Los decretos de vivienda no han vaciado el mercado de alquiler. Ese es el dato que el sector cotizado lleva dos semanas descontando con más ruido que precisión. Aprobados el 7 de octubre, han frenado la publicación de anuncios entre un 2,3% y un 5,9% según los dos portales que han medido el efecto a corto plazo. La cifra queda lejos del 30% de retirada ‘paulatina’ que anticipó la asociación de propietarios ASVAL y de las 4.000 viviendas que la patronal FAI dijo haber contabilizado fuera de la oferta.
Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, sitúa la caída en el 2,3% sobre una base de unos 90.000 anuncios en toda España. El reparto interno es lo relevante: el particular retira un 7,6% de su oferta y el profesional, apenas un 2%. El alquiler de temporada cede un 9% después de que el decreto obligue a acreditar la temporalidad del inquilino.
Fotocasa aprieta el diagnóstico. Su directora de estudios, María Matos, cifra en un 5,9% la contracción del alquiler de larga duración sobre una muestra de más de 40.000 anuncios y la califica de ‘especialmente significativa’, porque las oscilaciones habituales no superan el 1,5%. Entre el 2,3% y el 5,9% no hay un error de medida: hay una horquilla.
La horquilla real del freno: del 2,3% al 5,9%
El vaciado mensual de anuncios en las capitales de provincia muestra un efecto más acusado. Entre septiembre y octubre, el stock pasó de 33.815 a 27.530 anuncios, un 18,6% menos. Idealista, el portal con mayor oferta —supera los 71.000 anuncios—, no tiene estudios a tan corto plazo, de modo que la comparación intermensual sigue siendo la fotografía más fiable disponible.
Conviene separar dos cosas. Una es la retirada efectiva; otra, la preventiva. El portavoz de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias, Miguel Ángel Gómez Hueco, admite ‘un descenso de oferta por prevención’, pero descarta ‘una salida masiva’. Amat, inmobiliaria que factura unos 5 millones anuales y que ha ido abandonando el alquiler, ha congelado los cuatro o cinco contratos que le quedaban vivos hasta saber qué ocurre con la convalidación.
Un propietario que retira su piso no actúa por ideología: lo hace porque el diferencial entre alquilar y vender se ha estrechado hasta hacer casi irrelevante la renta mensual.
Qué cambia para Aedas, Neinor y las socimis residenciales
Aquí es donde la noticia regulatoria se convierte en tesis de inversión. Para un promotor con negocio de alquiler —Aedas Homes y Neinor articulan parte de su cartera residencial a través de vehículos de build to rent— el decreto no destruye ingresos, pero alarga la maduración de los activos y eleva la prima de riesgo regulatoria que exige el inversor institucional. Esa prima se paga en múltiplo, no en cuenta de resultados. La información para inversores de la propia compañía ya incorpora ese lenguaje desde hace tres ejercicios.
En las socimis residenciales el razonamiento es simétrico. Vitruvio o Témpore, entre otras, viven de una renta recurrente cuyo valor presente depende de dos variables: ocupación y coste de la deuda. Menos oferta disponible empuja la renta al alza a medio plazo —bueno para el activo—, pero la prórroga obligatoria de contratos hasta 2029 bloquea la actualización de rentas durante tres ejercicios. En un activo con yield bruta del entorno del 4%, tres años sin revisión equivalen a renunciar a una parte sustancial de la revalorización esperada. Los hechos relevantes que estas sociedades remiten a la Comisión Nacional del Mercado de Valores seguirán siendo el termómetro más fiable del ajuste.
Los grandes caseros institucionales ya habían empezado a moverse antes del 7-O. CaixaBank y Blackstone llevan tiempo reduciendo exposición al alquiler residencial, y la cartera de 5.000 viviendas que Brookfield compró —aquellas que fueron alquiler asequible hasta su venta en 2013— debe pasar a venta individualizada. La prórroga hasta 2030 retrasa esas desinversiones y, de paso, protege al inquilino.
El precedente de 2023 y el riesgo que el consenso no está midiendo
No estamos ante un shock regulatorio nuevo, sino ante la segunda capa de un proceso que arrancó con la Ley de Vivienda de 2023. Los fondos no se van ahora: se fueron entonces, cuando la combinación de contratos más largos, topes de precio y una venta residencial en plena revalorización convirtió el alquiler en el peor destino posible para el capital. El decreto de octubre acelera una salida que ya estaba en los modelos. El detalle normativo acabará, como siempre, en el Boletín Oficial del Estado.
La lectura de los expertos invita a la prudencia. José García Montalvo, catedrático de Economía, señala que el escudo antidesahucios ‘no es eficaz porque la cobertura del impago debe ser inmediata y no después del juicio. Jorge Galindo, de EsadeEcPol, documentó antes del decreto caídas del 6% en las principales ciudades, del 12,5% en Murcia, y del 9,2% en Madrid. En Barcelona el ajuste ya se había producido.
Mi lectura es que el mercado está aplicando dos descuentos distintos y solo uno está justificado. El primero, el de la menor oferta, es real pero acotado: hablamos de un movimiento de entre el 2,3% y el 5,9%, no de una desaparición. El segundo, el de la congelación de rentas, sí tiene recorrido. El 24% de los propietarios encuestados por Fotocasa dice que retirará su vivienda y la venderá al terminar el contrato. Ese es el número que debería mover las valoraciones, y no el titular del 30%.
Queda el riesgo político, que es el que de verdad pesa. El segundo decreto, que convierte los contratos en indefinidos de facto, tiene al PNV anunciando que lo tumbará. La convalidación en la Diputación Permanente debe resolverse en las próximas semanas y el calendario electoral condiciona cualquier pronóstico. Un sector que ya cotiza con descuentos persistentes sobre valor liquidativo no necesita un nuevo golpe regulatorio para seguir barato.
El hito a vigilar tiene fecha: la convalidación, con el segundo decreto como escenario de fondo y las prórrogas hasta 2029 como suelo temporal. Si el texto cae, la retirada preventiva deja de ser preventiva y se vuelve estructural. Ahí las socimis tendrán un problema de múltiplo, no de ocupación.
Veredicto Merca2
Cotización al cierre o apertura: Sin reacción de sesión atribuible al decreto. Ni Aedas ni Neinor ni las socimis residenciales del Continuo han registrado un movimiento que el mercado pueda vincular a la horquilla del 2,3%-5,9%; el ajuste se está produciendo en las estimaciones de renta y no en el precio, que sigue descontando la prima de riesgo regulatoria desde 2023.
Clave técnica: El nivel a vigilar no es la cotización, sino el descuento sobre valor liquidativo. Un recorte del 5% en la renta esperada de una cartera residencial valorada por capitalización directa se traduce en una corrección de entre el 4% y el 6% del NAV; si la convalidación falla, ese ajuste deja de ser temporal y pasa a ser estructural.
Apunte macro: La variable que manda no es el decreto, es el coste del pasivo. Cada 100 puntos básicos de encarecimiento de la deuda resta del orden de un 8%-12% al beneficio por acción de una socimi apalancada al 40%; con el bono español como referencia, el sector necesita tipos estables para que la menor oferta se traduzca en rentas y no en deterioro del balance.
