La nueva Ley de Vivienda que se aprobó la semana pasada en el Senado tras pasar previamente por el Congreso de los Diputados tiene como objetivo, según explican desde La Moncloa en una nota de prensa, «desarrollar el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, así como asegurar y reforzar el quinto pilar del Estado del Bienestar». Sin embargo, la promulgación de dicha ley no ha hecho más sino crispar a todos los agentes involucrados. Expertos del sector inmobiliario, legal y económico alertan de los posibles efectos negativos que está puede tener en un mercado, actualmente, altamente tensionado.
Son variados los efectos negativos que la aplicación de esta ley podría tener. Además del polémico tope a los precios, que ha centrado el foco de la opinión pública, los propietarios podrían verse afectados por otra serie de efectos negativos que afectaría directamente sobre sus propiedades y su rendimiento. «Claramente perjudica a los arrendadores, sobre todo a aquellos cuyas viviendas no estén dentro de las ‘zonas tensionadas'», explica Antonio Gallardo, experto financiero de iAhorro.
Dentro de las zonas tensionadas, tras la aplicación de la nueva ley, los arrendadores podrían beneficiarse de una reducción de hasta el 70% «en caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas» y de hasta el 90% «cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior», detallan en la nota publicada por el Gobierno.
si tienes una vivienda fuera de una zona tensionada, puedes perder un 10% de la reducción del rendimiento neto
«En la nueva ley se establece, de forma general, una reducción fiscal para los nuevos contratos de alquiler del 50%, cuando actualmente por arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda habitual la reducción es del 60%. Esto significa que, en cuanto se aplique la ley, si tienes una vivienda fuera de una zona tensionada y no te acoges a la bonificación por reforma o mejora de la vivienda (60%), pierdes un 10% de la reducción del rendimiento neto», detalla Gallardo.
Los arrendadores solo ganan con el alquiler joven en zonas tensionadas
Condiciones que según el experto financiero de iAhorro, «empeora las condiciones de los arrendadores, que solo se ven beneficiados en caso de que alquilen sus viviendas por primera vez a jóvenes; porque ni siquiera a quienes puedan acogerse al 90% de reducción por bajada de precio les compensa la nueva norma, ya que para eso tendrán que bajar mínimo un 5% el precio de la vivienda y pierden más con eso de lo que ganan con la reducción del rendimiento». Por alquilar por primera vez una vivienda situada en una de las llamadas ‘zonas tensionadas’ a jóvenes de entre 18 y 35 años la reducción fiscal aumenta hasta el 70%.
De este modo, el precio del metro cuadrado en el centro de Madrid se sitúa en unos 20 euros, según recoge el portal inmobiliario Fotocasa, por lo que el precio en alquiler de una vivienda de 50 metros cuadrados se situaría en los 1.000 euros. En este caso (tras descontar unos gastos de 3.600 euros por el pago de seguros, comunidad, IBI, intereses de préstamos y amortización del 2% del valor de la vivienda), el propietario de dicho inmueble obtendría unos rendimientos netos anuales de aproximadamente 8.400 euros.
Con la actual reducción del 60%, dicho arrendador paga 638,40 euros de impuestos en la declaración de la renta del año siguiente si alquila su vivienda como residencia habitual sin importar su ubicación ni la edad del inquilino, una cuantía que se incrementará hasta lo 798 euros cuando entre en vigor la nueva ley (159,60 euros más) ya que la reducción será del 50%.
Menos impuestos: las ‘bonificaciones’ y sus condiciones
La nueva ley incluye una serie de bonificaciones de las que podríamos beneficiarnos, siempre y cuando cumplamos con una serie de condiciones que no incluyen a todos los propietarios. Por rehabilitación o mejor de la vivienda antes de la firma del contrato o en los dos años anteriores (todavía no se conoce qué características tiene que cumplir dicha reforma para poder acogerse a esta bonificación), la reducción fiscal del rendimiento podría aumentar hasta el 60%, por lo que el pago de impuestos sería el mismo que el actual: 638,40 euros por una vivienda alquilada por 1.000 euros mensuales.
