EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Ayuntamiento de Barcelona ha aprobado definitivamente la recalificación urbanística de los terrenos de la antigua fábrica de Mercedes-Benz en el distrito de Sant Andreu, desatascando un proyecto bloqueado desde 2023.
- ¿Quién está detrás? La propiedad es de Conren Tramway, la compañía que promueve el ecobarrio y que ya lidera otras grandes operaciones en la capital catalana, como la regeneración de las Tres Xemeneies del Paral·lel.
- ¿Qué impacto tiene? Se movilizarán más de 600 millones de euros para construir 1.300 viviendas (protegida y libre), 59.000 m² de espacio para salud, tecnología e innovación, y 5,5 hectáreas de zonas verdes. La comercialización de los primeros pisos libres arranca en otoño y el registro ya está abierto.
La antigua fábrica de Mercedes en Sant Andreu, cerrada en 2007, deja atrás años de espera administrativa. El consistorio barcelonés ha otorgado la aprobación definitiva a la operación urbanística que impulsa Conren Tramway, con una inversión superior a los 600 millones de euros, según publica Expansión. El visto bueno desbloquea una de las grandes recalificaciones pendientes en la ciudad.
El proyecto, presentado públicamente a principios de 2021 y con aprobación inicial en 2022, se había atascado en la fase final. La luz verde definitiva, prevista para 2023, ha llegado con tres años de retraso. En ese intervalo, la propuesta ha sufrido ajustes: se han caído del plan la Universidad de Vic-Universidad Central de Cataluña (UVic-UCC) y Elisava, la escuela superior de diseño y arquitectura que inicialmente barajaban instalarse en el recinto.
Un ecobarrio sin coches para 1.300 hogares
La transformación de los terrenos de la antigua Mercedes dará lugar a más de 1.300 viviendas, repartidas entre régimen protegido y libre. Las primeras unidades de precio libre se empezarán a comercializar en otoño, y la promotora ha abierto ya el registro en su web. Junto a las viviendas, se habilitarán 59.000 metros cuadrados para actividades vinculadas a la salud, la tecnología y la innovación, además de 15.000 metros cuadrados de comercio y restauración. El diseño del barrio impide el tráfico rodado en superficie y convierte 5,5 hectáreas en zonas verdes.
La operación se enmarca en un distrito, Sant Andreu, que ha absorbido un intenso proceso de renovación industrial. La apuesta de Conren Tramway va más allá de lo residencial: pretende atraer empresas y servicios de alto valor añadido en un entorno libre de coches, un modelo que recuerda a los eco-barrios del norte de Europa y que apenas tiene precedentes a esta escala en el mercado español.
La aprobación definitiva de una recalificación de este calado no solo desatasca una inversión multimillonaria, sino que redefine el mapa residencial de Sant Andreu y presiona a otros grandes proyectos urbanísticos que esperan turno en la ciudad.
Más de 600 millones y el calendario que ya está en marcha
Conren Tramway calcula una inversión superior a los 600 millones de euros para levantar el ecobarrio. Las cifras lo convierten en una de las mayores operaciones inmobiliarias en curso en Barcelona, solo comparable al desbloqueo de otros macroproyectos como el de Culmia en la Marina del Prat Vermell o AQ Acentor en el frente litoral. La diferencia es el componente de regeneración urbana sobre un suelo actualmente vacío y contaminado: 59.000 metros cuadrados de actividad económica más 15.000 comerciales generan una densidad de usos mixtos que rara vez se autoriza en la ciudad.
La comercialización de las viviendas de precio libre se ha adelantado a la aprobación administrativa: el registro de interesados ya está operativo. Ese movimiento es una señal de mercado. La promotora quiere captar demanda antes de que los precios del suelo en Sant Andreu se recalienten, una estrategia que ya han empleado otros grandes operadores en operaciones similares. Quien se inscriba ahora tendrá prioridad cuando los primeros pisos lleguen al mercado en otoño.
Mientras la antigua Mercedes toma forma, Conren Tramway avanza también en la regeneración de la central térmica del Paral·lel, las Tres Xemeneies, cuyas obras arrancaron en primavera y finalizarán a finales de 2027. La coincidencia de ambos proyectos en manos del mismo promotor concede a la compañía una posición singular en el urbanismo barcelonés de esta década.
Ficha del Inversor: claves de la operación
Métrica Clave. El precio medio del metro cuadrado en Sant Andreu ronda los 3.600-3.900 euros en obra nueva, según datos de Idealista y de las tasadoras. Aunque Conren Tramway no ha publicado tarifas oficiales, una promoción de 1.300 viviendas con zonas verdes y uso mixto sugiere un precio de salida competitivo para la zona, probablemente en el entorno de los 3.800-4.200 euros/m². Para una hipoteca media sobre una vivienda de 90 m², con el Euríbor actual en torno al 2,7% y un diferencial tipo del 1%, la cuota mensual se situaría entre 1.150 y 1.300 euros, dependiendo de la entrada.
Tendencia a 6 meses. El desbloqueo urbanístico de Sant Andreu y la cercanía del inicio de la comercialización apuntan al alza para los precios de vivienda nueva en el distrito. A corto plazo, la presión de la demanda se notará tanto en la lista de interesados del proyecto como en segundas compras en la zona. La incógnita es si el Ayuntamiento acelerará otros planes atascados para no generar un cuello de botella que dispare los valores del suelo ya recalificado.
Perfil recomendado. La operación interesa a dos perfiles. Para el pequeño ahorrador y el comprador de primera vivienda en Barcelona, la combinación de vivienda protegida y libre en un distrito bien comunicado y con zonas verdes representa una oportunidad asequible frente a los precios del centro. Para el inversor patrimonial o family office orientado al Build to Rent, el componente de 59.000 m² de oficinas e innovación ofrece un activo complementario con yield bruto estimado entre el 4% y el 4,8% a largo plazo, siempre que la ocupación responda a la demanda de empresas tecnológicas y de salud.
Pulso entre agentes. Mientras Conren Tramway toma la delantera, otros macroproyectos como el de Culmia o AQ esperan trámites similares. La aprobación de la antigua Mercedes podría servir de precedente para desencallar expedientes paralizados, pero también podría endurecer las condiciones que el Ayuntamiento impone a los nuevos desarrollos en materia de vivienda protegida y equipamientos. Los próximos meses mostrarán si la administración usa este éxito como palanca para destrabar el resto del pipeline o si, por el contrario, se adopta un perfil más restrictivo a la vista del impacto sobre los precios.
