Norges Bank Investment Management, el fondo soberano ligado al Banco Central de Noruega y el mayor del mundo por activos, ha cerrado la compra de la cartera de centros comerciales de la familia Balkany por un importe total de 1.520 millones de euros. Una operación que se ha financiado íntegramente con recursos propios, sin recurrir a la financiación bancaria habitual en este tipo de transacciones, según confirmaron a Merca2.es fuentes cercanas al proceso.
Una operación de 1.520 millones sin apalancamiento
La transacción, asesorada por BNP Paribas y Morgan Stanley desde octubre del pasado año, se ha articulado mediante una sociedad conjunta en la que Norges Bank controla el 92% y la portuguesa Sonae Sierra el 8% restante. De esta forma, Norges Bank desembolsa 1.400 millones de euros y Sonae Sierra los otros 120 millones, según los registros remitidos por la firma lusa al regulador portugués.
La particularidad de este cierre es que el comprador ha apostado por ejecutar la operación con fondos propios, algo poco habitual en el inmobiliario, donde los grandes portfolios suelen apalancarse en al menos un 40% de deuda bancaria. La enorme capacidad financiera del fondo noruego —gestiona activos por unos dos billones de euros— le ha permitido prescindir de la banca y, al mismo tiempo, presentar una oferta más competitiva frente a los rivales.
Los ocho centros comerciales: de La Vaguada a Plaza Mar 2
La cartera adquirida suma más de 250.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable distribuida en ocho activos emblemáticos. Los centros incluidos en la venta son Gran Plaza 2, Plaza Norte 2, Plaza Río 2, La Vaguada, Plaza Moraleja 2 y Plaza Loranca 2 en la Comunidad de Madrid; Gran Vía 2 en Barcelona; y Plaza Mar 2 en Alicante. Todos ellos son complejos consolidados y con fuerte arraigo en sus respectivas zonas de influencia.
La Vaguada, inaugurado en 1983 y diseñado por César Manrique, fue el primer centro comercial de la Comunidad de Madrid y un hito arquitectónico. La familia Balkany, de origen rumano-francés, construyó su fortuna exportando el modelo estadounidense de grandes centros comerciales a Europa y decidió desprenderse de esta cartera después de más de cuatro décadas de presencia en España.
La operación, al margen de la banca, demuestra la potencia de los grandes fondos soberanos para cerrar transacciones de mil millones de euros sin necesidad de apalancamiento externo.
Sonae Sierra, que además se hará con el 100% de la gestora SCCE, pasará a administrar un total de 73 centros comerciales en ocho países, con 8.500 millones en activos bajo gestión, consolidando su plataforma paneuropea en retail.
Norges Bank refuerza su apuesta por el retail inmobiliario
Para el fondo soberano noruego, ésta es su primera gran operación inmobiliaria en España, donde hasta ahora sólo había coinvertido de forma indirecta junto a Axa (residencias de estudiantes) y Prologis (naves logísticas). La firma nórdica cuenta con una cartera inmobiliaria global de unos 34.000 millones de euros repartidos en 14 países, y con esta compra refuerza su exposición al comercio físico en un momento en que el retail ha recuperado el apetito inversor tras las dudas iniciales sobre la pujanza del e-commerce.
El proceso competitivo que sacó al mercado la cartera de los Balkany generó un interés inicial dispar, pero a medida que los datos de afluencia y ventas demostraban la resiliencia de estos centros, se multiplicaron los pretendientes. Junto a Norges y Sonae, pujaron nombres como Klépierre (aliado con Generali), Grupo Lar, Orion Capital y Nepi Rockcastle. En fases previas también sonaron Santander, Merlin Properties y Unibail-Rodamco-Westfield, aunque finalmente quedaron descartados.
El cierre de esta operación coincide con un repunte de las grandes transacciones de centros comerciales en España. A principios de año, Castellana Properties adquirió los centros Islazul y Berceo; el Mercado de San Miguel pasó a manos de los propietarios de C&A; y a finales de julio, Santander (a través de banca privada) y Rivoli compraron el 50% de Madrid Xanadú por 250 millones a Nuveen. La de los Balkany, no obstante, se convierte en la mayor operación del segmento en años.
Jayesh Patel, codirector de inmobiliario para Europa de Norges Bank Investment Management, subrayó en un comunicado que la operación “amplía nuestra presencia en el mercado inmobiliario comercial en Europa y se alinea con nuestra estrategia de invertir de la mano de operadores especialistas”.
📊 Las Claves para el Inversor
- Qué vigilar: La integración de la cartera bajo la gestión de Sonae Sierra y la evolución de los ingresos por alquiler de los activos, clave para evaluar la rentabilidad del desembolso de 1.520 millones realizado sin apalancamiento.
- Reacción del valor: Al tratarse de un fondo no cotizado, el impacto directo en Bolsa es nulo; sin embargo, la operación apuntala las valoraciones de las socimis españolas del sector, como Merlin Properties, al marcar un precio firme de referencia para grandes portfolios de centros comerciales.
- Precedente sectorial: La compra de Xanadú por Santander y Rivoli, así como las adquisiciones de Castellana Properties, muestran que el capital institucional sigue viendo valor en el retail físico, lo que anima la rotación de carteras y refuerza el interés por activos similares en España.