Además, por firmar un nuevo contrato en una zona tensionada con una bajada de al menos un 5% sobre el precio del contrato anterior la reducción fiscal será del 90%. Este caso es el más llamativo: en una vivienda que se alquilaba por 12.000 euros anuales antes de la entrada en vigor de la nueva ley, si se aplica la bajada del 5% en el precio, ese alquiler sería de 11.400 euros anuales, por lo que el arrendador dejaría de ganar 600 euros y, además, tendría que pagar a Hacienda 148,20 euros de impuestos. Esto le supondría unas pérdidas de 110 euros porque la reducción solo cubriría 490,20 euros.
Para Antonio Gallardo «existe una figura aparentemente muy atractiva que es la reducción del 90% si se baja el precio un 5%, pero si hacemos los cálculos, lo que pagamos de menos por la reducción fiscal es inferior a lo que vamos a ingresar de menos por rebajar el alquiler». Medidas que pretenden fomentar el ‘autopago’, alquileres por los que se va a pagar más que antes a Hacienda, sobre todo en las zonas no tensionadas.
El peligro de las expropiaciones
El control de los precios de alquiler, los cambios procesales para desahucios y desalojos, y el nuevo camino que se abre con las expropiaciones anunciadas por la Generalitat de Cataluña, acabarán con un mercado inmobiliario colapsado, denuncia Eduardo Molet, presidente y fundador de Red Expertos Inmobiliarios (REI).
sólo en el último año ha desaparecido el 34% de los inmuebles en alquiler
«Las consecuencias las acabarán sufriendo propietarios e inquilinos. Los primeros podrán acabar expropiados si dejan vacías sus viviendas, que no querrán alquilar con la inseguridad jurídica actual, y la oferta que quede en el mercado será cara, de mala calidad, y los que necesiten alquilar tendrán muchas dificultades para hacerlo». El consultor señala que sólo en el último año ha desaparecido el 34% de los inmuebles en alquiler.
«Buscan que la sociedad acepte las expropiaciones como un mal menor, y para ello primero tienen que dejar en la calle a miles de familias vulnerables que no podrán acceder a viviendas de alquiler por la poca oferta y los elevados precios». El consultor explica que en las últimas semanas muchos pequeños propietarios que tenían viviendas en alquiler han decidido retirarlas del mercado una vez finalicen los contratos de arrendamiento que están en vigor, «No quieren correr el riesgo de que sus inquilinos de conviertan en ‘inquiokupas'», apunta.
Medidas que en lugar de favorecer al mercado, pueden provocar que en poco tiempo haya miles de personas con una situación cercana a la vulnerabilidad en la calle y sin opciones de acceder a una vivienda por los elevados precios. «En esta situación, la sociedad entenderá que haya expropiaciones de pisos vacíos. Empezaron con los grandes tenedores, cuya condición situaron en 10 pisos vacíos. Más tarde, pasaron a considerar grandes tenedores a aquellos con 5 pisos vacíos, y al final lo será cualquier pequeño propietario», aclara Molet.
Más vivienda social
Los agentes involucrados apunta a que el principal problema de fondo es la falta de vivienda social pública, «Mientras que aquí estamos en el 3% de vivienda social, en países como Dinamarca, Austria o Países Bajos se sitúa entre el 20% y el 30%», señala Eduardo. En este contexto, la valoración del consultor sobre el anuncio del gobierno de sacar decenas de miles de viviendas para alquiler social es que «se hace en un contexto de campaña electoral y la información sobre cómo se ejecutará no está clara».
También señala como una medida interesante sería apostar por los incentivos fiscales para propietarios e inquilinos. Y respecto a uno de los grandes problemas del mercado del alquiler, los precios de las grandes ciudades, especialmente de las zonas más céntricas, la solución pasa por tomar medidas para bajarlos sin expulsar la oferta del mercado, como ocurre cuando se regula el precio.
Una situación acaecida por la mala legislación resultado de gobiernos anteriores y que en la actualidad ha provocado que el parque de vivienda pública sea insuficiente generando un incremento de los precios debido a la baja oferta de inmuebles en alquiler y la alta demanda actual.
