Si vendes tu casa y compras la siguiente a medias con tu pareja, Hacienda acaba de aclarar que la exención por reinversión en vivienda habitual solo cubrirá el porcentaje que realmente compres. Te lo traduzco con números.
Qué cambia en la exención por reinversión al comprar en pareja
La exención por reinversión en vivienda habitual es una de las ventajas fiscales más valiosas del IRPF: cobras por vender tu residencia habitual y, si dedicas el importe obtenido a comprar otra vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede quedar exenta.
Tienes dos años desde la venta para materializar la compra, y el dinero debe destinarse a la adquisición de la nueva residencia habitual.
- Vender una vivienda habitual, propia o considerada habitual hasta dos años antes de la venta.
- Reinvertir el importe obtenido en otra vivienda habitual.
- Materializar la compra en el plazo de dos años.
- Aplicar la exención sobre la parte reinvertida en tu propia cuota de propiedad.
El matiz que fija ahora el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) va directo a la letra pequeña. Si adquieres solo una cuota parte de la nueva casa, la exención no se calcula sobre el total que desembolsas, sino sobre la parte del precio que corresponde a tu propio porcentaje de titularidad.
En bienes gananciales sin atribución expresa de cuotas, la Agencia Tributaria da por hecho un 50% para cada cónyuge.
No importa que antes fueses titular al 100% de la vivienda vendida. Lo que cuenta es cuánto porcentaje de la nueva vivienda incorporas a tu patrimonio. El criterio queda claro: solo exime la reinversión que de verdad te convierte en propietario de una cuota.
La exención por reinversión no mira cuánto desembolsas en la nueva casa, sino cuánto porcentaje de esa casa incorporas a tu patrimonio.
La letra pequeña del TEAC y las cuentas reales
El caso que ha resuelto el tribunal ayuda a no perderse. Un contribuyente vendió su vivienda privativa por 217.739,72 euros y compró junto a su cónyuge una nueva casa en Suances por 170.091,21 euros, al 50% y en gananciales. La hipoteca pendiente de la vivienda vendida era de solo 44,56 euros.
| Escenario | Venta | Compra | Exención máxima |
|---|---|---|---|
| Venta 100% y compra al 100% individual | 217.739,72 euros | 170.091,21 euros | 100% del precio reinvertido |
| Venta 100% y compra al 50% en pareja | 217.739,72 euros | 85.045,61 euros | 50% del precio de la nueva cuota |
| Venta 50% y compra al 50% | Según cuota previa | 85.045,61 euros | Proporcional a la cuota adquirid |
La exención exige reinvertir el importe total obtenido, no solo la ganancia. Aquí el vendedor no podía cubrir el requisito completo porque compró solo la mitad de la nueva casa. Aunque el precio de la nueva vivienda fuera inferior al de la vendida, la reinversión computable se limita al 50% de 170.091,21 euros, es decir, 85.045,61 euros.
La ganancia patrimonial que exceda esa cuota exenta no desaparece. Tributa en la base del ahorro del IRPF, al tipo que corresponda según la escala vigente, y se liquida en la declaración de la renta. Quien venda al 100% y compre al 50% debe reservar liquidez para afrontar esa factura fiscal.
Cuándo conviene comprar al 50% y cuándo no
La resolución del TEAC no prohíbe comprar en pareja, ni mucho menos. Obliga a calcular la factura fiscal antes de firmar.
Si necesitas que tu cónyuge figure al 50% para acceder a financiación o por protección patrimonial, hazlo con los ojos abiertos.
El riesgo está en descubrir el límite al presentar la declaración.
Durante años, algunos contribuyentes han reinvertido la totalidad del dinero en una vivienda ganancial al 50% y han aplicado la exención sobre el 100% de la ganancia.
La doctrina del TEAC cierra esa vía.
No es retroactiva, pero fija criterio para todas las liquidaciones que revise la Agencia Tributaria.
En la práctica, el coste fiscal se duplica en proporción a la cuota no comprada.
💶 El Impacto en tu Bolsillo
- Qué hacer hoy: Revisa el porcentaje de titularidad con el que comprarás la nueva vivienda y cuánto de la ganancia quedará exento.
- Qué vigilar: La escritura de compraventa y la atribución de cuotas si compras en gananciales.
- El error a evitar: Firmar una compra al 50% creyendo que el 100% de la ganancia queda exento.
