El acceso a la vivienda asequible en España ya no es solo un problema social: amenaza la competitividad de sus ciudades. Así lo ha planteado Javier Faus, consejero delegado de Meridia Capital, en The District, la feria inmobiliaria internacional celebrada esta semana en Madrid.
Su mensaje fue tajante. Nunca nos convertiremos en ciudades líderes en Europa si no resolvemos el problema de la vivienda’, aseguró. No se puede atraer empresas ni talento sin techo asequible.
En la misma mesa, Mario Pelló, responsable de Real Estate de Nuveen para Europa, puso el foco en el marco continental. El desequilibrio entre precios de la vivienda y salarios se repite en Reino Unido, Alemania o Francia. El sur de Europa, España incluida, crece más que el norte y está ‘cerrando la brecha’ que antes concentraba el capital en el norte.
Faus puso cifras. En Madrid se han desarrollado cerca de 20.000 unidades bajo el paraguas del flex living —apartamentos gestionados con servicios y alquiler flexible—, con un precio medio de referencia en torno a 800 euros mensuales. ‘Es una solución temporal, no definitiva’, reconoció. La gente no quiere pasar su vida en un piso de 25 metros cuadrados, pero es una opción válida para un joven que llega a Madrid o Barcelona a iniciar su carrera.
El directivo defendió el modelo frente a las críticas. ‘A veces nos dicen que estamos explotando a la gente, pero pagar 800 euros por todo incluido durante tu primer trabajo no es un mal comienzo’, zanjó. Un argumento comercial, discutible en lo social. Dejémoslo en un ya veremos.
La brecha entre precio de la vivienda y salario se ha convertido en el mejor termómetro de la competitividad de una ciudad europea.
Por qué el flex living no tapa el agujero de la oferta
Conviene poner el dato en contexto. El flex living ha llegado a Madrid y Barcelona de la mano de gestoras como Meridia y ronda ya las 20.000 unidades en la capital. Es una variante sofisticada del Build to Rent, el modelo de construir promociones enteras para alquilar en lugar de vender, dominante en Reino Unido y Alemania. Responde a un tramo concreto de demanda, no a la escasez estructural.
Para eso hace falta construir mucho más, y a un coste que hoy resulta prohibitivo. Según los datos que maneja Faus, los costes de construcción se han doblado en los últimos cinco o seis años. A eso se suma que cada joven que hoy alquila en formato flexible aspira a comprar su piso en uno o dos años, presión que engorda la demanda embalsada.
La licencia que mata la TIR del ladrillo español
El diagnóstico más incómodo llegó con los permisos. Faus calificó los procesos de licencias y permisos urbanísticos como una ‘complejidad extrema’. Y lo tradujo al lenguaje del inversor: ‘Si crees que la fase de permisos te va a llevar tres o cuatro años, eso mata la TIR del proyecto’, afirmó, en referencia a la tasa interna de retorno, el rendimiento que exige quien pone el capital.
Los plazos no son un tema menor. La lentitud administrativa desincentiva la obra nueva y agrava la escasez de oferta, que a su vez presiona los precios al alza en compraventa y en alquiler. Es un círculo vicioso: cuanto menos se construye, más sube la vivienda existente y más difícil resulta justificar nuevas promociones.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume el momento es la del flex living madrileño: unas 20.000 unidades y 800 euros al mes por una vivienda con servicios incluidos. Traducido a inversión patrimonial, permite apuntar a un yield bruto razonable (la rentabilidad anual del alquiler antes de impuestos, dividiendo la renta anual entre el precio de compra) si el activo se adquiere a precios de suelo saneados. El obstáculo es que el suelo finalista escasea y la tramitación devora años de rentabilidad antes de colocar la primera piedra.
En los próximos seis meses la tendencia apunta a una estabilización tensa. El capital institucional seguirá interesado en Madrid y Barcelona, pero sin una aceleración clara de las licencias el incremento de oferta quedará muy por debajo de la demanda. El perfil afectado es amplio: el pequeño ahorrador se topa con precios que no ceden, el inversor patrimonial compite con fondos y con la regulación autonómica, y el gran capital exige seguridad jurídica.
La lectura a diez años es ambigua. Si las administraciones no aceleran la tramitación ni liberan suelo finalista, el capital acabará yendo a donde los tiempos sean razonables: Lisboa Milán, incluso Miami. El precedente del boom 1997-2007 lo demuestra por ambos extremos: cuando la producción se dispara sin control hay sobreoferta; cuando se estrangula por burocracia, aparece una escasez crónica que expulsa a los recién llegados. El riesgo, esta vez, es de segundo tipo.
