El parque de vivienda en alquiler en España es deficiente e incapaz de asumir la demanda creciente que registra en los últimos años. De hecho, a nivel nacional, sería necesario promover más de dos viviendas en alquiler, según ha señalado la CCO de Savills Aguirre Newman, Susana Rodríguez, y apunta que una parte importante de estas nuevas viviendas deberán contar con algún tipo de protección o rentas asequibles.

Además, afirma que existe un elevado interés de inversores institucionales por desarrollar nuevo producto en España y una firme apuesta de las administraciones públicas, -tanto Gobierno central, como autonómicos y locales- por incrementar la oferta de vivienda en alquiler y que el país se sitúe al nivel de otros países de Europa.

La inversión en residencial en alquiler en Europa ascendió a 46.000 millones en 2020, lo que representa un incremento interanual del 6% y una subida del 17% respecto a la media de los últimos cinco años, según el informe ‘European multifamily’ elaborado por Savills Aguirre Newman.

Alemania acaparó un 40% de la inversión en el segundo trimestre, seguida de Países Bajos, con un 15% del total; de Suecia, con el 12%; de Dinamarca, con el 9%; y de España y Reino Unido, con un 6% cada uno.

«La fuerte competencia por activos que producen ingresos estables ha provocado un ajuste de rentabilidades en los últimos años», según Savills, que ha afirmado que el rendimiento medio de viviendas ‘prime’ en alquiler ha bajado 120 puntos básicos desde 2012 hasta alcanzar un mínimo histórico del 3,24% en 2020.

Las rentabilidades netas ‘multifamily’ oscilan entre el 2,4% de Berlín y el 5% de Varsovia, «aunque la mayoría de los mercados ofrecen rentabilidades netas ‘prime’ de entre el 3% y el 3,5%«, ha afirmado la consultora.

El informe explica que, aunque el segmento ‘multifamily’ se está convirtiendo en un tipo de activo más caro para el inversor, el diferencial de su rentabilidad sobre la tasa libre de riesgo sigue siendo atractivo al situarse en unos 294 puntos básicos, frente a una media a largo plazo de 247 puntos básicos.

«Se espera que la competencia por este tipo de inversión sea fuerte, especialmente en los mercados en los que la oferta de viviendas en alquiler va por detrás de la demanda», según Savills, que cree que las restricciones y los retrasos en la actividad de construcción durante el pasado año «pueden intensificar aún más el desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas en alquiler gestionadas por profesionales en las principales ciudades europeas».

También considera que, ante la posibilidad de que la incertidumbre económica intensifique la demanda de alquiler, «las perspectivas de incremento de rentas pueden quedar atenuadas hasta que la confianza de los hogares se recupere«. «En cualquier caso, los contratos están cubiertos frente a la inflación en la mayoría de los mercados lo que permite generar ingresos estables», ha señalado Savills.

Por las características defensivas del sector ‘multifamily’, Savills prevé que los bancos sean una fuente activa de capital para la actividad promotora y considera que es probable ver a más inversores involucrarse en la producción de nuevo ‘stock’. Del mismo modo, pronostica que la entrada de nuevos actores en el mercado «apuntalará la actividad transaccional para consolidar el residencial en alquiler como uno de los principales segmentos inmobiliarios en Europa.

LIMITACIÓN DE PAGO EN EL ALQUILER

Dado el impacto negativo de la pandemia en la economía y el empleo, los ingresos de los hogares pueden verse afectados y su capacidad para pagar alquileres más limitada. El desequilibrio entre la demanda y la oferta y el fuerte crecimiento de la demanda de alquiler han hecho subir los alquileres en los últimos años. En ciudades como Ámsterdam, Copenhague, Dublín y París, el alquiler medio de un apartamento de un dormitorio representa ya un tercio o más de los ingresos medios de los hogares, según ha apuntado Savills.

La directora de Investigación de Europa, Eri Mitsostergiou, ha apuntado que esto implica que «la necesidad de más viviendas asequibles es alta, mientras que las perspectivas de un mayor crecimiento del alquiler son cada vez más limitadas».

«La actual crisis sanitaria ha demostrado que las ciudades que ofrecen una vivienda asequible y de alta calidad serán más competitivas, resilientes y atractivas para las personas y las empresas», ha añadido Mitsostergiou.

PREOCUPACIÓN POR LA REGULACIÓN DEL ALQUILER

Por otro lado, el informe destaca que existe una «incipiente preocupación» en Europa respecto al impacto de la inversión institucional en la accesibilidad a la vivienda en alquiler.

«Las autoridades públicas han introducido medidas para proteger a los inquilinos. Sin embargo, estas medidas pueden ser vistas como causa de efecto adverso, ya que disuaden de la producción de nuevas viviendas para equilibrar la oferta, aunque, por otra parte, el control del incremento de las rentas puede brindar seguridad tanto a los inquilinos como a los inversores al saber a qué atenerse», ha remarcado Savills.

La vicepresidenta segunda y ministra de Asuntos Económicos y para la Transformación Digital, Nadia Calviño, ha reconocido este lunes, a un día escaso de que se conozcan los datos de paro registrado de marzo, que el tercer mes del año «no ha sido positivo» para el mercado laboral, aunque ha hecho hincapié en que «fue de menos a más» en lo que respecta a las afiliaciones a la Seguridad Social y a la reincorporación de trabajadores en expedientes de regulación temporal de empleo (ERTE).

