La guerra en Barcelona por el negocio de las oficinas llega a un punto álgido tras años de récord de operaciones, contratación y ocupación. La Ciudad Condal ha registrado un incremento del 9% a cierre del tercer trimestre respecto al mismo periodo del año pasado en la contratación de oficinas, hasta alcanzar los 241.000 metros cuadrados.
El 22@, el núcleo empresarial por excelencia de los últimas dos décadas de Barcelona, se está estancando
Sin embargo, no es el 22@ quien ha liderado el ránking de crecimiento, sino las oficinas del centro de Barcelona debido principalmente a la rehabilitación de inmuebles. En el resto de zonas de la ciudad se registran caídas, a excepción de los edificios de la máxima calidad. En el Área Metropolitana de la Ciudad también se registran descensos, incluso en las oficinas de mayor calidad, según el último informe de Savills.
Barcelona ha registrado un total de 314 operaciones de alquiler entre enero y septiembre, pero la cifra superará a las registradas en 2021 a cierre de este año. Por el momento, el sector ve con prudencia la situación, pero espera que la demanda alcance el nivel de absorción del pasado año.
LAS OFICINAS DEL CENTRO DE BARCELONA DESPLAZAN AL 22@
«Vemos que el posicionamiento de las empresas ya no busca solo localización sino también calidad y el 74% de las operaciones por encima de 1.000 metros siguen siendo absorción neta o crecimiento», ha sostenido Natalia Montal, directora asociada de la oficina de Barcelona.
El parque de oficinas de Barcelona registró un stock de 6,43 millones de metros cuadrados, un 2,4% más respecto al pasado año. En este 2022 se han entregado un total de 330.000 metros y se espera que en la última parte del año la cifra aumente en otros 176.000 metros adicionales. De esta superficie, esta prealquilada el 43%, mientras que para el próximo este porcentaje cae al 6%.
El 81% de esta superficie se ha registrado en el 22@, pero las previsiones apuntan a una caída hasta el 50% en 2023 debido especialmente a las rehabilitaciones en el centro de la ciudad. De esta forma, el núcleo empresarial por excelencia de los últimas dos décadas de Barcelona se está estancando. Por un lado, los precios, más elevados que en el centro, se han moderado o estancado; mientras que en la zona de Plaza Catalunya se registra un fuerte incremento de precios.
LA TASA DE DESOCUPACIÓN DEL 22@ ALCANZA EL 18%
Así, la tasa de desocupación en el 22@ de Barcelona se sitúa ahora en el 18%, según la monitorización de Savills. Este desajuste se debe al gran volumen de entregas y podría estabilizarse de cara al 2024. En el eje prime del CBD y centro de la ciudad apenas queda una oferta disponible del 5,1% y 4,8%, respectivamente, frente a casi el 10% en el resto.
La consultora Savills detalla que el 35% de la nueva superficie en oficinas de Barcelona proviene de la rehabilitación de edificios, un nivel que triplica a la media histórica, en el 12%. Asimismo, el 60% de estos nuevos proyectos se ubican en el centro de la Ciudad Condal.
Se trata de una de las áreas más demandadas por la demanda por su cercanía a los principales puntos de acceso de la Ciudad e infraestructuras de transporte, tanto ferroviaria como aeroportuaria. Cabe señalar que Paseo de Gracia, situada en el centro de la ciudad, se ha convertido en la más cara de España, por encima de la histórica Portal de l’Àngel.
MADRID DISPARA LAS MEGAOPERACIONES
Con estos datos, la conclusión es que las empresas buscan las oficinas con la mayor calidad posible por encima del precio. Una tendencia que se ha registrado también en Madrid. La atención se enfoca en los edificios de clase A, cuya contratación se ha disparado un 50% en Madrid, pese a su elevado precio, por encima de los 30 euros por metro al mes de media; mientras que en Barcelona este precio se sitúa en los 23 euros.
«El coste deja de ser el factor decisivo a la hora de alquilar nuevas oficinas», sostiene la consultora inmobiliaria. En su lugar, los criterios ESG y bienestar del talento son las principales variables que pesan más a la hora de tomar decisiones.
En Madrid, por su parte, la rehabilitación también gana enteros. El objetivo de los promotores es mejorar la calidad para atraer aún más el foco inversor en un momento en el que el inmobiliario residencial espera una bajada de precios.
LAS OFICINAS EN MADRID, MÁS ALLÁ DE LA M-30
Así las cosas, el 58% de la nueva oferta de Madrid de cara al último tramo de este año y el próximo año, unos 430.000 metros cuadrados, vendrá de esta nueva oferta y el 30% está ya alquilado. Este proceder se extenderá más allá de la almendra de la M-30, según apunta Savills.
Este mismo año, Madrid ha registrado un fuerte incremento de las contrataciones, en un 50%, hasta alcanzar los 410.000 metros, mientras que la demanda absorbe 140.000 metros. Las grandes operaciones, aquellas superiores a los 10.000 metros, han disparado los números, más cuando se han registrado en la última parte del tercer trimestre.
