EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? Cuatro de cada diez inquilinos se ha mudado por razones económicas en el último año y seis de cada diez propietarios endurece los requisitos para alquilar, según un análisis de la red donpiso difundido por Idealista.
- ¿Quién está detrás? La red inmobiliaria donpiso, especializada en el mercado del alquiler, ha publicado el estudio que revela la pérdida de estabilidad residencial.
- ¿Qué impacto tiene? La subida de las rentas expulsa a los inquilinos de las zonas tensionadas hacia segundas coronas urbanas, alterando los patrones de residencia y aumentando la presión social.
Más del 40% de los inquilinos españoles se ha mudado en el último año por motivos económicos, incapaces de absorber las subidas de los alquileres. El dato, extraído de un estudio de la red donpiso publicado por Idealista, refleja una tensión residencial que va más allá de las cifras de precios: el alquiler deja de ser una solución estable para convertirse en una situación transitoria marcada por la incertidumbre.
Seis de cada diez propietarios endurecen los requisitos para alquilar
El análisis de donpiso detalla que el 60% de los propietarios ha endurecido las exigencias para alquilar su vivienda en los últimos doce meses. La combinación de una demanda muy elevada y de rentas al alza permite a los arrendadores seleccionar inquilinos con mayor solvencia y exigir contratos más restrictivos. Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, explica que “hay inquilinos que, en el momento en el que vencen sus contratos, los propietarios les modifican las condiciones. A partir de ahí, esas condiciones no pueden asumirse y la subida de renta es lo que provoca que los inquilinos tomen la decisión de mudarse”.
Esta práctica convierte la renovación del contrato en un punto de fractura. Quien no puede asumir el incremento, a menudo de dos dígitos en las zonas más tensionadas, se ve abocado a buscar otra vivienda, frecuentemente en peores condiciones o en ubicaciones alejadas.
La misma fuente apunta que al menos un 20% de los inquilinos ha cambiado de vivienda dos veces en los últimos cinco años, y el 30% reconoce vivir en una casa que no responde a sus preferencias. La inestabilidad residencial se consolida como un rasgo estructural del mercado.
Del centro a las coronas: el mapa de las mudanzas forzadas
El informe de donpiso destaca que uno de cada tres inquilinos ha tenido que cambiar de barrio o de zona para poder pagar el alquiler. El fenómeno es especialmente intenso en Barcelona y su área metropolitana, donde las rentas más altas expulsan progresivamente a parte de la población. Bermúdez habla de un “pequeño éxodo de las grandes capitales” hacia primeras y segundas coronas urbanas, donde los precios, aunque también en ascenso, resultan algo más asequibles.
“Hablamos de Barcelona y las grandes capitales de Cataluña, porque es donde hay más tensión de precio y de alquiler, estamos hablando de segundas coronas, porque las rentas también han aumentado en esa primera corona”, puntualiza el directivo. La mayoría de estos inquilinos sigue trabajando en la capital, lo que multiplica los desplazamientos y vuelve a poner sobre la mesa la importancia de las infraestructuras de transporte como factor clave para la ordenación de las necesidades inmobiliarias.
El alquiler está perdiendo su función de recurso habitacional previo a la compra y se está convirtiendo en un factor de presión social en las grandes ciudades.
La dinámica no se limita a Cataluña. Cualquier plaza con fuertes subidas del alquiler —Madrid, Valencia, Málaga o Baleares— reproduce un patrón similar: los contratos vencen, la renta se revisa al alza y los inquilinos, si no pueden pagar, empaquetan y se alejan. El resultado es una movilidad residencial forzosa que altera comunidades, vacía centros urbanos de población con menos recursos y engorda la periferia metropolitana.
La Ficha del Inversor
La métrica clave del estudio de donpiso es la tasa de mudanza por motivos económicos, que se sitúa por encima del 40% de los inquilinos en el último año. Un indicador indirecto pero muy elocuente del desbordamiento del mercado del alquiler. Si se cruza con el 60% de propietarios que endurece los requisitos, el diagnóstico es claro: la oferta de alquiler residencial, lejos de democratizarse, se vuelve más excluyente.
La tendencia para los próximos seis meses apunta a una estabilización en niveles todavía muy elevados, salvo que la macroeconomía —tipos de interés del BCE a la baja pero aún restrictivos, Euríbor en torno al 2,7%— y la política de vivienda —ley estatal, zonas tensionadas declaradas— generen algún alivio. Sin embargo, la inercia del mercado es alcista: la demanda no se desvanece y la nueva construcción de alquiler asequible, incluso con el impulso del Plan Vive o los proyectos de Build to Rent, tardará años en tener un impacto significativo.
El perfil más castigado es el del inquilino con empleo en la gran ciudad pero ingresos insuficientes para absorber incrementos de renta de doble dígito. Para el pequeño inversor patrimonialista, el estudio de donpiso ofrece una lectura dual: por un lado, la presión alcista de las rentas refuerza la rentabilidad del alquiler tradicional; por otro, la creciente morosidad selectiva y la rotación de inquilinos empiezan a erosionar los rendimientos netos. Las family offices y los fondos que apuestan por el Build to Rent en segundas coronas encuentran, sin quererlo, un caladero de clientes expulsados del centro.
Conviene recordar el antecedente del mietendeckel en Berlín (el control de los alquileres que el Tribunal Constitucional alemán tumbó en 2021) o la renta estabilizada de Nueva York. Ambas experiencias muestran que la contención administrativa de precios puede frenar la expulsión a corto plazo, pero tiende a desincentivar la oferta y a enquistar el problema si no se acompaña de un aumento real del parque de viviendas. En España, el índice de referencia del alquiler recién estrenado y las primeras declaraciones de zonas tensionadas intentan aprender de esos precedentes, aunque la velocidad de la espiral de precios es mucho mayor que la de la administración.
No obstante, el dato de donpiso es contundente: el alquiler ya no protege a quien busca un techo temporal antes de comprar, sino que lo empuja. Y esa presión social, en plena ebullición, marca la agenda regulatoria de los próximos meses. La próxima publicación de los datos de transacciones del INE correspondientes al segundo trimestre y cualquier decisión del Ministerio de Vivienda sobre nuevas zonas tensionadas serán los hitos que confirmen —o corrijan— esta tendencia.
