El nuevo decreto de vivienda que prepara el Gobierno ha desatado un intenso pulso entre la industria promotora y el Ejecutivo. Mientras el Ministerio de Vivienda ultima un texto que prorroga contratos de alquiler, sube el IVA a los pisos turísticos al 21% y deducciones fiscales a los caseros que bajen rentas, la patronal APCEspaña presiona para que la norma priorice la producción de obra nueva y la seguridad jurídica.
La prórroga forzosa y la subida fiscal: dos medidas que reavivan el fantasma de la intervención
El anuncio del Ejecutivo, que aún debe concretarse, retoma la prórroga extraordinaria de los alquileres tumbada por el Congreso el pasado 28 de abril. El propio Gobierno, a través de los ministerios de Consumo y Sanidad, defendió durante semanas que el decreto derogado blindaba los derechos de los inquilinos. Ahora, al volver a presentar un nuevo Real Decreto ley, reconoce de facto que aquella protección solo fue efectiva durante los 40 días de vigencia del texto previo. El abogado Arantxa Goenaga advierte de que esta estrategia «puede aumentar la inseguridad jurídica y la litigiosidad entre propietarios e inquilinos» y que cada caso exigirá un análisis individual.
En paralelo, la subida del IVA a las viviendas turísticas y la regulación del alquiler temporal generan recelos. Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices Administración de Fincas, insiste en que sin un aumento de la oferta y sin estímulos reales al propietario, las nuevas restricciones pueden expulsar más vivienda del mercado.
Seguridad jurídica y menos barreras administrativas: lo que los constructores ponen sobre la mesa
Frente a las medidas de control, la patronal de los promotores ha lanzado una batería de exigencias. Xavier Vilajoana, presidente de APCEspaña, resume el diagnóstico: «El problema de la vivienda no se resolverá con más controles, restricciones o intervención sobre el mercado existente». Y enumera tres prioridades irrenunciables: reformar la Ley del Suelo para blindar el planeamiento urbanístico frente a defectos formales que bloquean desarrollos durante años, aplicar un IVA reducido del 4% a toda la vivienda con protección oficial y movilizar suelo público con la colaboración privada.
«Si queremos más vivienda, no podemos mantener un sistema que hace caer planeamiento completo por defectos que podrían corregirse. La seguridad jurídica urbanística es imprescindible», subraya Vilajoana. En el plano fiscal, considera incoherente reclamar vivienda asequible mientras se encarece la promoción con cargas como el ICIO o las tasas urbanísticas. La patronal también propone revisar la fiscalidad del derecho de superficie y aplicar un IVA súper reducido que repercuta directamente en el comprador final.
Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario, va más lejos: «Regular los alquileres temporales, obligar a prolongar contratos o aumentar la presión fiscal solo conseguirá reducir todavía más la oferta. España necesita menos barreras para construir, menos carga fiscal y más incentivos para que la inversión privada vuelva a levantar viviendas».
La inseguridad jurídica se convierte en el principal lastre para la inversión residencial: si cada decreto cambia las reglas a mitad de partida, el capital buscará refugio en mercados más predecibles.
La Ficha del Inversor
La batalla entre la intervención administrativa y el estímulo a la oferta define el escenario para los próximos meses. Desde Merce2.es estimamos que el decreto, si se aprueba sin incorporar las demandas de los promotores, acentuará la ralentización de la promoción de vivienda asequible. La métrica clave es el número de viviendas iniciadas: en el primer trimestre de 2026, los visados de dirección de obra nueva cayeron un 7% según datos de APCEspaña, y un marco regulatorio hostil podría prolongar esa tendencia.
En cuanto a la fiscalidad, la rebaja del IVA al 4% para la vivienda protegida tendría un impacto directo: un piso de 120.000 euros abarataría su precio final en más de 8.000 euros para el comprador, lo que dinamizaría la demanda. Sin embargo, esa medida no está en el borrador del Gobierno. La lectura a seis meses apunta a un limbo normativo con proyectos en suspenso y un mercado de alquiler cada vez más tensionado. El inversor particular debería extremar la cautela hasta que se clarifique el texto definitivo, mientras que las grandes promotoras mantienen sus planes de BTR (construir para alquilar) pero exigen seguridad a medio plazo.
El pulso entre el Ministerio de Vivienda y APCEspaña es más que una discrepancia técnica: es un enfrentamiento sobre si el acceso a la vivienda se resuelve regulando la escasez o generando nueva oferta. Lo que observamos es que, sin un consenso que combine ambos enfoques, el riesgo de un mercado dual –pisos de lujo para inversores y un parque de alquiler informal para el resto– se agrava cada trimestre. La historia reciente es elocuente: el auge del alquiler turístico se disparó cuando la LAU dejó de ofrecer incentivos al pequeño casero, y cada intervención sobre el mercado ha tendido a reducir el parque disponible. La próxima cita es julio, cuando el Consejo de Ministros remita el texto. Si el decreto no incluye las peticiones de la industria, la fractura entre el capital y la administración será difícil de suturar.
