 se iniciaron poco más de 100mil de viviendas de obra nueva (cuando alcanzamos los 865mil en 2006), y lejos aun de los 200-250.000€ que el sector asume como razonable y asumible.
No obstante, España no es ajena a los efectos de la crisis energética y la guerra de Ucrania. No solo en lo relativo a los costes de construcción sino a la incertidumbre y retraso en la toma de decisiones por parte de los grandes inversores.
Lo anterior además del escenario inflacionista actual también afectará a parte de la demanda residencial que verá menguada su capacidad adquisitiva.
Por último, el país tiene un gran reto con la gestión de los Fondos Next Generation. Una oportunidad para transformar el parque inmobiliario apostando por la sostenibilidad.
¿Qué tipo de medidas impulsaría Dazia Capital si pudiera darle algún consejo al gobierno para apoyar al sector inmobiliario?
Son muchos los aspectos que pueden acelerar el sector, pero la máxima que debería guiar cualquier medida es conseguir un entorno de seguridad jurídica y certidumbre.
Tomando como referencia el sector residencial tanto desde la visión promotora como del build to rent, toda medida intervencionista tiene un resultado contraproducente y contrario a lo que el legislador persigue.
El gobierno debería apoyar la actividad empresarial que origine más oferta residencial. Gracias al funcionamiento del libre mercado redunde en ajustes de precio tanto en venta como en alquiler.
Se deberían tomar medidas que ayuden a las rentas bajas y medias a que no vean reducido su poder adquisitivo No vía subvenciones sino mediante impulsos y beneficios fiscales que les permita acceder a la vivienda. Sin olvidar lo obvio, crear un parque de alquiler público de calidad y una economía próspera que cree empleo y pueda asumir subida de salarios.
Hablando ahora del inversor y promotor, la primera medida debería centrarse en la agilidad administrativa para acortar al máximo los plazos de desarrollo inmobiliario y así dinamizar el mercado. Y por supuesto simplificar y homogeneizar las normas urbanísticas, se crean muchas barreras de entrada a los mercados locales.
¿Qué ha supuesto el impacto del coronavirus en la inversión inmobiliaria? ¿Ha cambiado el tipo de comprador, sus preferencias…?
El impacto en el sector no ha sido homogéneo. Algunos sectores como el retail o las oficinas han sufrido por razones ya obvias, pero otros como el logístico o el residencial han salido fortalecidos. EL residencial es ya junto con el logístico, el asset class que más inversión ha concentrado.
Por otro lado, la pandemia ha acelerado tendencias que ya se habían iniciado, con nuevas formas de trabajar y de vivir más flexibles. España ha sido un gran ganador atrayendo a público internacional. En este sentido Madrid y Málaga ya se estaban preparando y han hecho “sus deberes” para convertirse en ciudades atractivas.
Ya antes de la pandemia, el comprador era más exigente que años atrás. La experiencia de vivir encerrados en nuestras casas, nos ha hecho aún más consciente de qué tiene que tener nuestra vivienda ideal: el confort, calidades, luz, distribuciones flexibles… No creo que haya habido un éxodo a las afueras, la ciudad sigue atrayendo a una demanda fuerte.
¿Y qué ha supuesto la guerra en Ucrania? ¿Han notado el incremento de compradores de los países colindantes debido a la anulación de las Golden Visa?
Todavía es pronto para saber cuales van a ser las consecuencias reales, y más aun cuándo y cómo va a acabar la misma. Lo que estamos viviendo ahora son momentos de incertidumbre que está afectando en lo que a nuestro sector se refiere a los costes de construcción y a la toma de decisiones.
La demanda internacional de vivienda en Costa del Sol, que es donde estamos nosotros, ha seguido fuerte y nosotros hemos seguido vendiendo a buen ritmo. De hecho, en general la compra de viviendas por extranjeros ha alcanzado niveles pre-pandemia.
La dinámica de Dazia es adquirir inmuebles y reformarlos para, posteriormente, alquilarlos desde Darya Modern Living. ¿Reformar pisos antiguos con esta finalidad es ahora una moda o siempre ha ocurrido? ¿Qué clase de reformas exige hoy en día el comprador estándar?
