El caso, que ha enfrentado durante años a una propietaria con su comunidad de vecinos, se cierra con una orden de ejecución tajante: la reconstrucción total de un muro de carga que fue demolido para unir dos fincas registrales distintas. No importa si la obra mejora la comunicación entre espacios o si se considera necesaria para un negocio; sin el consenso de la junta de propietarios, el mazo puede acabar saliendo muy caro.
El día que una vecina tiró abajo un muro
La propietaria de un local comercial y de una nave colindante decidió que la mejor forma de optimizar su espacio de trabajo era eliminar la barrera física que los separaba. El problema es que esa barrera no era un simple tabique de distribución interna, sino un muro perimetral que formaba parte del cerramiento y la estructura del edificio.
La demolición se ejecutó sin contar con la autorización previa de la comunidad de propietarios. Para la dueña, la obra era una mejora en su propiedad que no perjudicaba al resto. Para los vecinos, sin embargo, se trataba de una alteración unilateral de la estructura del inmueble y de su configuración arquitectónica. La tensión no tardó en trasladarse de los rellanos a los juzgados.
Lo que en un principio pudo parecer un conflicto menor de convivencia se convirtió en un periplo judicial de varios años. La comunidad demandó solicitando la reposición de las cosas a su estado original, alegando que el muro era un elemento común. La propietaria se defendió argumentando que la obra no comprometía la seguridad del edificio y que se trataba de un ejercicio legítimo de sus facultades como dueña.
Sin embargo, las sucesivas instancias judiciales, hasta llegar al Supremo, han ido desgranando una realidad jurídica distinta: la seguridad estructural es solo una de las variables; la propiedad horizontal tiene reglas mucho más estrictas sobre la estética y la configuración del bloque.
Qué ordenó exactamente el Tribunal Supremo y en qué se basa
La sentencia del Tribunal Supremo es clara en su fallo: la vecina debe reconstruir el muro tal y como estaba antes de la obra. Lo relevante de esta resolución no es solo el «qué», sino el «porqué». El alto tribunal fundamenta su decisión en que la demolición supuso una «alteración de la configuración del edificio».
El Supremo destaca que los muros de carga y los muros perimetrales, aunque estén situados en el interior de un local de uso privado, tienen la consideración legal de elementos comunes por naturaleza. Al derribar el muro para unir el local con una nave exterior (o con otro local de distinta naturaleza), se modificó la estructura del inmueble descrita en el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Un punto importante de la sentencia es que rebate el argumento de la propietaria sobre la ausencia de peligro. El Supremo establece que no es necesario que exista un riesgo de derrumbe o un daño material evaluable para que la obra sea ilegal. Basta con que se altere un elemento común sin el permiso unánime de la comunidad. En este sentido, la ley protege la integridad del edificio en su conjunto, tanto en su seguridad como en su arquitectura y diseño original.
Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las obras en elementos comunes
Para entender este conflicto, es necesario acudir a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), específicamente a su artículo 7. Según este precepto, el propietario de cada piso o local puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su unidad, pero con límites muy precisos: «siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario».
En este caso, la clave está en la configuración. La jurisprudencia ha interpretado de forma reiterada que cualquier obra que suponga la apertura de huecos en muros de fachada o la demolición de muros de carga requiere, como norma general, la unanimidad de la junta de propietarios.
Además, el artículo 12 de la LPH refuerza esta idea al señalar que las alteraciones de la estructura o de la configuración del edificio se consideran una modificación del título constitutivo. Por tanto, no basta con una mayoría simple ni con el silencio positivo de los vecinos; se requiere una autorización expresa y formal.
El coste de reconstruir: quién paga y cómo se ejecuta la sentencia
Al ser una «obligación de hacer», la propietaria debe contratar a una empresa constructora y a un arquitecto para que redacten un proyecto de reconstrucción que garantice que el nuevo muro cumple con las especificaciones técnicas y de seguridad del original.
Todos los costes corren exclusivamente a cargo de la vecina demandada. Pero el gasto no acaba ahí. A la factura de la obra hay que sumar las costas judiciales de un proceso que ha llegado hasta la más alta instancia, lo que puede suponer desembolsar varias decenas de miles de euros por una obra que, irónicamente, deja el local exactamente igual a como estaba hace años.
Si la propietaria se negara a ejecutar la obra de forma voluntaria, la comunidad de propietarios puede solicitar la ejecución forzosa. En este escenario, el juzgado podría autorizar a la comunidad a realizar las obras por sí misma, pasando posteriormente la factura a la propietaria mediante embargo si fuera necesario.
