EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El pleno de Tres Cantos debate la modificación de la parcela TC1-RLE1 para pasar de terciario comercial a residencial: 475 viviendas, 298 protegidas.
- ¿Quién está detrás? El equipo de gobierno de Jesús Moreno y la Comunidad de Madrid, que recibirá suelo para la residencia de mayores del ‘plan 40-40’.
- ¿Qué impacto tiene? El municipio gana suelo residencial con mayoría de vivienda asequible, 22.102 metros cuadrados de zonas verdes y 1.199 metros más de dotacional.
El Ayuntamiento de Tres Cantos lleva al pleno la modificación de la parcela TC1-RLE1, en la zona norte: 475 viviendas nuevas, 298 de ellas con algún régimen de protección, el 62,74% del total.
Qué se vota: de 74.401 metros de terciario a un barrio con mayoría de vivienda protegida
El cambio no es cosmético. La ordenación vigente reserva 74.401 metros cuadrados a uso terciario comercial y 18.621 a equipamiento educativo; el nuevo esquema reorienta ese suelo hacia residencial, eleva el dotacional hasta 19.820 metros —1.199 más— e incorpora 22.102 metros cuadrados de espacios libres para zonas verdes y recorridos peatonales.
Tres programas ordenan el reparto: 164 viviendas en régimen de Vivienda de Protección Pública Básica (VPPB), 134 en Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL) y 177 libres. En lenguaje de calle, dos de cada tres pisos tendrán tope de precio. La VPPB es la modalidad de módulo más bajo y más años protegidos; la VPPL admite precios superiores y apunta a rentas medias.
Sobre el papel, la parcela mide 93.022 metros cuadrados, aunque el expediente maneja también 93.922 en algunos pasajes. Esa diferencia de 900 metros importará cuando se publique el documento definitivo: en suelo finalista —el que ya tiene urbanización y puede edificarse— cada metro pesa en el aprovechamiento que se reparten el ayuntamiento y los promotores.
Tres Cantos conserva los sectores y las grandes manzanas que la definieron desde su fundación, a comienzos de los setenta, como ciudad del norte de Madrid con equilibrio pautado entre vivienda, industria limpia y verde. El resultado arroja una densidad cercana a las 51 viviendas por hectárea, por debajo de la almendra central y por encima de la segunda corona.
Lo que decide el pleno no es si Tres Cantos necesita vivienda protegida, sino si el ayuntamiento estaba dispuesto a admitir que su suelo comercial no valía nada para el mercado.
Por qué el terciario se apaga: el suelo comercial que ningún promotor quiso
El alcalde, Jesús Moreno, confirmó en Onda Cero que la corporación lleva tiempo buscando promotores para el uso comercial previsto y que el interés no llegó. Ahí está la clave, más allá de la memoria técnica: una parcela terciaria sin operador que la demande es un solar con impuestos, y el ayuntamiento lo ha asumido por la vía de los hechos.
Nuestra lectura es que el terciario de proximidad afronta un ajuste largo en la periferia norte de Madrid. Los parques comerciales de los dosmiles primero, y el desplazamiento del consumo al canal online después, dejaron reservas de suelo sin recorrido. Convertirlas en residencial protegido es la salida más rápida para activar el suelo sin expropiar.
El pleno también avanza en la cesión a la Comunidad de Madrid de la parcela de la residencia pública de mayores del ‘plan 40-40’, con la que el Ejecutivo autonómico quiere ampliar su red de atención residencial y centros de día.
Queda el trámite, y no es menor. La votación del pleno es un paso; la aprobación definitiva de una modificación de planeamiento general corresponde a la Comunidad de Madrid, y entre una fase y otra se abre la información pública. Cualquier promotor o vecino que quiera discutir densidades, alturas o cesiones tiene ahí su ventana. El expediente puede consultarse en la web municipal.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume la operación es el 62,74% de vivienda protegida sobre un techo de 475 pisos. Para un promotor el dato relevante es otro: 298 viviendas se venderán a módulo, con margen tasado por la Comunidad de Madrid y sin capacidad de repercutir la escalada de costes. La contrapartida es la visibilidad: suelo con precio administrativo y sin riesgo de absorción comercial.
En los próximos seis meses esperamos dos movimientos. El cierre de la información pública y la aprobación definitiva en la comisión regional de urbanismo, y la puesta en mercado del suelo a un promotor especializado en protegida, el perfil que domina estas actuaciones en el norte de Madrid desde 2014, cuando el sector salió de la crisis con reservas terciarias intactas y sin demanda.
El comprador final juega otra liga: quien busque primera vivienda con renta media-baja encontrará una de las pocas bolsas nuevas de Tres Cantos en años. El riesgo es de calendario. Entre el pleno, la aprobación definitiva, la urbanización y la licencia de obra, suelen pasar entre tres y cinco años, y ningún pliego protege al comprador frente a ese desfase.
