EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El fondo Genivs Insulae se ha adjudicado 599 viviendas protegidas en alquiler en Málaga, en régimen de concesión administrativa por 75 años sobre suelo público.
- ¿Quién está detrás? Genivs Insulae, una Sociedad de Inversión Colectiva de tipo cerrado gestionada por Alaluz Capital, primer fondo de infraestructuras de vivienda social de Europa con capital privado regulado.
- ¿Qué impacto tiene? Ofrecerá rentas desde 7,95 euros por metro cuadrado, un 45% por debajo del mercado local, con rentabilidades netas anuales superiores al 10%. Un modelo que abre la puerta al inversor institucional al alquiler asequible sin perder atractivo financiero.
El fondo Genivs Insulae ha ganado la licitación para construir y gestionar 599 viviendas protegidas en alquiler en los distritos malagueños de Campanillas y Cruz de Humilladero. La operación, que movilizará 87,4 millones de euros y se regirá por una concesión a 75 años sobre suelo cedido por el Ayuntamiento, se convierte en la mayor promoción de vivienda asequible concesional reciente en la capital de la Costa del Sol.
600 viviendas, 87,4 millones y rentas un 45% por debajo del mercado
El proyecto contempla 351 viviendas de un dormitorio y 248 de dos dormitorios, además de 425 plazas de aparcamiento y 464 trasteros. La construcción comenzará en abril de 2027 y finalizará en diciembre de 2028, con puesta en explotación en enero de 2029. A partir de ese momento, el 100% de las viviendas permanecerá bajo régimen de alquiler protegido durante las próximas siete décadas y media, con precios indexados al IPC.
Las rentas arrancarán en 7,95 euros por metro cuadrado, un importe que supone un descuento medio del 45% frente al precio de mercado de la zona. Para una vivienda tipo de 50 metros cuadrados, la mensualidad rondaría los 398 euros, una cifra que contrasta con los 724 euros que costaría en condiciones de alquiler libre, según los cálculos que maneja la sociedad. “Está llamada a convertirse en una de las mayores actuaciones recientes de vivienda asequible concesional en Málaga”, subrayan desde Genivs.
Un fondo de infraestructura social con vocación de 3.000 viviendas
Genivs Insulae se presenta como “el primer fondo de infraestructuras de vivienda social en Europa que opera en suelo público, con capital privado regulado y gestión social especializada”. Su objetivo: movilizar 250 millones de euros de inversores institucionales y de impacto para levantar una cartera de 3.000 viviendas asequibles en Madrid, Barcelona, Málaga y Zaragoza. La SGIIC del vehículo es Alaluz Capital, una gestora con experiencia en activos alternativos, y el desarrollo de las promociones corre a cargo de Metropolitan House, un promotor especializado en vivienda protegida. El acompañamiento social lo pondrá Provivienda, entidad sin ánimo de lucro que apoya a los inquilinos durante toda la vida del arrendamiento.
Este modelo introduce una clase de activo nueva en el panorama inmobiliario institucional español. Hasta ahora, los grandes fondos de inversión se centraban en el alquiler libre (Build to Rent convencional) o en la compra de carteras de viviendas ya construidas. La fórmula concesional a largo plazo sobre suelo público, con rentas limitadas y una rentabilidad objetiva neta superior al 10% anual, se está posicionando como una vía para canalizar capital privado hacia la vivienda social sin depender exclusivamente de la financiación pública.
Genivs ha demostrado que se puede construir una clase de activo inmobiliario socialmente útil sin subvenciones a fondo perdido: la clave está en blindar los flujos estables mediante la concesión del suelo público.
La Ficha del Inversor
Métrica clave. Después de deducir costes, Genivs calcula una rentabilidad neta anual superior al 10% para los partícipes del vehículo. Ese retorno se construye sobre una base de ingresos recurrentes indexados al IPC, con un horizonte de 75 años y un riesgo regulatorio limitado, ya que la contraparte pública cede el derecho de superficie y fija las rentas máximas. En el mercado del Build to Rent libre, los yields brutos suelen oscilar entre el 4% y el 5% en ciudades como Madrid o Barcelona, por lo que el diferencial es significativo, aunque con un componente social adicional.
Tendencia a 6 meses. La operación malagueña será el banco de pruebas para fondos de impacto que hasta ahora miraban con recelo el residencial español más allá del lujo. Si la construcción arranca con normalidad y las precomercializaciones de rentas confirman la demanda, es probable que en los próximos dos trimestres veamos movimientos similares en otras capitales. De hecho, la hoja de ruta de Genivs incluye ya Zaragoza, además de Madrid y Barcelona, lo que confirma que el modelo no es una excepción local.
Perfil recomendado. La SICC Genivs Insulae está orientada a inversores institucionales cualificados: fondos de impacto, aseguradoras con mandatos sociales y vehículos de inversión colectiva que busquen rentabilidad estable a largo plazo con exposición a la inflación. El canal privado está abierto a aquellos que puedan suscribir participaciones en un fondo cerrado, por lo que no es accesible para el pequeño ahorrador a título individual. Aun así, el eco de una rentabilidad neta de dos dígitos en vivienda social resuena ya en las carteras de grandes patrimonios.
Genivs Insulae ha logrado aterrizar en Málaga con un modelo que desafía la idea de que la vivienda social solo puede sostenerse con subsidios públicos a fondo perdido. El reto ahora es trasladar la ejecución a obra y demostrar que los retornos prometidos se materializan sin desbordar los costes de construcción ni la gestión social. Si lo consigue, el mapa de la inversión residencial en España podría abrir un nuevo capítulo en el que el adjetivo ‘social’ no sea incompatible con la sigla IRR.
