El mercado de la vivienda en España muestra signos de frenazo en el primer trimestre de 2026, pero los datos anuales de 2025 reflejan una tensión de precios cada vez mayor. La obra nueva reduce su peso al 9,1% de las compraventas, según Idealista, mientras el Ministerio de Vivienda confirma un récord de 752.098 transacciones totales, el nivel más alto desde 2007.
EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La vivienda nueva redujo su cuota al 9,1% del total de compraventas en 2025, el nivel más bajo de la serie histórica, pese a un ligero aumento en el número de transacciones.
- ¿Quién está detrás? Los datos proceden del portal Idealista, basados en la estadística de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) y estimaciones del Banco de España.
- ¿Qué impacto tiene? La escasez de oferta nueva mantiene los precios en máximos y potencia la demanda de vivienda de segunda mano, que ya acapara más del 90% de las operaciones.
El total de compraventas en 2025 ascendió a 752.098 operaciones, un 5,1% más que el año anterior y la cifra más alta desde el boom de 2007, según las estadísticas del MIVAU recopiladas por Idealista. Sin embargo, solo 68.086 de esas transacciones correspondieron a obra nueva, apenas un 9,1% del total, frente al 10,8% que llegó a representar en 2019. La vivienda usada copó el protagonismo y consolidó una tendencia que se arrastra desde la recuperación del mercado tras la crisis financiera.
Del ‘boom’ del ladrillo al reinado de la segunda mano
En los años del boom, concretamente en 2008, las viviendas nuevas representaban el 59,1% de todas las compraventas, con más de 333.000 unidades vendidas. Los picos de 2006 y 2007 llegaron a superar las 410.000 viviendas nuevas al año. Hoy, esa cuota se ha desplomado: construimos menos de una décima parte de lo que se vendía entonces. La comparación es aún más sangrante si se observa que la segunda mano casi ha duplicado sus transacciones en la última década, mientras la obra nueva solo ha crecido un 39% entre 2015 y 2025.
Este desequilibrio estructural tiene una causa clara: los visados de obra nueva siguen siendo insuficientes. A cierre de 2025 se concedieron apenas 140.000 visados de dirección de obra, una cifra muy alejada de los 250.000 hogares que el Banco de España estima como demanda anual de nuevos hogares. Y eso sin contar el déficit acumulado, que el propio organismo cifra en más de medio millón de viviendas desde la salida de la crisis anterior. La brecha entre lo que se necesita y lo que se construye no solo no se cierra, sino que se agranda.
Por regiones, Andalucía lideró la expedición de visados en 2025 con casi 33.500, un 6,5% más que en 2024. Madrid se quedó en unos 18.600, con un ligero retroceso del 0,2%, mientras Cataluña cayó un 6,6% hasta los 15.800. La gran sorpresa la dio la Comunidad Valenciana, que superó a ambas con más de 19.700 visados y un crecimiento del 47% en un solo año. Un dato que explica el dinamismo de la costa alicantina y valenciana. Pese a ello, el total nacional sigue muy por debajo de lo necesario para estabilizar precios.
El déficit acumulado supera el medio millón de viviendas y los visados anuales apenas cubren la mitad de la nueva demanda. Sin un cambio de rumbo en la oferta, la presión sobre los precios persistirá.
Precios récord: Madrid, por encima de los 10.600 euros/m2
La escasez de vivienda nueva ha disparado los precios en las zonas más demandadas. Según los datos de oferta publicados por Idealista, Madrid alcanza los 10.600 euros por metro cuadrado en la obra nueva, seguida de Valencia con 10.200 euros/m2 y Málaga con cerca de 7.500 euros/m2. Zaragoza supera los 6.000 euros/m2, mientras que capitales como Sevilla, Córdoba o Murcia se mueven en el entorno de los 5.000-5.600 euros/m2.
Fuera de las capitales, los precios también son elevados: Fuengirola rebasa los 10.000 euros/m2, y localidades como Estepona, Getafe, Orihuela o Terrassa registran horquillas de entre 6.000 y 9.000 euros/m2. El fenómeno no es exclusivo de las grandes ciudades, sino que se extiende a toda la costa mediterránea y las áreas metropolitanas con mayor presión residencial.
En cuanto a las ciudades que más viviendas nuevas vendieron en 2025, encabezan el ranking Madrid (1.444 unidades) y Sevilla (1.423), aunque ambas registraron caídas anuales significativas, del 61% y -21% respectivamente, quizá por el agotamiento de la promoción en cartera. Zaragoza (1.278) y Málaga (1.038) completan los primeros puestos, mientras Barcelona queda fuera del ‘top 20’ con solo 539 transacciones, un 54% menos. Estepona, Dos Hermanas y Orihuela destacan entre los municipios no capitalinos con más de 850 viviendas nuevas vendidas cada una.
La Ficha del Inversor
Métrica clave: el peso de la vivienda nueva en el mercado ha caído a mínimos históricos. Con una cuota del 9,1% y precios que superan los 10.000 euros/m2 en las zonas más activas, la rentabilidad para el promotor sigue siendo atractiva, pero el acceso a suelo finalista y la financiación se han convertido en los cuellos de botella. El yield bruto esperado para un inversor institucional en Build to Rent ronda el 4%-5% en las capitales, pero solo si consigue bajar costes de construcción.
Tendencia a 6 meses: los indicadores adelantados del primer trimestre de 2026 apuntan a cierta moderación de las compraventas, pero la oferta nueva seguirá siendo escasa. Eso sostendrá los precios altos, aunque el ritmo de subida podría ralentizarse. La segunda mano mantendrá su dominio, y los compradores con presupuestos más ajustados se verán desplazados hacia la periferia o hacia alquileres. Para el inversor patrimonial, la vivienda usada bien ubicada sigue ofreciendo yields netos competitivos, en torno al 5%-6% en ciudades medias.
Perfil recomendado: el gran inversor debería centrarse en suelos finalistas en Comunidad Valenciana y Andalucía, donde los visados están creciendo con fuerza y los plazos de licencia son más ágiles. Para el pequeño ahorrador, la compra de segunda mano en capitales con buena conexión ferroviaria y servicios sigue siendo una opción de refugio, especialmente si se financia a tipo fijo antes de que el Euríbor retome la senda alcista en la segunda mitad del año. La golden visa, si se mantiene, sigue atrayendo capital extranjero a Madrid y la Costa del Sol, pero el riesgo regulatorio es elevado.
La batalla entre promotoras y fondos por el control del suelo finalista define el próximo ciclo. Mientras tanto, el mercado se acostumbra a vivir sin apenas vivienda nueva, como ocurría en los años ochenta, cuando la segunda mano era el verdadero motor. ¿Podrá la promoción inmobiliaria recuperar el pulso? La respuesta, en los visados de 2026.
