2Zonas con stock de obra nueva sin vender que supera la demanda anual
El stock de obra nueva terminada y sin comprador cerró 2025 en 452.670 viviendas en España, el 1,67% del parque, según el informe del Ministerio de Vivienda. Es un excedente muy mal repartido. En volumen absoluto mandan Madrid (66.627 unidades, el 14,72% del total nacional), Barcelona (52.286), Alicante (25.131), Sevilla (22.447), Castellón (21.838), Toledo (20.823) y Santa Cruz de Tenerife (18.788). En términos relativos la lista cambia: Castellón (4,85% de su parque), Toledo (4,67%), La Rioja (4,17%), Lleida (3,67%) y Santa Cruz de Tenerife (3,46%) casi triplican la media nacional. El caso de Toledo ilustra bien el desbordamiento: con las 288 viviendas nuevas vendidas en octubre de 2025, según el INE, y 20.823 en cartera, harían falta más de seis años de ventas al ritmo actual solo para vaciar el inventario, sin colocar un ladrillo más.
El problema es que ese remanente no responde a la demanda que existe. El Banco de España estima un déficit de 750.000 viviendas en el país, con más de la mitad concentrada en Madrid, Barcelona, Murcia, Málaga y Alicante; y CaixaBank Research sitúa a Castellón como la provincia con mayor déficit relativo: necesitaría multiplicar por 16,4 su ritmo de construcción para cerrar la brecha en cinco años. La explicación es el desajuste de precio, producto y ubicación: en La Rioja, con 8.971 pisos nuevos sin vender, un inmueble de 90 metros con garaje ronda los 400.000 euros frente a un salario medio de 27.855 euros, y buena parte del stock está en pueblos o arrastra décadas desde el estallido de 2008. A eso se suma una absorción lentísima: en 2025 el excedente bajó solo un 0,57%, tras dos ejercicios de subidas (+0,71% y +1,7%). En provincias con ratios del 4% al 5%, ese inventario se mide en lustros.
