EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El tipo medio de las nuevas hipotecas fijas sube un 8,5% entre enero y agosto de 2026, del 2,91% al 3,16%, según el INE, mientras la variable se ablanda al 2,95%.
- ¿Quién está detrás? Bankinter, Sabadell, Unicaja y Banca March, que han endurecido sus ofertas a tipo fijo y potencian la variable y la mixta.
- ¿Qué impacto tiene? El 64,1% de las nuevas hipotecas se firmaron a tipo fijo en agosto; el encarecimiento añade unos 19 euros al mes a una hipoteca media de 140.000 euros a 25 años.
La hipoteca tipo fijo se encarece un 8,5% en 2026 y la banca concentra ahí el reprecio del crédito hipotecario.
El tipo medio de los nuevos préstamos para vivienda a tipo fijo ha pasado del 2,91% al 3,16% entre enero y agosto, según la estadística del Instituto Nacional de Estadística. Es el nivel más alto desde enero de 2025 y confirma una vuelta a la casilla de salida del ciclo anterior.
La lectura no es inocente. En el mismo periodo, el precio medio de las hipotecas variables —donde el INE incluye también las mixtas— apenas ha subido un 3,5%, hasta el 2,95%, su nivel más bajo desde marzo. La diferencia de velocidad entre una modalidad y otra es de cinco puntos porcentuales.
La causa está en la estrategia comercial. La banca ha dejado de encarecer la variable en julio y agosto —en junio marcó máximos del año en el 3,07%— y ha orientado el ajuste al producto que sigue dominando su escaparate: el fijo. El 64,1% de las hipotecas contratadas en agosto fueron a tipo fijo, la cuota más alta desde febrero.
Fuentes del sector hipotecario consultadas por este medio coinciden en el diagnóstico: con el Euríbor al alza, algunas entidades suavizan el tipo inicial de sus ofertas variables para hacerlas más atractivas y recuperan margen en el fijo. iAhorro, el bróker hipotecario, no firmó ninguna hipoteca variable en agosto. Ni una.
El resultado agregado es que el tipo medio del conjunto de los préstamos nuevos escaló al 3,08% en agosto, el nivel más alto desde enero de 2025. Y todo apunta a que seguirá creciendo en los próximos meses.
El Euríbor marca el ritmo del mercado, pero es la banca quien decide dónde aplica el coste: hoy protege margen en el fijo y compra cuota en la variable.
Bankinter, Sabadell y Unicaja: cuánto cuesta ya firmar a tipo fijo
Los movimientos de octubre y noviembre confirman el giro. Bankinter ha elevado su hipoteca fija hasta el 4,12% TAE a 25 años con máxima bonificación, frente al 3,81% anterior. Su portal de ahorro Coinc lo ha subido del 3,45% al 3,76%.
Sabadell ha pasado del 3,58% al 3,67% y Unicaja ha escalado hasta el 4,19%. El caso más llamativo es el de Banca March, que tenía el fijo bonificado más competitivo del mercado —3,01% TAE— y lo ha disparado hasta el 4,18%. Un salto que reordena el mapa de ofertas de un trimestre para otro.
En paralelo, March ha mejorado la variable hasta convertirla en la más atractiva del mercado: un diferencial del 0,45% sobre el Euríbor a un año y un tipo fijo inicial del 2,95% durante el primer ejercicio. También empuja la mixta al 3,90% TAE, la alternativa puente entre ambos mundos.
La traducción para el bolsillo es directa. Una hipoteca media de 140.000 euros a 25 años a tipo fijo al 3,16% ronda los 676 euros mensuales, unos 19 euros más que la misma operación al 2,91% de enero. La variable equivalente se queda en torno a 660 euros. La brecha existe, aunque ya no compra la misma tranquilidad que hace dos años.
La Ficha del Inversor
La métrica clave es el estrechamiento del diferencial entre fijo y variable, que se ha reducido hasta apenas 21 puntos básicos cuando hace un año la brecha superaba los 60. La tendencia a seis meses apunta a que el fijo siga encareciéndose mientras el Euríbor consolide la cota del 3,2% y la banca mantenga abierta la puerta de la mixta como producto puente para el comprador dubitativo.
El perfil al que se dirige esta estrategia es el comprador de vivienda habitual conservador, el que prioriza cuota estable y ya representaba dos de cada tres firmas en agosto. Para el inversor patrimonial, la variable bonificada de March ofrece un diferencial difícil de replicar, aunque ata al cliente a la evolución del índice. Dos lógicas distintas bajo el mismo techo comercial.
Cabe recordar el precedente de 2023, cuando la banca trasladó al fijo el grueso de la subida, tras el rally del Euríbor, y el producto estrella pasó de dominar el mercado a encogerse. Observamos el mismo patrón hoy, con un matiz relevante: el endurecimiento llega por la vía de la TAE y los gastos, no del diferencial, que las entidades mantienen casi intacto para no quemar la oferta.
El riesgo es claro. Si el Euríbor cede más de lo previsto, quien firme fijo en noviembre habrá pagado la prima de la estabilidad sin disfrutar la caída. La próxima referencia será la estadística del INE de septiembre, que se publica a finales de noviembre, junto al cierre mensual del índice de referencia.
