1Municipios donde el precio de la vivienda nueva ha caído por debajo del coste de reposición
Hay un mapa inverso al que dibujan los titulares. Mientras la obra nueva se vendía en España a 2.567 euros por metro cuadrado de media en 2025, en una decena de ciudades el precio nuevo no llega ni para pagar lo que cuesta levantar el edificio. El informe Vivienda de obra nueva 2026 de Tinsa by Accumin coloca el valor de la obra nueva en mínimos en Avilés, Palencia, Ourense, Burgos, Linares, Lorca, Jaén, Ciudad Real y Salamanca, y en mínimos también en las provincias de Soria, Zamora y Palencia; el abanico municipal del estudio arranca en 1.097 euros por metro cuadrado. La referencia al otro lado de la balanza la puso la Sociedad de Tasación: construir cuesta 1.323 euros por metro cuadrado (septiembre de 2025), un 22,8% más que en 2020. Solo el ladrillo se come el precio entero.
Y la obra no es el único coste. Sumando suelo, proyecto, licencias, financiación y comercialización, el economista Gonzalo Bernardos sitúa el coste completo de una promoción entre 2.400 y 2.800 euros por metro cuadrado en la mayor parte del país. En esos municipios, el techo lo pone una segunda mano que en provincias como Zamora, Palencia, Ciudad Real, Cuenca o Teruel se mueve por debajo de los 1.000 euros el metro y, en algunos casos, entre 700 y 850. Ahí no hay margen que negociar: cualquier promoción nace con pérdidas.
Ese desfase explica la parálisis. Las compraventas de vivienda nueva se quedaron en 68.086 operaciones en 2025, el 9% del total y mínimo de la serie histórica, y los visados se concentran en coronas metropolitanas y costa, donde el producto sale a 3.000 o 4.000 euros el metro. En el interior no se construye porque no sale a cuenta, y el parque existente cubre la demanda. Para el particular que se plantea hacer su casa, la cuenta es la del promotor y con peores números: paga coste de reposición —suelo, proyecto, licencia, obra— por un activo que nace valiendo menos de lo invertido. Los termómetros del mercado lo confirman: Ávila es la única capital donde la obra nueva es un 12% más barata que la usada, y en Alcorcón, un 6%.
