El presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), Ángel Martínez, ha lanzado una advertencia que resuena con fuerza en un mercado ya sobrecalentado: el precio de la vivienda en España no tiene techo a corto plazo. Con una subida media del 12,8% en 2025, hasta los 2.600 euros por metro cuadrado, y previsiones de nuevos incrementos de entre el 5% y el 10% durante 2026, el dirigente de los agentes inmobiliarios sitúa el desajuste estructural entre una demanda imparable y una oferta estrangulada como el principal detonante. La reflexión, recogida en una entrevista con Idealista, pone sobre la mesa los fallos de una política de vivienda que, en su opinión, no solo no ha corregido el problema, sino que lo ha agravado.
Un mercado sin techo: los datos que respaldan la advertencia
La radiografía que dibuja Martínez es inequívoca. El esfuerzo para comprar una vivienda media en España se sitúa ya en cerca de ocho años de salario íntegro, mientras los indicadores de accesibilidad siguen deteriorándose. “Con la oferta que tenemos, muy por debajo de la demanda estructural, no veo techo al precio”, sentencia. Las principales tasadoras, como Tinsa o Sociedad de Tasación, coinciden en ese pronóstico alcista para el actual ejercicio, con incrementos que podrían llevar el metro cuadrado a rozar los 2.800 euros en el conjunto del año.
Aunque el dato nacional revela una fotografía homogénea al alza, la realidad es aún más agresiva en las grandes capitales. Madrid y Barcelona, donde el precio medio supera con holgura la barrera de los 3.500 euros por metro cuadrado en barrios consolidados, alejan definitivamente la compra para los jóvenes con empleo estable pero ahorro insuficiente. El ahorro previo necesario para comprar una vivienda en estas ciudades supera ya los 100.000 euros, una cifra imposible para la mayoría de los hogares que alquilan.
Los avales ICO, la oferta estrangulada y el fracaso de los topes al alquiler
El presidente del COAPI censura con dureza la medida estrella del Gobierno: la línea de avales ICO para jóvenes. Dotada con 2.500 millones de euros, apenas ha arañado una pequeña parte de los fondos disponibles. El diagnóstico de Martínez es quirúrgico: el aval fija un precio máximo financiable de 325.000 euros, muy por debajo del mercado en las capitales, y no modifica el análisis de riesgo que realiza cada banco. “Ahí es donde se pierde la mayoría de los solicitantes: no porque incumplan las condiciones del aval, sino porque el banco considera que la operación no es viable”, explica.
El mismo empeoramiento de las reglas de juego se observa, según el COAPI, en los mercados de alquiler intervenidos. Cataluña, con su índice de referencia y la reciente ampliación de los límites a los contratos temporales y por habitaciones, ha visto cómo la oferta de alquiler de larga duración se contraía y se desplazaba hacia el alquiler de temporada o turístico. “La propia norma tuvo que perseguir su propia fuga”, ironiza. Los propietarios, ante la inseguridad jurídica y multas de hasta 90.000 euros, reaccionan exigiendo mayores garantías o trasladando sus inmuebles a segmentos menos regulados. Limitar el precio sin actuar sobre la oferta, resume Martínez, no baja los alquileres: los esconde.
La fragmentación normativa tampoco ayuda. Mientras el Estado sigue sin una regulación de la profesión de agente inmobiliario —España lleva más de 25 años sin ella—, las comunidades autónomas llenan el vacío una a una. El resultado es diecisiete regulaciones distintas, con requisitos diferentes en materia de formación y seguros, lo que el COAPI califica de “anomalía europea” que lastra la profesionalización del sector.
La Ficha del Inversor: métricas, ciclo y refugio patrimonial
Para el inversor particular o institucional, las palabras del presidente de los agentes inmobiliarios dibujan un escenario de persistencia alcista que obliga a recalibrar estrategias. La métrica clave es el diferencial entre el incremento de precios —del 12,8% anual en 2025— y la evolución de los salarios, que crece a un ritmo mucho menor. Esta brecha, unida a la escasez de suelo finalista y a los cuellos de botella urbanísticos, mantiene un suelo firme bajo los precios nominales a medio plazo. Incluso en un entorno de tipos a la baja, la capacidad de compra no se recupera al mismo ritmo que el coste de los activos.
La tendencia a seis meses es de nuevas subidas, con un rango probable del 4%-7% si se cumplen las previsiones de las tasadoras. La gran incógnita es si la demanda resistirá un nuevo tirón sin que el Euríbor se lo ponga más fácil: la hipoteca media a tipo variable ya descuenta ahorros moderados, pero el precio de entrada sigue expulsando a compradores. El riesgo inmediato es que se acentúe la dualidad de mercado —vivienda libre para patrimonios altos y una bolsa creciente de alquiler informal— mientras las políticas de contención no consiguen aflorar nueva oferta.
En cuanto al perfil recomendado, el momento actual premia al inversor patrimonialista que apuesta por la revalorización de largo plazo y una gestión activa del riesgo regulatorio. La vivienda habitual sigue siendo un refugio en ciudades medianas con precios aún por debajo de 1.500 euros el metro cuadrado, pero en las zonas tensionadas la compra exige un análisis minucioso del plan de vida. El capital internacional, mientras tanto, observa la rentabilidad por alquiler tradicional con cautela, a la espera de que la seguridad jurídica ofrezca un marco más estable. La lectura del COAPI es un aldabonazo: mientras el ladrillo siga siendo el activo de refugio por excelencia y la oferta no se multiplique, el precio encontrará pocos motivos para bajar.
La intervención de los precios sin actuar sobre la oferta no resuelve la crisis de la vivienda, simplemente traslada el problema a un mercado opaco.
