3Áreas rurales y municipios en declive demográfico sostenido
España tiene 8.132 municipios y el 61,2% no llega a los 1.000 habitantes, aunque en ellos vive apenas el 3% de la población. El padrón de 2025 dejó una fotografía nítida: el 56,2% de esos ayuntamientos perdió vecinos en un solo año, frente al 9,8% de las ciudades de entre 100.000 y 500.000 habitantes y ninguna de las que superan el medio millón. Casi la mitad del territorio queda por debajo del umbral europeo de riesgo de despoblación, fijado en 12,5 habitantes por kilómetro cuadrado, y en más de la mitad de los municipios la edad media supera los 50 años. En los de menos de 100 vecinos roza los 58, y en los de menos de 1.000 el 31% de la población pasa de 65 años. Hay 460 pueblos sin un solo menor de 15 años.
El problema no es que falte vivienda: es que sobra. En los municipios de menos de 100 habitantes hasta el 70% del parque está vacío o de uso muy ocasional, y entre 100 y 500 vecinos la proporción baja al 57%. Enfrente, el coste de ejecución de la obra nueva plurifamiliar alcanzó 1.105 euros por metro cuadrado en 2025, un 32% más que en 2020 según UVE Valoraciones, y en su escenario más favorable: promociones de más de diez viviendas en municipios de más de 50.000 habitantes. Una unifamiliar suelta en un pueblo de 200 vecinos, sin economías de escala y con gremios y materiales desplazados, resulta más cara. En Albalate del Arzobispo (Teruel), el municipio más barato de España según pisos.com, la vivienda se paga a 275 euros por metro cuadrado: la casa nueva nace valiendo lo que marca el caserón de al lado, no lo que costó levantarla, y el sobrecoste lo absorbe quien construye. A eso se suman el suelo urbanizado, las licencias y unos ayuntamientos sin técnicos ni presupuesto: Morella encargó por 96.000 euros la modificación de su PGOU para abrir suelo residencial.
