Conseguir una hipoteca a un tipo de interés inferior al 3% se ha convertido en una tarea casi imposible para la mayoría de los solicitantes en España. Los bancos han endurecido sus criterios de concesión y, en paralelo, han encarecido las nuevas contrataciones. Sin embargo, CaixaBank y Banco Santander mantienen todavía ofertas por debajo de ese umbral, lo que los sitúa como líderes de un mercado cada vez más selectivo.
Según datos recogidos por el sector, la oferta de hipotecas variables y fijas de CaixaBank se sitúa en torno al 2,95% – 3,05% para clientes con nómina domiciliada, seguros de vida y hogar vinculados y un ratio de endeudamiento inferior al 35%. Santander, por su parte, comercializa su Hipoteca Fija Bonificada a un 2,99% para importes elevados y perfiles solventes. Nada que ver con lo que encuentra el ciudadano medio en el escaparate.
CaixaBank y Santander mantienen la bandera de las hipotecas baratas
Ambas entidades han decidido mantener una estrategia de captación de clientes prime, aquellos que no solo son solventes, sino que generan ingresos recurrentes por la venta cruzada de productos. En un entorno de tipos de interés todavía elevados, ofrecer un tipo por debajo del 3% es una operación casi sin margen. Solo compensa si el cliente se vuelve rentable a medio plazo a través de la vinculación.
Las cifras hablan solas: el tipo medio aplicado por el conjunto de la banca española a las nuevas hipotecas se situó en marzo de 2026 en el 3,42%, según el último dato del Banco de España. Estar 40 puntos básicos por debajo de esa media exige una cuidadosa selección de los prestatarios. Así, el ‘mercado persa’ del que hablan algunos analistas —un zoco donde cada operación se negocia a medida— se ha convertido en la norma.
La banca endurece condiciones y sube precios
El resto del sector ha echado el freno. Banco Sabadell ha puesto en pausa su expansión agresiva en hipotecas. «Los precios están tensionados», reconocen fuentes de la entidad citadas por ABC. La mayoría de los bancos medianos ha elevado el tipo fijo por encima del 3,5% y exige una entrada de al menos el 30% del valor de tasación para conceder financiación sin sobresaltos. De hecho, según fuentes del sector, la tasa de denegación de hipotecas ha aumentado diez puntos porcentuales en el último trimestre.
Los requisitos se han vuelto draconianos: nómina superior a 2.500 euros, antigüedad laboral indefinida, ausencia total de otros préstamos y un historial crediticio inmaculado. Quien no cumpla alguno de estos puntos se enfrenta a diferenciales más altos o directamente a la negativa. La guerra de las hipotecas, si es que existió, ha dejado de ser una batalla por el volumen para convertirse en una selección quirúrgica del riesgo.
Análisis: Una selección de clientes que redibuja el mapa hipotecario
Lo que está ocurriendo no es tanto un endurecimiento general del crédito como una polarización extrema. El Banco Central Europeo mantiene los tipos de referencia en el 3,25% desde principios de año, lo que encarece la financiación mayorista de las entidades. Solo aquellos bancos con un coste de captación de depósitos muy bajo y una base de clientes consolidada pueden permitirse apretar los precios en las hipotecas.
Creo que estamos ante una estrategia deliberada de segmentación. CaixaBank y Santander no están librando una guerra de precios; están utilizando la hipoteca como un producto-anzuelo para atraer a los mejores patrimonios, aquellos que luego contratarán fondos de inversión, planes de pensiones o seguros de prima elevada. El cliente medio, en cambio, se queda fuera de esa ecuación y paga el pato.
El riesgo para el mercado inmobiliario es evidente. Una demanda cada vez más restringida por el acceso al crédito podría frenar las operaciones y, a medio plazo, moderar los precios de la vivienda. Sin embargo, la oferta de obra nueva sigue siendo escasa, por lo que el ajuste no se producirá de forma homogénea. Las zonas tensionadas mantendrán precios altos, pero con un perfil de comprador mucho más elitista.
El escenario me recuerda a lo vivido tras la crisis de 2008, cuando la banca cerró el grifo casi por completo y solo prestaba a clientes de máxima solvencia. Hoy la situación es menos dramática, pero la direccionalidad es la misma. La gran pregunta es si los tipos bajarán lo suficiente en 2027 para reabrir la mano. Por ahora, quien necesite una hipoteca sabe que el listón está a la altura de los ojos y no parece que vaya a bajar pronto.
