EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La normativa de arrendamientos urbanos no especifica directamente quién pinta, pero la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la jurisprudencia reciente, incluida la sentencia 1752/2025 de la Audiencia Provincial de Granada, ya trazan de forma clara las responsabilidades de casero e inquilino.
- ¿Quién está detrás? La interpretación consolidada del artículo 21 de la LAU y los tribunales españoles, que desde hace años vinculan la obligación de pintar al origen del desgaste, no a un automatismo al final del contrato.
- ¿Qué impacto tiene? Para el inquilino, solo toca pintar si ha causado daños por uso negligente o manchas excesivas. Para el propietario, el mantenimiento por el paso del tiempo es suyo. La sentencia de Granada refuerza que no es obligatorio devolver el piso recién pintado si el deterioro es normal, lo que puede ahorrarle al inquilino entre 300 y 800 euros de media en un piso tipo.
La pintura es uno de esos elementos que, sin ser estructural, desata más fricciones en los contratos de alquiler. Afecta a la imagen del inmueble, a la relación entre arrendador y arrendatario y, sobre todo, a un coste que nadie quiere asumir por sorpresa. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no dedica un artículo concreto a la brocha gorda, pero de sus artículos y de la interpretacion judicial acumulada se desprenden reglas bastante precisas que tanto caseros como inquilinos deberían conocer.
Qué dice realmente la LAU sobre la pintura del piso alquilado
El artículo 21 de la LAU impone al arrendador la obligacion de realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino. Esta distinción es la clave: no es lo mismo el desgaste natural que las manchas de vino o los agujeros de una estantería mal colocada.
En paralelo, el artículo 23 prohíbe al arrendatario hacer modificaciones en la configuración de la vivienda sin consentimiento expreso del propietario. Cambiar el color de una pared —de blanco a un rojo intenso, por ejemplo— entra en esa categoría. La ley no entra en si pintar es conservación o pequeña reparación; deja el casuismo en manos de los tribunales, que ya han construido una doctrina sólida.
Cuándo pinta el casero y cuándo paga el inquilino
La regla de oro es que el propietario asume la renovación de la pintura cuando el deterioro se debe al paso del tiempo y al uso habitual del inmueble. En alquileres de larga duración —5 o 7 años— lo normal es que las paredes amarilleen, aparezcan microgrietas o la luminosidad baje. Eso es mantenimiento, y le toca al casero. Lo mismo si la pintura se descascarilla por humedades estructurales que el inquilino no ha provocado.
El inquilino solo deberá poner el dinero si los desperfectos derivan de un uso inadecuado o negligente: manchas de grasa en la cocina por no haber ventilado, paredes pintadas de negro sin permiso o un dormitorio lleno de clavos y tacos. En estos casos, el propietario puede exigir la reposición al estado original o descontar el coste de la fianza.
La sentencia 1752/2025 de la Audiencia Provincial de Granada ha dejado claro que no existe una obligación automática de pintar al terminar el alquiler si las paredes presentan solo el deterioro propio del uso cotidiano.
La Ficha del Inversor: por qué la sentencia de Granada cambia las cuentas
Para el propietario-inversor, esta clarificación judicial es relevante. La regla tradicional —dejar la vivienda tal como se recibió— se ha matizado: no se puede exigir una reforma estética completa si la pintura ha envejecido simplemente por el tiempo. La Audiencia Provincial de Granada zanjó en 2025 que pintar es una labor de conservación y, como tal, corresponde al arrendador si no hay abuso del inquilino.
En la práctica, esto significa que el propietario ya no puede retener 600 euros de la fianza para pintar todo el piso al final de un contrato de tres años si el estado es aceptable. Solo puede repercutir al inquilino aquellos daños que excedan el uso normal y que estén documentados con fotografías en el inventario de entrada. La recomendación para ambas partes es incluir en el contrato de alquiler cláusulas que especifiquen quién asume los trabajos de pintura durante la vigencia, qué colores se autorizan y en qué condiciones se entrega el inmueble.
El impacto económico no es menor. Una mano de pintura para un piso de 70 metros cuadrados puede oscilar entre 300 y 800 euros, dependiendo de calidades y mano de obra. Saber a quién corresponde pagarla evita sorpresas y conflictos judiciales que, a menudo, cuestan más que la propia factura del pintor. El mercado del alquiler español, con más de 3 millones de contratos vigentes, se beneficia de reglas claras.
