EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? Madrid sacará a concurso 10 parcelas en Berrocales y Ahijones para levantar 1.017 viviendas de alquiler asequible con opción a compra a los siete años.
- ¿Quién está detrás? La Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) y el alcalde, José Luis Martínez-Almeida.
- ¿Qué impacto tiene? Los alquileres serán un 31% inferiores al mercado, con rentas de 949,5 euros al mes para un piso tipo de 90 m2 y precio de venta de 3.600 €/m2, reservando la mitad de las viviendas a menores de 35 años.
El Ayuntamiento de Madrid ha activado una de las operaciones más novedosas de vivienda protegida de la legislatura. La Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo licitará en los próximos meses un concurso para adjudicar 10 parcelas en los desarrollos de Los Berrocales y Los Ahijones, en Vicálvaro, con capacidad para 1.017 viviendas de alquiler asequible que, por primera vez, incluyen una opción de compra tras siete años de arrendamiento.
El alcalde, José Luis Martínez-Almeida, ha presentado la iniciativa este martes como una medida que da «seguridad a las familias, al no estar siempre alquiladas sino con la posibilidad real de comprar su vivienda». Las viviendas —con un precio de renta y venta que será un 31% inferior a los precios de mercado actuales— se repartirán en cuatro lotes sobre suelos propiedad del consistorio valorados en 82 millones de euros.
Alquiler de 949 euros al mes y opción de compra a los siete años
Las cifras concretas ya están sobre la mesa. Para una vivienda tipo de 90 metros cuadrados construidos, el alquiler mensual se ha fijado en 949,5 euros, mientras que el precio de venta para quien ejerza la opción de compra al cabo del séptimo año será de 3.600 euros por metro cuadrado —unos 324.000 euros para esa misma tipología. El Ayuntamiento ha precisado que parte de las mensualidades abonadas en régimen de arrendamiento se destinarán a capitalizar la futura adquisición, aunque no se ha detallado aún el porcentaje exacto.
El blindaje para los menores de 35 años es otro de los pilares: el 50% de las viviendas que se construyan estará reservado a este colectivo. La medida supone, en la práctica, poner en el mercado suelo para 70.410 metros cuadrados edificables con una fórmula que mezcla alquiler asequible y acceso a la propiedad aplazado, y que el área de Urbanismo, que dirige Borja Carabante, llevará a Junta de Gobierno antes de publicar los pliegos.
El Ayuntamiento blinda así 70.410 metros cuadrados de superficie edificable en suelo municipal y, por primera vez, une en un mismo contrato alquiler asequible y opción de compra.
Distribución de las parcelas entre Los Berrocales y Los Ahijones
De los cuatro lotes que saldrán a concurso, tres se ubican en Los Berrocales y uno en Los Ahijones, todos dentro del distrito de Vicálvaro y alineados con la Estrategia del Sur del Gobierno municipal. El primer lote, con cuatro parcelas, permitirá edificar 280 viviendas; el segundo lote suma dos parcelas para 241 casas; el tercero otras dos parcelas para 223, y el cuarto lote, en Los Ahijones, dispondrá de dos parcelas con capacidad para 273 viviendas.
El movimiento se produce en un momento en el que la oferta de vivienda protegida en Madrid sigue lejos de las 15.000 unidades anuales que el propio Ayuntamiento reconoce necesarias para contener los precios. Con esta licitación, la EMVS inyecta un millar de soluciones que, al combinar alquiler y venta diferida, trata de atraer a un perfil de hogar que hoy no encuentra ni crédito suficiente ni rentas asequibles dentro de la M-30.
La Ficha del Inversor
Desde el punto de vista del ahorrador y del pequeño inversor residencial, esta operación ofrece una lectura dual. Por un lado, fija un precio de mercado administrado —3.600 euros/m2 y una renta de 949 euros al mes— que puede actuar como referencia para operaciones colindantes en Los Berrocales, un ámbito donde el metro cuadrado de vivienda libre ronda ya los 4.800 euros. Por otro, introduce un horizonte de compra a siete años que permite al futuro propietario construir ahorro forzoso sin hipotecarse de inmediato.
El precedente histórico más cercano es el Plan Vive de la Comunidad de Madrid, pero aquél solo contempla alquiler sin opción a compra. La fórmula hibrida que ahora impulsa el Ayuntamiento —alquiler con vocación de venta— tiene escasos referentes en la ciudad desde las cooperativas de vivienda protegida de los años ochenta. Para un inversor particular, la oportunidad reside en que la parte destinada a capitalizar la compra actúa como un descuento sobre el precio final pactado, aunque la letra pequeña sobre qué fracción de la renta se descuenta será decisiva para calcular la rentabilidad real del esfuerzo de ahorro.
La tendencia a seis meses apunta a una fuerte demanda de estos lotes por parte de promotoras medianas y gestoras de vivienda protegida, ya que el concurso sale con suelo ya valorado y con un canon de arrendamiento prefijado que reduce el riesgo de comercialización. El Ayuntamiento de Madrid necesita demostrar capacidad de ejecución en un ejercicio, el de 2026, en el que las encuestas de vivienda se han convertido en la primera preocupación ciudadana. Los trámites administrativos, sin embargo, suelen alargar este tipo de proyectos más allá de los plazos iniciales, por lo que las primeras llaves probablemente no se entreguen antes de 2028.
En resumen, para el ahorrador joven —el público al que explícitamente está dirigida la mitad de la promoción— esta fórmula ofrece una vía de entrada a la propiedad sin necesidad de aportar de golpe la entrada habitual del 20%, y con la seguridad de que el precio de compra no se renegocia al alza. Para el inversor patrimonialista, la operación tiene menos atractivo directo porque las rentabilidades están tasadas y el horizonte de salida es incierto; sin embargo, el efecto arrastre sobre la zona de Vicálvaro podría consolidar una nueva centralidad residencial que beneficie a otras carteras inmobiliarias en el sureste metropolitano. Entendemos que esta operación, más que una medida aislada, supone un cambio de guion en la política de vivienda municipal: de la promoción pública directa a un modelo de colaboración con operadores privados a través de concesiones con precio regulado, y con la opción de compra como anzuelo generacional. La prueba de fuego llegará cuando los pliegos se publiquen y se conozcan las condiciones exactas de capitalización de las rentas.
