Si tienes más de 65 años y piensas donar vivienda a los hijos, Hacienda confirma que la ganancia patrimonial queda exenta de IRPF, incluso si entregas solo la mitad del inmueble. Ahora viene la letra pequeña.
Te lo traduzco desde ya: el perdón fiscal es para el donante y afecta solo al IRPF. El que recibe la casa tiene su propio impuesto y su propia factura. Ahí es donde se rompen muchas cuentas familiares.
Qué ha confirmado exactamente la Dirección General de Tributos
El punto de partida está en el artículo 33 de la Ley 35/2006 del IRPF. Los mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual, da igual si es una venta o una donación, no pagan IRPF por la ganancia patrimonial de la operación. La norma se venía aplicando a ventas y a donaciones completas, y quedaba la duda de si una entrega parcial mantenía el beneficio.
La Dirección General de Tributos ha despejado esa duda en la consulta vinculante V0571-26, de 11 de marzo, que analiza el caso de un hombre de más de 65 años que quiere donar a su cónyuge la mitad de su vivienda habitual. La conclusión es clara: sí procede la exención aunque solo se done el 50% del inmueble. No hace falta entregar la casa entera.
Vamos a los números. Pongamos un ejemplo con cifras redondas: si esa donación genera una ganancia patrimonial de 50.000 euros, sin la exención la factura en la base del ahorro rondaría los 10.000 euros, aplicando los tramos del 19% y del 21%. Con el artículo 33 en la mano, ese dinero se queda donde está: en tu bolsillo.
La consulta de la DGT abre la puerta a donar solo la mitad de la casa: ya no hace falta entregar el inmueble completo para dejar el IRPF a cero.
Eso sí, el ahorro solo llega si la operación encaja en el supuesto que describe la norma. Y aquí es donde muchas familias se llevan el susto.
El IRPF del donante es solo la primera casilla. La segunda, la del Impuesto de Donaciones, es la que decide si la operación sale a cuenta.
Los requisitos que no puedes saltarte
La exención no es automática ni se concede por defecto. Antes de firmar ante notario conviene repasar el encaje, porque la Agencia Tributaria cruza los datos con el Registro de la Propiedad y con tu propia declaración. El criterio no depende de quién recibe: vale para hijos, cónyuge u otros beneficiarios.
- Edad: el donante debe tener más de 65 años en el momento de la transmisión. Si se firma el día antes de cumplirlos, la exención no aplica.
- Vivienda habitual: el inmueble donado tiene que ser tu residencia. Una segunda vivienda, un local o un piso alquilado quedan fuera del beneficio.
- Tres años de residencia continuada: la Agencia Tributaria exige haber vivido en ella al menos tres años seguidos, con excepciones justificadas por matrimonio, separación, traslado laboral u otra situación análoga.
- Donación parcial: basta con transmitir el 50% del inmueble, según la DGT.
El detalle de los tres años es el que más disgustos genera. Si has vivido en esa casa menos tiempo y no puedes justificar una mudanza por los motivos anteriores, la exención se cae y la ganancia patrimonial vuelve a tributar con normalidad en tu IRPF.
El impuesto que sí vas a pagar: Sucesiones y Donaciones
Aquí viene lo importante. Que el IRPF del donante quede a cero no significa que la donación salga gratis. El que recibe la vivienda está sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y ese tributo está cedido a las comunidades autónomas. La información general del tributo y los enlaces a cada normativa autonómica se pueden consultar en la web de la Agencia Tributaria.
La diferencia entre vivir en Madrid, en Andalucía o en Asturias puede ser de miles de euros por la misma casa, porque cada comunidad fija sus propias reducciones, bonificaciones, y tipos. Madrid aplica la bonificación más generosa para hijos y cónyuges y en la práctica deja la factura casi a cero; en otras comunidades el impacto sobre una vivienda de 200.000 euros se nota, y mucho, en el bolsillo del que la recibe.
| Operación del mayor de 65 años | IRPF del donante | Impuesto de Donaciones |
|---|---|---|
| Venta de la vivienda habitual | Exento | No se paga |
| Donación del 100% de la vivienda habitual | Exento | Según la normativa autonómica |
| Donación del 50% de la vivienda habitual | Exento (consulta V0571-26) | Según la normativa autonómica |
| Donación de una segunda vivienda | Tributa por la ganancia patrimonial | Según la normativa autonómica |
El abogado Jesús Prieto, que ha analizado la consulta, pone el foco en un matiz que muchos pasan por alto: el criterio solo aborda las consecuencias en el IRPF del donante. Traducido, que tu factura sea cero no blinda la operación frente al resto de tributos, y el que recibe tendrá que liquidar el Impuesto de Donaciones con la normativa estatal y autonómica que le corresponda.
Qué cambia esto en los planes de muchas familias
Llevo meses viendo la misma escena en las consultas que recibo: padres que quieren pasar la casa a los hijos, no se atreven a venderla por el coste fiscal y acaban sin hacer nada. En mi experiencia, la mayoría de las familias prefiere esperar antes de mover ficha. Esta consulta desatasca una parte del problema: donar solo la mitad se convierte en una fórmula intermedia muy razonable, porque reduces patrimonio, mantienes la exención y conservas el control de lo que no entregas.
Pero no nos engañemos. El ahorro grande no está en el IRPF, que ya estaba resuelto desde hace años cuando la donación era del 100%. Está en ordenar la operación completa. Frente a la venta, la donación evita que tribute el donante, pero traslada la pelota al tejado del hijo. Y si la comunidad autónoma no bonifica, la factura del Impuesto de Donaciones puede comerse buena parte del beneficio.
Mi recomendación es sencilla: haz números antes de firmar y no compares solo el IRPF. Ten en cuenta que, con carácter general, el valor que toma Hacienda como referencia es el valor de referencia del Catastro, pide la valoración del inmueble y calcula el Impuesto de Donaciones con la normativa de tu comunidad. Donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo para seguir viviendo en casa es otra vía habitual, pero cambia el cálculo por completo y merece una revisión profesional previa.
Ojo también con otro detalle: esta información es divulgativa y no sustituye a un informe fiscal personalizado. Cada caso depende del valor del inmueble, del parentesco y de la comunidad autónoma donde esté la casa.
💶 El Impacto en tu Bolsillo
- Qué hacer hoy: Si tienes más de 65 años y quieres donar tu vivienda, pide el valor de referencia del Catastro y calcula el Impuesto de Donaciones con la bonificación de tu comunidad antes de hablar con el notario.
- Qué vigilar: Los tres años de residencia continuada y los nuevos criterios que publique la Dirección General de Tributos en sus consultas vinculantes sobre donaciones parciales.
- El error a evitar: Dar por hecho que la exención de IRPF deja la donación libre de impuestos: el que recibe la vivienda paga Sucesiones y Donaciones igual.