DAZIA CAPITAL nace en 2013 con el objetivo de invertir en el sector residencial con operaciones de valor añadido. Desde entonces creamos la marca promotora DARYA HOMES con la que hemos llevado a cabo 26 proyectos con más de 1000 viviendas y 100.000m2 en Madrid, Barcelona, Málaga y Costa del Sol.
DARYA HOMES está especializada en el centro de las ciudades y ubicaciones privilegiadas en la costa. Nuestro objetivo es hacer siempre el mejor proyecto en cada ubicación. Siempre manda la localización, eso nos lleva al estar muy especializados en el centro a tener que realizar rehabilitaciones, pero desarrollamos también proyectos de obra nueva.
Nuestra otra línea de negocio es DARYA MODERN LIVING, nuestro portfolio y operadora de edificios diseñados para el alquiler de corta y media estancia que da respuesta las nuevas formas de vivir en el centro de la ciudad.
La compañía identifica las mejores ubicaciones en el centro de las ciudades y realiza los proyectos de construcción y reforma en su caso. Pensamos en una demanda exigente que busca la experiencia de vivir en determinadas ubicaciones de manera temporal, pero sintiéndose mejor que en casa.
Desde DARYA MODERN LIVING operamos cinco edificios en Madrid y tiene como objetivo incrementar la cartera en gestión para convertirse en una referencia en la capital. En la actualidad estamos presente en Bº Salamanca, Chamberí, La Latina, Malasaña y Cortes.
Con la reforma de Santa Catalina, el objetivo es traer a Madrid “el concepto internacional de París o Londres: edificios de alquiler temporal con servicios de lujo en sus mejores ubicaciones”. ¿Qué clase de perfiles podrían estar interesados en esta fórmula?
En nuestro portfolio tenemos un porcentaje de ocupación del 100% con clientes de más de diez nacionalidades. Buscan una vivienda bien ubicada, con una decoración cuidada y con un servicio y atención personalizado. Quieren vivir una experiencia y nosotros les facilitamos como conocer cada barrio y su oferta de ocio, cultura y restauración.
Suelen ser profesionales que vienen a Madrid a desarrollar un proyecto profesional, desde multinacionales, a freelance, productoras, etc. así como estudiantes internacionales de postgrado. La ciudad es muy atractiva por todo lo que ofrece: oferta hotelera de lujo, restauración, cultura, y es el centro empresarial del país contando además con una oferta universitaria y de postgrado de calidad.
La última inversión de Dazia es un edificio residencial (23 viviendas en total) en la Plaza de las Cortes por 15 millones de euros. ¿En cuánto tiempo suelen recuperar este tipo de inversiones?
Como he dicho antes, en el sector tenemos que convivir con unos plazos muy largos para la obtención de licencias, de 9 a 12 meses. Esto sumado al plazo de ejecución de las obras nos lleva a un periodo de tres años desde la adquisición hasta la venta o puesta en alquiler de los edificios.
Más allá de Madrid y Barcelona, Dazia Capital tiene presencia en Málaga y la Costa del Sol… ¿Qué diferencias podrían señalar entre el mercado Madrid-Barcelona frente al mercado andaluz?
La demanda marca la diferencia. Costa del Sol ha conseguido crear una marca muy atractiva a lo largo de décadas y construir una comunidad internacional muy potente. El promotor en Costa del Sol vende a muchas nacionalidades diferentes. El reto es desarrollar proyectos con calidades y distribuciones que encajen a público diverso, holandés, belga, francés, alemán, etc…
Es un cliente muy exigente, que conoce bien las calidades y que no concibe su vivienda como una segunda residencia como la entendíamos en España hace años. Es una residencia temporal que debe reunir requisitos de confort, sostenibilidad, diseño y calidad. Las amenities ya son esenciales: gastrobar, coworking, spa, piscinas, gimnasios, etc. todos los proyectos cuentan con ellos y los cuidan mucho.
Sin olvidar que el mayor lujo es el sol y el mar, marcan todo el diseño, orientación y distribución de la vivienda. Por eso para DAZIA la ubicación es esencial, tenemos dos proyectos en primera línea en Estepona y suelos en Elviria y Benahavis con vistas espectaculares.
