Los grandes mercados del alquiler en España como Madrid, Barcelona o Baleares, se han visto más afectados por los efectos de la pandemia. De hecho, el mayor descenso del precio se ha registrado en Barcelona, donde ha caído un 14,3% en un año, seguido de Madrid (-10,7%), Palma (-8,7%), Valencia (-6,3%), Sevilla (-6,1%) y Málaga (-5,3%).

La pandemia ha golpeado de lleno el mercado del alquiler en España. Según Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “los municipios más afectados han sido los más dinámicos, allí donde la demanda era más fuerte. El confinamiento supuso un parón de varios meses en el mercado. No se podían cerrar operaciones pero el número de viviendas que se ponía en alquiler no dejaba de crecer. Durante este periodo la oferta se ha llegado a duplicar en algunas capitales. Una vez abierto el mercado, aunque la demanda se mantiene fuerte, no es capaz de absorber todas las viviendas disponibles y los propietarios que quieren alquilar se ven obligados a bajar el precio».

Por eso es de prever que mientras se mantenga el stock, los precios se mantendrán con ajustes a la baja en los precios. La buena noticia para todas aquellas personas que están buscando una vivienda en alquiler es que ahora hay una oferta disponible mayor donde elegir y a unos precios muy por debajo de los que había en el mercado hace ahora un año.

Mientras tanto, en aquellos mercados con menor dinamismo el aumento de la oferta no ha sido tan significativo, lo que ha reducido las tensiones sobre el precio, hasta el punto de quedar estabilizados o con variaciones ligeramente al alza.

En este contexto, y con lo experimentado durante el último año, «en Idealista volvemos a poner de manifiesto que la mejor manera de bajar el precio de los alquileres no es través de políticas punitivas o coercitivas sino a través de medidas que aumenten la oferta, ya sea dando mayor cobertura jurídica a los propietarios para que se animen a poner sus casas en alquiler, como colaborando con los ayuntamientos para que cedan suelo dotacional para la construcción de viviendas destinadas al alquiler social en colaboración con la empresa privada, ofreciendo ayudas a la rehabilitación o permitiendo la desgravación fiscal para el inquilino, ya que declaren la existencia de un contrato de arrendamiento”.

SUBEN LOS PRECIOS EN ALGUNAS CCAA

A pesar de la caída nacional, el precio se incrementó en 12 comunidades autónomas. La mayor subida se dio en Castilla y León (6,5%), La Rioja (6,2%), Murcia (6,1%) y Cantabria (6%). Con subidas también significativas se sitúan Navarra (5,5%), Castilla-La Mancha (5,4%), Galicia (4,8%) y Extremadura (4,3%). Baleares, por su parte registra la mayor caída en los 12 últimos meses, ya que las pretensiones de los propietarios se han reducido un 14,4% en este tiempo. Le siguen los descensos de Cataluña (-8,2%) y Comunidad de Madrid (-8%).

Madrid y Catalunña son las comunidades más caras para alquilar una vivienda, con (13,8 euros/m2 y 13,4 euros/m2 respectivamente). Les sigue Euskadi (12,2 euros/m2) y por debajo se encuentran Baleares (11,3 euros/m2) y Canarias (9,9 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Extremadura (5,4 euros/m2), Castilla La Mancha (5,8 euros/m2) y Murcia (6,5 euros/m2), las comunidades más económicas.

PROVINCIAS CON PRECIOS AL ALZA

41 provincias han visto cómo sus precios se incrementaban durante la pandemia. El mayor incremento se ha registrado en Ourense, donde los precios se han incrementado en un 13,3%. También han sido relevantes las subidas registradas en Teruel (13%), Cáceres (9,9%), Huesca (9,8%), Lugo (8,9%) y Granada (8,3%). La mayor caída se ha producido en Baleares    (-14,4%), seguida por Barcelona (-9,5%) y Madrid (-8%).

El ranking de las provincias más caras está encabezado por Barcelona (13,9 euros/m2 al mes), Madrid (13,8 euros/m2) y Guipúzcoa (13,7 euros/m2). Cuenca y Jaén son las provincias más económicas para alquilar una vivienda, con 4,7 euros/m² y 4,9 euro al mes, respectivamente. Les siguen Zamora (5 euros/m2), Cáceres y Ciudad Real (5,2 euros/m2 en ambos casos).

TERUEL REPUNTA UN 13%

Teruel es la capital en la que más ha crecido el precio del alquiler durante estos 12 meses, con un incremento del 13,5%. También ha sido considerable el aumento registrado en Ourense, donde han subido un 12,4%, seguida por Cáceres (10%).

El sector inmobiliario fue uno de los más afectados por la pandemia del covid-19, teniendo que paralizar las obras de construcción durante varias semanas, y posponer todas las operaciones de compra-venta y alquiler. Los precios se han resentido a la baja, pero en el segmento del lujo no se ha registrado esta tendencia.

Los bolsillos más pudientes han continuado con el ritmo normal de compras, y no se ha producido una demanda embalsada, ni han optado por retrasar su decisión de compra. Según los datos de Fotocasa, la vivienda de lujo en las principales ciudades como Madrid y Barcelona ha demostrado ser un segmento dentro del mercado inmobiliario que se mantiene estable ante las crisis.

Así se desprende del informe “Impacto de la pandemia en las zonas prime de Madrid y Barcelona”, que demuestra que los precios en las zonas consideradas de lujo se han mantenido, por lo general, más estables que en las zonas de precio medio de Madrid y Barcelona en las que las caídas de precio han sido algo más acusadas durante los meses de pandemia.

