Madrid se consolida en una zona de riesgo moderado de burbuja inmobiliaria, con una puntuación de 0.86 en el último índice global de UBS. Impulsado por una sólida creación de hogares, la pujanza del empleo y el apetito inversor extranjero, el mercado de la capital resiste las presiones macroeconómicas pese a la reciente supresión de la Golden Visa.
Según el UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, Zúrich es la ciudad que presenta el mayor riesgo de burbuja, seguida de Tokio. El informe también concluye que los mercados Prime se comportan de forma distinta a los mercados residenciales en general, en un contexto de creciente presión sobre la asequibilidad.
Entre las ciudades analizadas en el UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, Zúrich y Tokio se sitúan en la categoría de alto riesgo de burbuja inmobiliaria. Miami, que había encabezado la clasificación en las dos ediciones anteriores, ha retrocedido a la categoría de riesgo elevado, donde también se encuentran Dubái, Seúl, Ginebra y Lisboa.
En Europa, ciudades como Ámsterdam, Madrid, Fráncfort, Múnich y Milán se sitúan en la categoría de riesgo moderado, al igual que Los Ángeles, Sídney, Toronto, Vancouver, Hong Kong y Singapur fuera del continente. París y Londres presentan un riesgo bajo, categoría que comparten, fuera de Europa, con Nueva York, San Francisco y São Paulo.
Lisboa y Seúl han registrado este año el mayor aumento del riesgo de burbuja. Los desequilibrios también se han intensificado en Milán, Hong Kong, Madrid y Dubái, aunque en esta última el riesgo ha remitido desde marzo.
Burbuja inmobiliaria: claves desde el punto de vista de España
Estas son las claves principales del «UBS Global Real Estate Bubble Index 2026»:
- Aumento de los desequilibrios: A diferencia de otras ciudades europeas donde el riesgo ha disminuido, los desequilibrios en el mercado inmobiliario se han ampliado en Madrid durante el último año.
- Nivel de riesgo: La ciudad registra una puntuación de 0.86, lo que la sitúa en la categoría de riesgo moderado de burbuja inmobiliaria.
- Fuerte subida de precios: Los precios reales de la vivienda han subido un 9% interanual. Este crecimiento ha superado tanto el incremento de los alquileres como el de los ingresos, lo que ha empeorado la asequibilidad de la vivienda.
- Factores impulsores: El encarecimiento ha estado motivado por la demanda de inversores extranjeros, la fuerte creación de hogares y una oferta de vivienda limitada.
- Impacto de la política: El fin del programa de la Golden Visa ha sido contrarrestado por la solidez de la economía y del mercado laboral. No obstante, el crecimiento de los precios se moderó en la primavera de 2026 debido a los mayores costes de financiación y a regulaciones más estrictas sobre los alquileres a corto plazo.
- Comprar ó Alquilar: Madrid es una de las ciudades donde los costes de propiedad estimados (user costs) son inferiores a los alquileres, lo que hace que tener una vivienda en propiedad sea relativamente atractivo frente a alquilarla. Sin embargo, la justificación financiera para comprar depende cada vez más de las expectativas de futuras ganancias de capital (revalorización).
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Pablo Carrasco, director general de UBS Wealth Management en España y Portugal, comenta: “La evolución del mercado de la vivienda en Madrid en los últimos años refleja la solidez de sus fundamentales económicos y su atractivo continuado como lugar para vivir y trabajar. Al mismo tiempo, el estudio muestra cómo las condiciones de financiación globales, la regulación y las restricciones de oferta están influyendo cada vez más en los resultados del mercado local. Entender estas fuerzas de forma conjunta es clave para evaluar la trayectoria del mercado a más largo plazo”.
Burbuja inmobiliaria: claves desde el punto de vista Global
- Ciudades con mayor riesgo: Zúrich (1.69) y Tokio (1.54) son las dos únicas ciudades del mundo que se enfrentan a un riesgo alto de burbuja inmobiliaria.
- Riesgo elevado: Ciudades como Miami, Dubái, Seúl, Lisboa y Ginebra presentan niveles de riesgo elevado.
- Estabilidad general: A nivel mundial, los niveles de riesgo se han mantenido en general estables en comparación con 2025. Los precios mundiales de la vivienda ajustados a la inflación, los alquileres y los ingresos apenas han variado en el último año.
- Polarización por concentración de riqueza: La riqueza financiera acumulada y la generada por inversiones relacionadas con la Inteligencia Artificial (IA) son ahora un motor dominante de la demanda de vivienda. Esto está provocando que los segmentos residenciales de lujo (zonas prime) superen al resto del mercado en ciudades como San Francisco y Seúl.
- Problemas globales de asequibilidad: En la mayoría de las ciudades, el coste directo de poseer una vivienda de 60 metros cuadrados supera el 40% de los ingresos de un trabajador cualificado. Hong Kong sigue siendo el mercado menos asequible, requiriendo unos 15 años de ingresos medios para comprar una vivienda de ese tamaño.
- Caídas y subidas de precios: Mientras Seúl, Lisboa, Madrid, Hong Kong y Tokio registraron fuertes crecimientos reales en los precios, otras ciudades como Vancouver, Toronto, Frankfurt y Múnich sufrieron descensos debido al ajuste a los mayores tipos hipotecarios.
