1Por qué es legal: lo que permite la LAU y lo que no puede colar el contrato
La frontera no está en la cifra ni en el nombre del recibo, sino en quién contrata el servicio y para qué. El artículo 20.1 de la LAU, en la redacción que le dio la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (en vigor desde el 26 de mayo de 2023), es taxativo: «los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador». No admite pacto en contrario en vivienda habitual ni distingue entre propietario particular y empresa. La misma norma permite, en cambio, repercutir por escrito gastos generales —comunidad, IBI, tasa de basuras— siempre que se detalle el importe anual al firmar, y deja en el debe del inquilino los suministros con contador. De ahí sale la rendija: un servicio que el inquilino encargue por su cuenta, con factura propia y sin condicionar el acceso al piso, es una relación de consumo distinta de la del alquiler. En Madrid, un trámite suelto —redacción del contrato, actualización de renta, depósito de la fianza— se factura de forma habitual entre 90 y 250 euros, un rango en el que encaja ese pago de 150. Lo que lo hace legal no es el concepto, sino que sea real, voluntario y ajeno al contrato.
Lo que no cuela es el disfraz. Bautizar la comisión como «estudio de solvencia», «asesoramiento», «tasa de servicio» o «servicio de atención al inquilino» no altera su naturaleza: si es condición para visitar el piso o para que tu candidatura llegue al propietario, el cobro es obligatorio y, por tanto, ilegal. La cláusula que lo imponga es nula, y la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios permite sancionar la práctica con multas que van de 150 euros a un millón. El regulador ya ha movido ficha: Consumo confirmó en abril de 2026 una multa de 3,6 millones a Alquiler Seguro —que ha anunciado recurso judicial— por imponer ese servicio de atención y un seguro de hogar, y en marzo la OCU denunció ante la Comunidad de Madrid a dos agencias de la capital, CH Royal y Madridem, por cobrar cerca de una mensualidad más IVA bajo etiquetas como «tasa de servicio». Tampoco es exigible contratar un seguro de impago. El margen se cierra por el otro lado: una mensualidad de fianza, que además debe depositarse en la Agencia de Vivienda Social, y como máximo dos de garantía adicional.
