El mercado inmobiliario español enfría su motor. La compraventa de viviendas cayó un 7,3% en mayo de 2026 respecto al mismo mes del año anterior, hasta las 56.462 operaciones, según los datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con esta cifra, se acumulan ya cinco meses consecutivos de descensos interanuales: enero (-5%), febrero (-0,5%), marzo (-2,2%), abril (-1,8%) y mayo (-7,3%).
Se trata del mayor retroceso desde mayo de 2024, cuando las compraventas se desplomaron un 22,07%. El dato coloca al sector residencial en una senda bajista que impacta de lleno en las cotizadas del Mercado Continuo y en las expectativas de los inversores.
El número de fincas transmitidas se redujo en en un 2,6% interanual en mayo, hasta las 200.172 operaciones. Las compraventas de fincas urbanas bajaron un 6,4%, mientras que las rústicas subieron un 1,2%. En total, las compraventas de todo tipo de inmuebles cayeron un 5,5%.
La segunda mano arrastra al conjunto del mercado
El descenso de mayo estuvo lastrado principalmente por las operaciones sobre viviendas de segunda mano, que cayeron un 7,6% interanual, hasta las 44.574 transacciones. Las viviendas de obra nueva no se libraron: con 11.888 operaciones, retrocedieron un 6% respecto a mayo de 2025, volviendo a terreno negativo tras el leve repunte de abril.
En términos intermensuales, sin embargo, el mercado dio un respiro: la compraventa de vivienda libre subió un 5,8% y la de protegida un 10,2% frente a abril. Pero la fotografía anual es clara: el 93,6% de las operaciones corresponden a vivienda libre (52.831, -7,2%) y solo un 6,4% a protegida (3.631, -8,3%).
Por comunidades autónomas, solo Extremadura (+2,6%) y Andalucía (+2,2%) esquivaron las caídas. En el extremo opuesto, Cantabria se hundió un 28,6%, Murcia un 19,1% y Baleares un 16,8%. La dispersión regional añade incertidumbre al diagnóstico.
Cinco meses consecutivos de caídas en la compraventa no son casualidad: son una señal de agotamiento en la demanda residencial que el mercado aún no ha descontado.
Las grandes promotoras y SOCIMIs, en el punto de mira
La racha bajista tiene un reflejo inmediato en los parqués. Compañías como Aedas Homes, Neinor Homes o Metrovacesa ven cómo sus acciones pierden fuelle en las últimas semanas. Las SOCIMIs del Ibex 35, Merlin Properties y Colonial, con amplia exposición al residencial en alquiler, también acusan el golpe: acumulan una caída cercana al 12% en lo que va de 2026.
El mercado hipotecario, por su parte, sigue sin despegar. Aunque el Banco Central Europeo ha recortado los tipos de interés en 50 puntos básicos este año, el euríbor a 12 meses apenas ha cedido 20 puntos, situándose en el 3,35%. La traslación a las hipotecas es lenta, y la demanda solvente se está conteniendo ante la perspectiva de nuevos ajustes en los precios de la vivienda. Un escenario que complica la viabilidad de los márgenes de las promotoras.
Análisis: ¿Enfriamiento cíclico o agotamiento estructural?
La secuencia de datos del INE obliga a preguntarse si estamos ante un simple ajuste tras el frenesí pospandemia o si el sector residencial español ha entrado en una fase contractiva más profunda. A mi juicio, la respuesta no es binaria, pero hay señales que apuntan a un cambio de tono en la demanda que va más allá del impacto de los tipos de interés.
Por un lado, la subida del euríbor desde 2022 ha encarecido el crédito de forma notable, y aunque el BCE ya ha iniciado el ciclo de bajadas, la traslación a las cuotas hipotecarias es lenta. El Banco de España advertía en su último informe que el esfuerzo de acceso a la vivienda sigue en máximos históricos: el hogar medio necesita destinar más del 40% de sus ingresos a la compra. Con ese lastre, no sorprende que las operaciones bajen.
Por otro, la demografía no está empujando como antes. La creación de hogares se ha ralentizado y el flujo migratorio, aunque fuerte, no está compensando la pérdida de poder adquisitivo de la demanda local. Las promotoras más expuestas al comprador nacional de clase media —como Aedas o Neinor— lo están sintiendo en sus ritmos de preventa.
En el lado corporativo, la revalorización de activos de las SOCIMIs también está en cuestión. Si las transacciones caen de forma sostenida, las tasaciones podrían ajustarse a la baja, erosionando el valor liquidativo (NAV) que el mercado descuenta en sus primas. Colonial y Merlin, que cotizan con descuentos del 30-40% sobre NAV, podrían ver cómo esa brecha se estrecha más por el lado más doloroso: la caída del activo, no por la subida de la cotización.
No obstante, el dato intermensual de mayo —con repuntes de entre el 5% y el 10%— sugiere que el mercado no se ha parado del todo. La clave estará en la serie de los próximos meses: si el verano no trae un rebote estacional, las caídas anuales podrían superar el 10% en el tercer trimestre, lo que dispararía las alertas en las juntas de accionistas de las cotizadas.
Mientras tanto, los inversores minoristas harían bien en seguir de cerca dos indicadores: los datos de visados de obra nueva del Ministerio de Transportes y el ritmo de concesión de hipotecas, que el INE publica con dos meses de retraso. Ambos marcarán la verdadera dirección del mercado.
Veredicto Merca2
Cotización al cierre o apertura: Las acciones de las principales SOCIMIs (Colonial y Merlin) retroceden en torno al 1% en la sesión de hoy, acumulando una pérdida superior al 12% en lo que va de año. Las promotoras medianas (Aedas, Neinor) pierden más del 2% intradiario.
Clave técnica: La prima de riesgo española se sitúa en 112 puntos básicos, sin apenas variación, pero el bono español a 10 años ha subido ligeramente hasta el 3,89%, encareciendo la financiación tanto para promotores como para hipotecados.
Apunte macro: El BCE ya ha recortado tipos en dos ocasiones en 2026 (marzo y junio) y los mercados descuentan una probabilidad inferior al 30% de una nueva bajada en septiembre, lo que prolongaría el entorno de tipos restrictivos hasta final de año.
