EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI) del Colegio de Registradores alcanzó 156 puntos en el primer trimestre de 2026, máximo histórico, impulsado por el incremento del importe, y número de hipotecas.
- ¿Quién está detrás? El dato, recogido por Idealista, procede de las estadísticas del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España.
- ¿Qué impacto tiene? Confirma una demanda sólida pese a la reducción de oferta. El alza de los precios de compraventa y del importe hipotecario explica el récord.
El mercado inmobiliario español ha arrancado 2026 con una actividad récord. El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI) superó por primera vez los 156 puntos en el primer trimestre, según los datos del Colegio de Registradores difundidos por Idealista. La demanda de vivienda, apuntalada por el alza del precio de las transacciones y el mayor importe de las hipotecas, contrarresta la caída en el número de compraventas y marca un nuevo máximo de la serie histórica, incluso por encima de los niveles de 2007.
Un índice que rompe barreras: qué mide el IRAI y por qué supera a 2007
El IRAI es un indicador sintético que agrega variables registrales de demanda (compraventas e hipotecas) y de oferta (actividad mercantil en construcción e inmobiliaria). En el primer trimestre de 2026 creció un 3,1% respecto al trimestre anterior y un 7,1% interanual. El índice suavizado (IRAV), que elimina el componente estacional, subió un 1,2% trimestral y encadena cinco años al alza desde finales de 2023.
Los registradores subrayan que, aunque el ritmo de crecimiento se modera, los valores absolutos “continúan alcanzando máximos históricos, superando los registrados en 2007”. El motor principal está en la demanda: el índice de compraventas creció un 3,2% gracias a que el precio de las operaciones repuntó un 5,5%, a pesar de que el número de transacciones cayó un 1,2% interanual. En paralelo, el índice de hipotecas aumentó un 3,3% trimestral, con el importe medio de los préstamos disparado un 5,8%.
El motor silencioso: por qué la hipoteca y el precio, no la cantidad de operaciones, empujan el récord
La lectura detallada muestra un mercado que se encarece por unidad, no que multiplique operaciones. El número de compraventas se redujo un 1,2% en tasa anual, pero el precio de las mismas avanzó un 9,8%. Las hipotecas firmadas, además, crecieron un 11,6% en número y un 13,9% en importe, elevando el índice de hipotecas un 12,7% interanual.
Desde el lado de la oferta, el sector inmobiliario apenas suma un 0,6% trimestral, aunque la construcción repunta un 3,6%. En términos interanuales, la actividad mercantil en construcción e inmobiliaria crece un 7,5%, liderada por la construcción (9,2%), que refleja el esfuerzo por aumentar el parque de viviendas. Aun así, la oferta sigue rezagada ante una demanda que se mantiene firme en valor.
El récord no se apoya en un mayor número de compraventas, sino en un encarecimiento generalizado del metro cuadrado y de los préstamos que lo financian.
El dato preocupa a quien busca vivienda asequible: con los precios en escalada, la accesibilidad financiera se tensa cada vez más, especialmente en las grandes capitales y zonas turísticas. Sin embargo, para el inversor, el ciclo alcista del valor de los activos, combinado con unos tipos hipotecarios todavía competitivos, ofrece una ventana de rentabilidad por plusvalía y, en menor medida, por alquiler.
La Ficha del Inversor
La métrica clave para este trimestre es el IRAI en 156 puntos —un territorio nunca explorado— que traduce, en la práctica, un mercado donde el precio de venta medio de la vivienda y el importe de los préstamos hipotecarios suben a ritmos de doble dígito interanual. El precio de las compraventas creció un 9,8% respecto al mismo periodo de 2025, mientras que el importe medio de las hipotecas se disparó un 13,9%. Son cifras que explican por qué la actividad medida en valor alcanza cotas de 2007 con un número de operaciones inferior.
Nuestra tendencia a seis meses es moderadamente alcista. La inercia de precios y la demanda de reposición y de inversión (con el Euríbor aún por debajo del 3% y la banca abierta a conceder hipotecas) mantendrán el IRAI cerca de estos niveles. El principal riesgo a la baja es un repunte añadido del Euríbor que enfríe la capacidad de endeudamiento o que un aumento de oferta —aún incipiente— frene la escalada de precios, arrastrando el valor de las transacciones.
El perfil de inversor más beneficiado es el comprador de vivienda habitual o de reposición que apuesta por la revalorización a medio plazo en plazas con déficit crónico de oferta, como Madrid, Barcelona, Málaga, Baleares y la Costa del Sol. También el inversor patrimonial que busque plusvalías financiadas con una hipoteca en condiciones aún atractivas. Por el contrario, el pequeño inversor que depende del yield por alquiler afronta un reto: los precios de compra suben más rápido que las rentas de alquiler, estrechando la rentabilidad neta.
En perspectiva histórica, este récord recuerda al ciclo 2005-2007, cuando el IRAI también tocó máximos impulsado por el crédito. La diferencia fundamental es que ahora el crecimiento no se basa en una burbuja de transacciones sino en una carestía estructural de oferta y en una demanda solvente que compra menos pero paga más. Es la nueva normalidad de un mercado inmobiliario español que ha cambiado de patrón. Habrá que seguir de cerca el próximo dato del Colegio de Registradores para ver si esta senda de máximos se consolida o tropieza con la resistencia del bolsillo de los compradores.
