Las compraventas de viviendas en España cayeron un 5,7% en el segundo trimestre de 2026, según el Colegio de Registradores. El precio, sin embargo, se mantiene por encima de los 2.500 euros por metro cuadrado.
Los registradores confirman la caída de transacciones con precios estables
Los datos del segundo trimestre, publicados por el organismo registral, sitúan el número de operaciones un 5,7% por debajo del mismo periodo de 2025. La lectura es doble: la demanda pierde fuerza, pero el ajuste no se traslada a los precios. De hecho, el valor medio de los pisos se consolida en la cota de los 2.500 euros el metro cuadrado, una barrera que ya se había alcanzado en trimestres anteriores.
Esa resistencia de los precios tiene una explicación estadística. El precio de la vivienda supera ya en un 12% los máximos de la burbuja inmobiliaria de 2007, según los mismos registradores. Sin embargo, solo siete comunidades autónomas han roto sus propios techos históricos. El resto permanece por debajo, lo que confirma que la recuperación nominal no es homogénea.
El dato de Murcia ilustra la dependencia financiera del comprador: solo el 44% de las viviendas compradas en la Región de Murcia se financian con hipoteca. Es un porcentaje sorprendentemente bajo si se compara con la media nacional. En esa comunidad, la proporción de operaciones sin hipoteca supera la mitad, un síntoma de que una parte relevante del capital inmobiliario se está quedando en manos de compradores que no dependen del crédito. Eso explicaría que los precios resistan incluso con menos transacciones.
El mapa autonómico y la paradoja de un mercado que no cae en bloque
El mercado inmobiliario español no se mueve al unísono. Las siete comunidades que han superado sus máximos concentran buena parte del dinamismo, mientras que otras avanzan a ritmos más moderados. Esta disparidad explica, en parte, la brecha entre la caída de las transacciones y la firmeza de los precios: donde hay oferta escasa y demanda sólida, los vendedores no necesitan bajar el precio.
La mayoría de los compradores con hipoteca se retira del mercado. Con la financiación todavía encarecida por unos tipos que no han vuelto a niveles de 2022, la caída de las operaciones se explica. Pero los que compran con menos apalancamiento no compensan la caída del segmento hipotecado, y el resultado es una moderación de las operaciones sin un desplome de precios. Así se dibuja la anomalía actual.
El enfriamiento de las compraventas sin caída de precios es la consecuencia de un desequilibrio estructural entre una demanda que se modera y una oferta que no crece.
Por qué la caída del 5,7% no anticipa una corrección brusca
Mi lectura es esta: el mercado ha entrado en una fase de digestión. Tras dos ejercicios de subidas potentes, la demanda se fatiga, pero no existe el pánico de 2008. La diferencia clave es la oferta. Entonces había un exceso de suelo y de vivienda pendiente de venta; ahora el parque de obra nueva sigue sin responder, la construcción arrastra costes altos y los propietarios con hipoteca barata no venden para no asumir una financiación más cara. El stock disponible, sobre todo en las capitales, no da para absorber una caída de demanda más profunda sin que los precios se tensen al alza.
La promoción de obra nueva, que en otros ciclos funcionaba como válvula de escape, sigue sin aportar el volumen necesario. El suelo finalista escasea en las capitales, los materiales no han recuperado los costes previos a 2022 y los plazos de obtención de licencias se alargan. El resultado es una oferta rígida, incapaz de responder aunque la demanda se retire más de lo esperado. Por eso la caída del 5,7% no se traduce, por ahora, en una corrección de los 2.500 euros por metro cuadrado.
Hay un riesgo que conviene no ignorar: la estadística de compraventas se mide sobre escrituras inscritas, con un desfase temporal. Podría ocurrir que la caída real de la demanda sea más acusada de lo que apunta el 5,7%, y que los precios se muevan con retraso. De momento, los registradores no ven esa ruptura, pero el tercer trimestre será revelador. Si el Euribor se mantiene alto y la confianza del comprador empeora, la resistencia de los 2.500 euros por metro cuadrado se pondrá a prueba.
El termómetro que seguiré de cerca es la evolución del crédito hipotecario en el último trimestre del año. Si el porcentaje de compras financiadas con hipoteca vuelve a caer en comunidades como Murcia, la demanda se habrá quedado sin red de seguridad. Por ahora, el sector inmobiliario español aguanta en una posición incómoda: vende menos, pero no abarata. Solo un repunte de la oferta o un abaratamiento del dinero romperá este equilibrio.
