Los promotores de vivienda han lanzado un órdago al Banco de España. La patronal del sector considera ‘innecesario’ establecer límites a la concesión de hipotecas, justo cuando el supervisor financiero intensifica sus advertencias sobre el sobrecalentamiento del mercado. La pregunta no es baladí: ¿sabe más de riesgos quien los crea o quien los vigila?
Según ha recogido Servimedia, la respuesta de los promotores a las recientes advertencias del Banco de España ha sido contundente. Defienden la solvencia actual del mercado inmobiliario y rechazan cualquier intervención que enfríe la demanda. Su argumento principal es que el crédito ya fluye con criterios ortodoxos y que poner límites a las hipotecas en España estrangularía a un sector clave para el empleo y el PIB.
El debate no es nuevo, pero se ha recrudecido ahora que los precios de la vivienda superan los niveles previos a la burbuja inmobiliaria en varias capitales, y el esfuerzo financiero para la compra se acerca al 40% de la renta disponible en las zonas tensionadas. Casi nada.
Los promotores y su defensa del statu quo crediticio
La posición de la patronal se articula en dos pilares. El primero es la calidad del crédito: la morosidad hipotecaria sigue en mínimos históricos, por debajo incluso del 2%. El segundo es el acceso a la vivienda: restringir el grifo crediticio, afirman, excluiría del mercado a miles de familias que hoy sí pueden comprar, especialmente jóvenes con contratos estables pero ahorros justos.
Los promotores subrayan que la actual producción de vivienda nueva es de aproximadamente 110.000 unidades al año, muy lejos de las 650.000 de 2006. A su juicio, el problema no es el exceso de crédito sino la falta de oferta, y la solución pasa por liberalizar más suelo y agilizar licencias, no por poner límites a las hipotecas. Mi experiencia en el sector me dice que este argumentario tiene un punto de razón, pero también un sesgo evidente: quien vive de vender viviendas nunca pedirá que se endurezcan las condiciones para comprarlas.
El Banco de España entra en escena: riesgo sistémico bajo la lupa
Del otro lado de la mesa se sienta el Banco de España. Su preocupación no es la rentabilidad del promotor, sino la estabilidad financiera. En su último informe de estabilidad, la institución gobernada por Pablo Hernández de Cos ya advertía sobre la necesidad de ‘evitar una acumulación excesiva de riesgos’ en el segmento hipotecario. Traducido: temen que la competencia entre bancos por captar clientes hipotecarios esté relajando los estándares de concesión.
Los datos que maneja el supervisor incluyen un repunte de las hipotecas a tipo fijo con plazos superiores a 30 años, financiación de hasta el 95% del valor de tasación en algunas campañas comerciales, y la reaparición de microavales públicos que recuerdan a esquemas del pasado. No estamos en 2007, pero hay señales que invitan a la cautela. El Banco de España no pide frenar las hipotecas; pide no repetir los errores que ya se cometieron.
De hecho, la clave del desencuentro está en el horizonte temporal. Los promotores miran al presente inmediato, a la cartera de ventas y a las promociones en marcha. El Banco de España mira a 2027 y 2028, cuando todas esas hipotecas concedidas hoy con diferenciales bajos y plazos larguísimos podrían resentirse si los tipos de interés repuntan o si el empleo se deteriora. Es una discusión sobre quién asume el coste de un posible aterrizaje brusco en el futuro.
Análisis: entre la confianza sectorial y el deber prudencial
Llevo más de quince años siguiendo el sector inmobiliario español como periodista financiero, y reconozco en este rifirrafe un patrón familiar. Cuando los precios suben, los promotores siempre argumentan que ‘esta vez es diferente’. No lo digo con sarcasmo; lo digo porque es su función como agentes del mercado: tener confianza. Lo que me inquieta es la sistemática resistencia a cualquier medida de contención, incluso antes de que se concrete.
El Banco de España tiene el mandato legal de vigilar los riesgos sistémicos. Si detecta que la banca está compitiendo a la baja en requisitos, su obligación es señalarlo. Y si los promotores responden que eso no es problema porque la mora está baja, están ignorando un principio básico de supervisión: la mora es un indicador rezagado. Cuando sube, ya es demasiado tarde para haber actuado.
Sin embargo, los promotores también aciertan en un punto: el verdadero desequilibrio del mercado español sigue siendo la oferta, no la demanda ni el crédito. Mientras se construyan 100.000 viviendas y se formen 250.000 hogares al año, los precios seguirán tensionados con o sin límites hipotecarios. La cuestión es si conviene añadir más combustible al fuego con hipotecas laxas, o si es mejor regular el acceso al crédito mientras se acelera la producción de suelo. Tal vez la solución no esté en elegir un bando, sino en combinar ambas recetas.
Lo que parece claro es que las próximas reuniones entre el supervisor y la patronal van a ser tensas. El sector inmobiliario se resiste a perder la única palanca que mantiene viva la demanda en medio de unos precios que no dejan de escalar. Y el Banco de España se resiste a mirar para otro lado. En esa pugna, el comprador de vivienda —ese que se juega tres décadas de su sueldo en una hipoteca— merece al menos saber quién vela realmente por sus intereses.
