Tenemos un problema de vivienda, y cada medida que se propone parece empeorarlo. El Banco de España acaba de lanzar una advertencia contundente: restringir las hipotecas de alto riesgo —en las que los jóvenes son los primeros de la fila— dificultaría todavía más su acceso a un piso. Si ya es uno de los colectivos más castigados, cualquier limitación adicional al crédito los dejaría fuera del tablero. No es una casualidad: el supervisor sabe que el problema no es la burbuja, sino la falta de oferta.
El diagnóstico: precios aún no exigen restricciones
Según los últimos análisis del Banco de España, el precio medio de la vivienda en nuestro país se sitúa un 15% por debajo de los máximos de la burbuja de 2007. Ese dato, lejos de ser una anécdota histórica, es la razón por la que la entidad no ve urgencia en limitar los créditos. En su lógica, si los precios no están inflados artificialmente, no hay peligro sistémico que justifique endurecer las condiciones para los compradores más vulnerables. Más bien al contrario: hacerlo ahora solo añadiría más leña al fuego de la exclusión habitacional.
El diagnóstico es claro: la escalada de precios de los últimos años responde a un desajuste estructural entre demanda y oferta, no a un crédito desbocado. De hecho, el crédito hipotecario ha sido prudente en esta década. El propio informe del supervisor reconoce que los estándares de concesión son más estrictos que en la etapa previa a 2008. Limitar las hipotecas a jóvenes con empleos precarios o sin ahorros previos —a las que algunos partidos políticos y voces en Europa tildan de ‘hipotecas basura’— sería, por tanto, cerrarles la única puerta que les queda.
El impacto social: los jóvenes, los más perjudicados
La crisis de la vivienda ya no es solo una cuestión económica. Se ha convertido en un lastre para el mercado laboral y en un factor de desigualdad intergeneracional de primera magnitud. Más del 60% de los menores de 35 años sigue viviendo con sus padres o en alquileres que devoran más de la mitad de su sueldo, según datos de Eurostat recogidos por el banco central. Si se les impide firmar una hipoteca por no alcanzar ratios de solvencia que pocos tienen a esa edad, el problema se cronifica. Y el Banco de España lo sabe.
No hay que ser un experto para entenderlo. Los jóvenes con contratos temporales o ingresos modestos son precisamente quienes más necesitan el crédito para no perpetuar su dependencia del alquiler. Cualquier endurecimiento normativo, por bienintencionado que sea, acabaría golpeando a los que ya están en el suelo. La ironía es que las hipotecas de alto riesgo apenas representan un pequeño porcentaje del total, por lo que su restricción no enfriaría el mercado, pero sí dejaría sin opciones a miles de aspirantes a comprador.
Análisis: un equilibrio entre prudencia financiera y acceso a la vivienda
Llevo años siguiendo las contradicciones del mercado inmobiliario español y esta advertencia del supervisor es de las más lúcidas que he visto. No se trata de defender las hipotecas de alto riesgo como producto. Son caras, entrañan peligro de impago y pueden convertirse en una trampa si los tipos repuntan. Pero en un contexto en el que el precio de la vivienda acumula subidas del 40% en diez años, prohibirlas sin ofrecer alternativas es un brindis al sol que solo beneficia a quienes ya tienen capital.
El verdadero debate es otro: ¿cómo creamos un sistema que permita a los jóvenes acceder a una vivienda sin poner en riesgo la estabilidad financiera? La receta no pasa solo por el crédito. Necesitamos más vivienda protegida, incentivos fiscales al ahorro para la entrada y, sobre todo, un mercado de alquiler que no se coma el 80% de la nómina. El Banco de España lo dice sin rodeos: el acceso a la vivienda es un factor de competitividad y de cohesión social. Si falla, falla todo. Y la solución no es cortar el crédito, sino construir más.
Me pregunto cuántos de los que piden mano dura contra estas hipotecas han intentado comprar un piso con un contrato en prácticas. Posiblemente, ninguno. El tiempo para soluciones cosméticas se acabó. La próxima evaluación del supervisor, prevista para el segundo semestre, debería marcar un punto de inflexión. O eso, o seguiremos asistiendo a una generación que se queda sin llaves.
Cosas que pasan en 2026.