A pesar de que los precios prime han tenido una bajada a cierre de 2020 en la mayoría de las regiones analizadas, esta caída ha sido más suavizada que en el mercado residencial convencional, mostrando así una mayor resiliencia frente a la crisis

VIVIENDA PLURIFAMILIAR

En un análisis de los precios de la vivienda plurifamiliar en el mercado de compraventa de las zonas prime de Madrid, se observa que éstos se han mantenido muy estables los dos últimos años. Incluso en 2020 las variaciones mensuales de precios son hasta más suaves que el año anterior, lo que demuestra que el segmento inmobiliario de lujo se trata de un mercado que presenta una mayor estabilidad frente a las crisis.

Analizando la variación interanual del valor unitario de la vivienda plurifamiliar por zonas, en las viviendas prime de la zona Norte la variación del precio unitario se ha movido entre el 4%, máximo alcanzado en febrero de 2019, y el -2%, registrado en los meses de febrero de 2019 y 2020. Los precios de las viviendas de lujo de la zona Noroeste presenta su máximo en febrero de 2019, con un 2%, y un mínimo del -3% en julio de ese mismo año.

En la zona Centro se observa la misma tendencia, pero de forma más atenuada, el máximo alcanzado no excede del 2%, que se registra en mayo de 2020 y se corrige rápidamente el mes siguiente, cuando se registra la mínima en un -3%.

En cuanto a los cierres anuales, la zona Norte y Centro empeoran de 2019 a 2020 pasando del 2% al -4% y del 0% al -1%, respectivamente. La zona Noroeste, en cambio, invierte los porcentajes, con un –3% en 2019 y un 2%para 2020. Observamos, por tanto, que las viviendas prime de la zona Centro muestran una mayor estabilidad en la evolución del precio que el resto.

En el caso de las zonas prime de Barcelona, se detecat la misma tendencia. En las viviendas de alto standing de la zona del Eixample el precio de las viviendas se ha mantenido considerablemente estable durante 2020, con oscilaciones de entre uno y tres puntos porcentuales.

El mínimo corresponde al mes de julio que alcanza un -3%. No obstante, la zona prime de Pedralbes de nuevo muestra un comportamiento incluso más estable, con variaciones mensuales que no van más allá de un punto porcentual, con un máximo que no supera el 1% y un mínimo del -1%. En cuanto al cierre interanual, Eixample registra una bajada del -5% para el unitario y Pedralbes no varía.

MERDADO DEL ALQUILER, DIFERENTE

Es habitual que el mercado de alquiler y el de compraventa muestren comportamientos distintos y, en esta ocasión, el mercado de alquiler no refleja la misma tendencia comentada anteriormente. La evolución del precio unitario de alquiler muestra fluctuaciones muy suaves en todas las zonas y, atendiendo al cierre anual, no se observa una mayor estabilidad en el mercado premium.

En el caso de las viviendas de lujo de Madrid, la zona Norte refleja algunas caídas en 2020, pero nunca superiores al -3% registrado en los meses de abril, junio y noviembre. En el Noroeste de la capital, la situación no es distinta y también se experimenta una clara estabilidad en el valor unitario, que se ha movido entre el 3% alcanzado en septiembre y el -2% registrado en los meses de abril y agosto. La zona Centro también repite el patrón de las zonas anteriores, solo destaca una bajada más acusada del -6% en el mes de junio.

En cuanto al cierre anual, Norte se mantiene estable, sin apenas variación, y Noroeste y Centro pasan de un discreto cierre positivo en 2019, con un 2% y 1%, respectivamente, a un ligeramente más abultado negativo en 2020, -4% para la zona Noroeste y -3% para la zona Centro. Estos datos contrastan con las variaciones a final de año que se han visto en la capital española de los pisos estándar que han llegado a bajar un -10% de media.

El comportamiento del valor unitario en el mercado de alquiler ha tenido una evolución muy suave también en los pisos de lujo del Eixample, tanto en 2019 como 2020, con variaciones que no registran valores superiores a 5 puntos porcentuales, al alza o a la baja. En 2020, el máximo incremento se alcanza en el mes de marzo, con una subida del 5% que se corrige con una caída del -5% en el mes de noviembre. Pedralbes muestra valores aún más estables, diferencias de 1 o 2 puntos porcentuales a lo largo de ambos años, si bien a finales de 2020 se detecta una ligera tendencia a la baja, con un mínimo correspondiente al mes de noviembre del -4%.

En cuanto a la variación anual de las viviendas de alto standing, se puede concluir un comportamiento claramente distinto. En esta ocasión es la zona de Pedralbes la que acarrea una bajada más acusada con un -11% frente a Eixample que se queda en -6%. Este dato contrasta con la caída del precio del alquiler en el Eixample de los alquileres medios, que caen un 11% en 2020 y en Les Corts, zona en la que se encuentra el barrio de Pedralbres, el precio medio de las viviendas en alquiler cae en 2020 un 13,5%.

En el caso de la vivienda unifamiliar, la limitada disponibilidad de inmuebles en alquiler, que no supera las 200 unidades ningún mes en las zonas de mayor oferta, hace que las variaciones de un stock inestable y escaso enseguida se vean reflejadas en los precios medios con grandes correcciones porcentuales. Las variaciones registradas en el valor unitario dejan entrever subidas pasajeras que se autocorrigen en el tiempo, ya que, normalmente, vienen acompañadas de variaciones notables en el stock.