Si tienes más de 65 años y quieres donar la vivienda a tus hijos sin pagar IRPF por la ganancia, la Dirección General de Tributos confirma que se puede: el hijo, eso sí, afrontará Sucesiones según su comunidad.
He revisado la consulta vinculante V1261-25, del 9 de julio de 2025, y la conclusión es nítida. El padre que transmite su casa no tributa la ganancia patrimonial en el IRPF; el ahorro, sin embargo, no es completo. Cambia el titular y cambia el impuesto.
Qué exención te ahorras en el IRPF
La regla se cuenta en una línea. Los mayores de 65 años que donan su vivienda habitual a los hijos quedan exentos de tributar la ganancia patrimonial en el IRPF. No es un truco de despacho: lo respalda la Dirección General de Tributos, dependiente de la Agencia Tributaria.
La exención cubre tanto la transmisión del pleno dominio como la de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio. También contempla los supuestos de dependencia severa, según recoge la consulta.
Lo que no perdona Hacienda es el concepto de vivienda habitual. Para que la Agencia Tributaria la reconozca hay que habitarla de forma permanente y mudarse dentro de los 12 meses posteriores a la compra o construcción.
Donar la casa no es regalar un problema fiscal: es trasladarlo. El padre se libra del IRPF; el hijo hereda la factura de Sucesiones de su comunidad.
Los tres años que lo cambian todo
Aquí viene el requisito que más disgustos provoca. La normativa exige residir en la casa durante al menos tres años seguidos, y el cómputo arranca desde el traslado efectivo, no desde la firma.
Eso sí, existen salidas justificadas para abandonar antes de cumplir el trienio sin perder el beneficio:
- Contraer matrimonio.
- Una separación.
- Un traslado laboral.
- El fallecimiento.
- La consecución de un primer empleo.
Un detalle que se escapa a muchos: si vives en una residencia facilitada por motivos laborales, el plazo de 12 meses para ocupar la vivienda adquirida empieza a contar cuando termina ese trabajo.
Y un aviso para quien juega con la desmembración. Cuando el pleno dominio está dividido entre nudo propietario y usufructuario, Hacienda puntualiza que a ninguno de los dos le aplica la exención. Ahí se cae el ahorro.
Dónde se rompe el ahorro: la factura del hijo
El donatario no se libra. Los hijos que reciben la propiedad deben liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones con arreglo a las disposiciones de su comunidad autónoma. Y aquí el mapa se rompe en pedazos.
En Madrid, la bonificación alcanza el 99% para familiares directos —hijos, cónyuge y padres— y baja al 50% para colaterales del Grupo III, como hermanos, tíos o sobrinos. Otras comunidades no son tan generosas, y la diferencia en euros puede ser de miles.
Por eso el mismo acto tiene dos precios. El padre firma con exención total en el IRPF; el hijo firma con una factura que depende de dónde tenga su residencia fiscal. Antes de ir al notario, conviene poner esa cifra sobre la mesa.
Usufructo y otras vías: dar sin perder el control
Cuando la factura del hijo asusta, existe una fórmula intermedia. El notario Antonio Arias Giner lo resume así: se puede ceder el usufructo de la casa a los hijos sin donarla entera, de modo que les ayudas sin desprenderte del control.
El mecanismo admite condiciones. Se puede constituir para varios titulares, con límites temporales —hasta que un hijo termine sus estudios, por ejemplo— y con exigencias concretas, como que conserven el inmueble o que no lo alquilen.
Ojo también con las donaciones en dinero. Los bancos están obligados a notificar a Hacienda las transferencias que superen los 3.000 euros, para evitar expedientes por ganancia patrimonial no justificada. La vía de los alimentos entre parientes, recogida en el artículo 142 del Código Civil, queda exenta cuando cubre sustento, vivienda, vestido, asistencia médica, y formación.
Lo que yo vigilaría antes de firmar
La letra pequeña manda. Que la exención del IRPF esté confirmada no significa que la operación salga gratis: el impuesto cambia de manos y de administración. He visto a muchas familias calcular el ahorro del padre y olvidar por completo la liquidación del hijo.
Hay un precedente que ayuda a entender el contexto. La consulta del 9 de julio de 2025 fijó criterio para la exención, pero no toca el gravamen autonómico, que sigue siendo competencia de cada comunidad y se revisa cada año. Un cálculo hecho hoy puede cambiar si tu comunidad mueve sus bonificaciones en la próxima norma.
Mi criterio, con el número delante: si resides en una comunidad con bonificación alta, la donación en vida es imbatible frente a esperar a la herencia. Si tu comunidad no bonifica, el usufructo o incluso no hacer nada puede salir mejor. No hay una respuesta única: hay una respuesta distinta por cada territorio.
Recuerda que esto es información divulgativa, no una recomendación fiscal personalizada. Cada caso depende de la base imponible, de la valoración del inmueble y de la normativa autonómica vigente. La última palabra la tienen tu asesor y tu comunidad.
💶 El Impacto en tu Bolsillo
- Qué hacer hoy: Calcula la ganancia patrimonial que te ahorras en el IRPF y, en paralelo, la liquidación de Sucesiones que asumiría tu hijo en tu comunidad.
- Qué vigilar: Las bonificaciones autonómicas y sus cambios normativos anuales, porque la diferencia para tu familia puede ser de miles de euros.
- El error a evitar: Firmar la donación mirando solo el ahorro del padre y llevarte después la sorpresa de la factura del hijo.
