En el sector inmobiliario español prevalecen las operaciones de compraventa y de alquiler, pero existe una tercera modalidad que está siendo muy recurrente en los últimos años ante la incapacidad de acceder a un préstamo hipotecario. Se trata del alquiler con opción a compra, una alternativa interesante para aquellos que deseen adquirir su propia casa en un futuro cercano.
Esta tercera vía permite al inquilino ganar tiempo para alcanzar una capacidad de ahorro suficiente para afrontar el montante de gastos hipotecarios, así como hasta el 20% del precio de la vivienda que la entidad bancaria no cubre. En el mejor de los casos, el cliente podría conseguir unas condiciones ventajosas y que su préstamo alcance el 90% del precio, ya que las hipotecas al 100% ya son casi imposibles, salvo excepciones.
Otra de las ventajas del alquiler con opción a compra es que permite “probar” la vivienda durante unos años. Así, el inquilino se instala en su nuevo hogar y puede observar si este inmueble cubre todas sus necesidades, y si realmente quiere que sea su hogar habitual. En caso afirmativo, durante este tiempo no estará “tirando el dinero a saco roto”, sino que una parte de la cuantía que paga mensualmente será descontada del precio final de la vivienda.
También puede suceder que, ante el panorama de incertidumbre económica y laboral, haya personas que decidan apostar por el alquiler, para no desembolsar todo el dinero en estos tiempos de crisis, pero con la motivación de convertirse en propietarios en el corto o medio plazo.
E incluso hay quienes apuntan que esta es la mejor alternativa para quienes se aventuran a vivir en pareja, pero no saben cómo funcionará la convivencia: si la cosa funciona pues deciden comprar y, si no, pues simplemente deberán rescindir un contrato de alquiler, y listo. Sin sufrir el tedioso proceso que supone buscar un comprador, enfrentarse a posibles negociaciones por el precio de venta y cancelar el préstamo hipotecario.
CONDICIONES DE LA PROMOTORA
Al optar por un alquiler con opción a compra, de la cuota que paga mensualmente el inquilino una parte se le descontará si finalmente decide adquirir la vivienda. Depende de cada promotora a cuánto asciende el porcentaje que el futuro comprador podrá deducirse.
En términos generales, lo más habitual suele ser que a los precios de compra se le deduzcan el 50% de las cantidades pagadas durante el arrendamiento en concepto de renta, pero sin IVA. Lo que supone que el futuro comprador deberá abonar el otro 50% restante íntegro, más el IVA del 50% devengado.
En cuanto al contrato de alquiler con opción a compra, está aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero no está contemplado en el Código Civil. Se trata de la primera peculiaridad de este contrato.
Los expertos hablan de que este tipo de contrato consta de dos partes. Una muy similar al contrato de alquiler, y una segunda en la que se estipula la parte de la compra en la que, según el Tribunal Supremo, deberá aparecer el objeto del mismo y el precio.
PARTES DEL CONTRATO
En este tipo de contrato existen ciertos puntos que deben aparecer bien especificados con el fin de facilitar el proceso a ambas partes. En la parte referente al alquiler, entre los puntos que debe contener destacan los plazos de arrendamiento, que por ley son de un máximo de 5 años con una posible prórroga voluntaria por un máximo de 3 años. También deberá quedar reflejada la cuantía de la renta mensual, así como las obligaciones sobre el pago de impuesto y tasas.
Por su parte, en cuanto a la parte del contrato referente a la compraventa, deben aparecer indicados el precio exacto de la venta de la vivienda y la cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario, así como la voluntad expresa del arrendador de vender la vivienda en caso de que el inquilino muestre interés. De hecho, deben quedar reflejados los plazos en los que se puede ejercer el derecho a compra, un plazo que en ningún caso podrá ser superior al periodo de alquiler, así como el porcentaje de las cuotas del alquiler realizadas a descontar del precio de venta.
UN ALICIENTE PARA JÓVENES
Los sueldos cada vez son más precarios y la vida está más cara, por lo que es muy complicado contar con una capacidad de ahorro suficiente para afrontar el montante de gastos hipotecarios, así como para amueblar la nueva vivienda y demás gastos iniciales.
Muchos de los compradores potenciales se ven expulsados del mercado de la compraventa y deben optar por el alquiler. Pero la vía intermedia del alquiler con opción a compra puede ser el salvoconducto para no perder dinero durante este transcurso de tiempo.
Pero hay quienes optan por el residencial de alquiler por ‘motu proprio’, porque no apoyan la cultura tradicional de tener una vivienda en propiedad, y prefieren ir probando en diferentes lugares; otros, por cuestiones laborales prefieren no “atarse” a una ubicación; y otros simplemente por circunstancias personales prefieren no firmar, de momento, un préstamo hipotecario.
Fuera de este segmento, los jóvenes y las parejas con sueldos bajos son históricamente los expulsados del mercado de la compraventa, y esta modalidad de alquiler con opción a compra les permite alcanzar su objetivo.
Además, a diferencia del segmento del alquiler en el que el inquilino está obligado a pagar una cantidad en concepto de fianza, que suelen ser dos mensualidades y una tercera en caso de que sea a través de una inmobiliaria, en esta modalidad no siempre están obligados a aportar esta fianza, depende de las condiciones que pacte con la promotora.
