Durante años, tres millones de euros bastaban para acceder a una vivienda de lujo en cualquier ciudad española. Hoy esa cifra sigue representando una inversión extraordinaria, pero ya no garantiza una propiedad que reúna todos los atributos tradicionalmente asociados al segmento más exclusivo del mercado.
Según un análisis realizado por Grupo Tecnitasa sobre la oferta residencial comprendida entre los 3 y los 4 millones de euros en Madrid, Barcelona, Baleares, Málaga, Girona y Alicante, tres millones de euros ya no significan lo mismo en todos los mercados. En algunas ciudades permiten acceder a villas de gran tamaño y elevadas calidades, mientras que en otras apenas bastan para entrar en determinadas ubicaciones prime o adquirir inmuebles que requieren actualización.
El estudio muestra cómo el precio deja de ser un indicador suficiente para definir el lujo. Factores como la ubicación, la singularidad del activo, las calidades de las viviendas, el estado de conservación, la superficie o la escasez de producto comparable adquieren un peso creciente a la hora de determinar el verdadero valor de una vivienda.
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“Durante años, el precio fue uno de los principales indicadores para identificar una vivienda de lujo. Sin embargo, en algunos de los mercados más tensionados de España esa relación se está volviendo más compleja. Hoy encontramos viviendas entre tres y cuatro millones de euros que permiten acceder a ubicaciones extraordinarias, pero no siempre reúnen todos los atributos que tradicionalmente asociamos al lujo residencial”, explica Luis Diaz, responsable del segmento lujo de Grupo Tecnitasa.
Vivienda de lujo: Madrid, Málaga y Baleares lideran la transformación
Madrid representa uno de los ejemplos más claros de esta evolución. En la capital, este rango de precios permite acceder a barrios como Salamanca, Chamberí o El Viso, aunque con frecuencia se trata de inmuebles que requieren actualización o que se encuentran fuera de las micro ubicaciones más exclusivas. En muchos casos, el comprador adquiere una ubicación privilegiada, pero no necesariamente un producto plenamente alineado con los estándares más exigentes del segmento.
En términos cuantitativos, el 49,2% de las viviendas con precios superiores a los tres millones de euros se sitúa entre los 3 y los 4 millones. Sin embargo, únicamente el 57% de estos inmuebles reúne los atributos tradicionalmente asociados a las propiedades más exclusivas.
Baleares representa probablemente el caso más significativo del estudio. Aunque el 25,9% de las viviendas valoradas por encima de los tres millones de euros se sitúa entre los 3 y los 4 millones, solo el 37% de estos inmuebles responde plenamente a lo que tradicionalmente se ha considerado una vivienda de lujo consolidada.
El análisis de Grupo Tecnitasa identifica este tramo de precios como el “comienzo del lujo”, con presencia de viviendas en zonas consolidadas, pero también de inmuebles para reformar o con dimensiones inferiores a las que tradicionalmente se asociaban a este mercado.
En Málaga, donde el 29,9% de la oferta de lujo se sitúa en este rango de precios, el porcentaje de viviendas que responde a los estándares más exigentes del segmento alcanza el 41%. Este presupuesto permite acceder a mercados tan consolidados como Marbella, Estepona o Benahavís. Sin embargo, gran parte de las villas más icónicas y exclusivas ya operan claramente por encima de estos niveles, especialmente en enclaves como La Zagaleta o determinadas áreas de la Milla de Oro.
“En mercados como Madrid, Baleares o determinadas zonas de Málaga, tres millones de euros pueden comprar una excelente vivienda, pero no necesariamente una propiedad de lujo en el sentido más estricto del término. Cada vez pesan más factores como la singularidad del activo, la ubicación exacta o la escasez de producto comparable, elementos que terminan definiendo el verdadero valor de una vivienda de lujo”, señala Luis Diaz.
Barcelona presenta una situación intermedia. El 51,8% de la oferta de lujo se concentra entre los 3 y los 4 millones de euros y cerca del 70% de estas viviendas mantiene características claramente asociadas al segmento. La ciudad sigue ofreciendo en este rango viviendas de gran calidad en la zona alta y municipios como Sant Cugat del Vallès, aunque empieza a apreciarse una creciente distancia entre el lujo y el denominado súper lujo.
Girona y Alicante, las excepciones
Frente a los mercados más tensionados, Girona y Alicante continúan ofreciendo una realidad diferente.
En Girona, el 57,1% de las viviendas de lujo se sitúa entre los 3 y los 4 millones de euros y el 86,8% de ellas responde plenamente a los atributos tradicionalmente asociados a las propiedades más exclusivas. La presencia de viviendas vinculadas a enclaves como la Costa Brava o los principales complejos residenciales y de golf explica este comportamiento.
Alicante presenta los datos más sólidos del estudio. El 61,4% de las viviendas valoradas por encima de los tres millones de euros se encuentra en este tramo y el 92,1% responde a lo que históricamente se ha considerado una propiedad de lujo. En este mercado predominan villas de gran tamaño, generalmente de nueva construcción o seminuevas, con amplias parcelas, vistas al mar y elevadas calidades constructivas.
Un lujo cada vez más selectivo
Para Grupo Tecnitasa, la principal conclusión es que el lujo residencial continúa creciendo en España, pero también se vuelve más selectivo y exigente.
“No estamos asistiendo a una pérdida de valor del segmento de lujo, sino a una elevación de sus estándares. La escasez de producto verdaderamente singular y la fortaleza de la demanda internacional están desplazando progresivamente el umbral de acceso a las propiedades más exclusivas. El lujo sigue existiendo, pero cada vez es más selectivo”, concluye Luis Diaz.
