El propietario de una vivienda alquilada tiene que incluir en su declaración de la Renta todas las mensualidades pactadas, incluso si el inquilino no le ha pagado ni un euro. Hacienda acaba de zanjar una de las dudas más repetidas en la campaña del IRPF: debes declarar el alquiler aunque el dinero no haya entrado en tu cuenta.
La razón es sencilla: los ingresos del arrendamiento se consideran devengados en el momento en que son exigibles según el contrato, no cuando efectivamente se cobran. Este criterio, que aplica tanto a propietarios que son autónomos como a trabajadores por cuenta ajena con propiedades en alquiler, se recuerda ahora ante el goteo constante de consultas en la Agencia Tributaria.
¿Estás obligado a declarar el alquiler aunque no cobres?
Sí. La regla general es que todos los rendimientos del capital inmobiliario deben imputarse en el IRPF por el importe pactado, no por el percibido. Así lo establece la normativa del IRPF y la doctrina de la Dirección General de Tributos. Si tu inquilino te debe tres meses de renta, en tu declaración figurarán esos tres meses como ingresos. Luego, si procede, podrás aplicar una deducción por impago (te la explico más adelante).
Según la respuesta de la AEAT, el criterio se basa en que el arrendador ya ha prestado el bien y ha generado el derecho a percibir la renta. Es decir, basta con que el contrato esté vigente y los plazos se hayan vencido. Por tanto, ni el silencio del inquilino ni el hecho de que hayas enviado un burofax sirven para evitar declarar el ingreso.
La única excepción: procedimiento judicial de desahucio o impago constatable
Hacienda puntualiza que solo puedes dejar de declarar el alquiler si has iniciado un procedimiento judicial de desahucio o de reclamación de cantidades debidas. Lo mismo ocurre si el impago está constatado fehacientemente, por ejemplo, mediante una sentencia que declare la insolvencia del inquilino. En esos casos, el ingreso se considerará no exigible hasta que se resuelva el litigio, y entonces se declarará en el ejercicio en que se cobre o se condone la deuda.
El simple hecho de tener una demanda presentada no basta si no va acompañada de un procedimiento formal. La aclaración de la Agencia Tributaria recuerda que el arrendador debe conservar la documentación que acredite el impago y la reclamación judicial. De lo contrario, Hacienda entenderá que los ingresos estaban a tu disposición y los incluirá de oficio en la paralela.
Cómo deducir los impagos en el IRPF
Una cosa es declarar los ingresos y otra es minimizar su impacto. El IRPF permite deducir los saldos de dudoso cobro siempre que se cumplan una serie de requisitos. Para empezar, deben haber transcurrido más de seis meses desde el vencimiento de la primera factura impagada, y además tienes que haber dejado constancia de haber reclamado el pago. La deducción se aplica en el apartado de gastos del capital inmobiliario, pero solo se materializa cuando el impago se declara como definitivo —tras una sentencia o porque no hay posibilidad real de cobro—.
Si no puedes esperar a la sentencia, otra opción es provisionar el impago anotándolo en el libro registro de bienes inmuebles, si estás en estimación directa. En cualquier caso, la clave es que la renta siga declarándose como ingreso y luego se compute el gasto. Nunca dejes de incluirla; el error más habitual es creer que la no cobranza equivale a la no obligación.
Análisis: ¿Por qué Hacienda insiste con este recordatorio ahora?
No es una novedad legislativa, pero sí una insistencia que llega en plena campaña de la Renta 2025 (la de este año). Las consultas sobre este tema se han disparado después de que varios Juzgados de lo Contencioso-Administrativo hayan confirmado sanciones a contribuyentes que omitieron rentas impagadas. La propia AEAT, en sus criterios administrativos de 2024, ya reiteró que el rendimiento se entiende devengado cuando el arrendador ha cumplido su prestación.
Desde Moncloa.com, vemos que esta aclaración es útil, pero también refleja una laguna: la ley no contempla un mecanismo ágil para que el propietario particular pueda suspender la tributación de esos ingresos sin acudir a los tribunales. Con el calendario de la justicia colapsado, muchos optan por declarar y luego reclamar la devolución cuando se resuelve el impago. Es una solución parche que genera tensiones financieras.
Lo cierto es que, si no lo haces, Hacienda puede detectar el arrendamiento por otras vías —como los datos del Catastro, el suministro energético o la propia declaración del inquilino que se deduce el alquiler— y te puede abrir un procedimiento de comprobación limitada. La multa mínima por no declarar esas rentas empieza en el 50% del importe dejado de ingresar, más intereses de demora.
La recomendación: siempre declara los ingresos pactados y, si el inquilino no paga, inicia las acciones judiciales si quieres tener cobertura. Mientras tanto, anota el impago en tu contabilidad y valora la deducción.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: La imputación de estas rentas se hace en la declaración anual del IRPF, cuyo periodo de presentación suele ser de abril a junio del año siguiente. Para impagos que se materializan durante el año, hay que tener en cuenta los plazos de la deducción (seis meses desde el vencimiento, por ejemplo).
- ✅ Requisitos clave: Ser titular del bien inmueble en alquiler y haber suscrito un contrato de arrendamiento. Para la excepción, es indispensable haber interpuesto demanda judicial o acreditar el impago de forma fehaciente.
- 🌐 Dónde solicitarlo: La declaración se presenta en la sede electrónica de la AEAT, con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve. También puedes acudir a una oficina de la Agencia Tributaria con cita previa.
- 💰 Importe o coste: El impuesto se calculará según el tramo de IRPF del contribuyente. La deducción por impago, cuando se aplica, reduce el rendimiento neto y, por tanto, el impuesto a pagar.
- ⚠️ Error a evitar: Creer que un burofax o una denuncia extrajudicial basta para no declarar. Solo un procedimiento judicial en curso te permite excluir esas rentas.