Calviño, en declaraciones a RNE, ha asegurado que marzo pone fin a un trimestre «muy duro», en el que el impacto de la tercera ola del Covid sobre la economía ha sido mayor que el de la segunda ola, a lo que se hay que añadir fenómenos meteorológicos como el de la tormenta Filomena, que no ayudaron al consumo.

En este sentido, la vicepresidenta ha indicado que estos factores llevarían «más bien» a una revisión a la baja de las previsiones económicas del Gobierno para este año, aunque ha precisado que «en el otro lado de la balanza» hay otros indicadores positivos, como la recuperación mundial y programas de estímulos como el de Estados Unidos, que impactarán favorablemente sobre España especialmente en la segunda parte del año.

«Donde hay unanimidad es en considerar que España será una de las economías que más crezcan en 2021 y que el crecimiento será intenso sobre todo en la segunda parte del año», ha destacado Calviño, que ha recordado la dificultad que entraña hacer previsiones en momentos de incertidumbre como los actuales.

Calviño ha señalado que todos los organismos internacionales están integrando en sus previsiones económicas, «y lo mismo tendrá que hacer el Gobierno» español, dos factores fundamentales: la evolución de la pandemia, en la que se están teniendo ya noticias positivas en los países más avanzados en vacunación, y los programas de estímulo que se están aprobando en algunos países, que contribuirán a impulsar el comercio internacional y que ayudarán a una económica abierta como la española.

Preguntada por si marzo ha sido el último de los peores meses de la pandemia, la vicepresidenta ha indicado que cada vez hay señales más positivas, que la prioridad económica del Gobierno es «vacunar, vacunar y vacunar» y que el segundo trimestre será de «transición» hacia una segunda parte del año mucho más favorable. «Si todo sigue en la misma línea pronto vamos a encarar y ver de manera más clara esa recuperación económica», ha subrayado.

Sobre el fin de la prórroga de los ERTE a finales de mayo, Calviño ha indicado que hay que empezar a discutir de manera urgente con los agentes sociales cómo ajustar los parámetros del sistema de ERTE para la segunda mitad del año a fin de favorecer la reincorporación de los trabajadores. En una segunda fase, ya en la segunda mitad del año, la vicepresidenta cree que habrá que estudiar mecanismos de flexibilidad interna para las empresas y, en este punto, considera que los ERTE podrían ser útiles.

PLAN DE CHOQUE CONTRA EL PARO JUVENIL

En relación a la reforma laboral y el objetivo de devolver la prevalencia del convenio colectivo sectorial sobre el de empresa, la vicepresidenta ha indicado que esa es una de las reformas previstas, pero considera que lo más urgente ahora mismo es llevar al Consejo de Ministros la llamada ‘Ley de riders’, poner en marcha un plan de choque contra el paro juvenil, modernizar y digitalizar el Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE) y reformar las políticas activas de empleo para que sean más eficaces.

«Para mi esto es lo urgente en este momento y cuando la recuperación económica esté ya encarrilada tenemos que abordar todo un conjunto de reformas de más calado, trabajando mano a mano con los agentes sociales», ha asegurado Calviño, que ha subrayado que todas las reformas enviadas a Bruselas en el marco del Plan de Recuperación están consensuadas en el seno del Gobierno. «Se trata de hacer las cosas en el momento adecuado. No es sólo el qué, sino también el cuándo», ha añadido.

Precisamente y sobre el Plan de Recuperación, la vicepresidenta ha afirmado que las conversaciones con Bruselas son constantes y están bien «encauzadas». «El plan español es considerado uno de los mejores y no creo que haya una preocupación (en la Comisión), porque sabe que estamos comprometidos con un conjunto de reformas», ha aseverado la vicepresidenta.

Dentro del plan de choque sobre el paro juvenil en el que ha asegurado que trabaja el Gobierno, Calviño ha destacado la importancia de abarcar distintos ámbitos, como la formación, los incentivos y la revisión del contrato formativo, del que ha dicho que se está usando poco y que no garantiza una formación adecuada.

Preguntada por si el paquete de ayudas a autónomos y pymes por valor de 11.000 millones de euros que ha aprobado el Ejecutivo se abrirá a nuevas actividades económicas, la vicepresidenta se ha mostrado dispuesta a que durante el trámite parlamentario se puedan ajustar los parámetros de estas ayudas o a dar un mayor margen de actuación a las comunidades autónomas, pues son ellas las que saben qué sectores económicos necesitan más estos fondos.

La vicepresidenta cuarta y ministra para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico, Teresa Ribera, presentará este viernes el nuevo plan de ayudas al despliegue del vehículo eléctrico Moves III, que estará dotado con un presupuesto de al menos 400 millones de euros.

Será en la sede del Ministerio para la Transición Ecológica donde la ministra hará el anuncio el próximo viernes, día 9 de abril, a las 12.00 horas. Con un presupuesto inicial de al menos 400 millones de euros, el plan podría alcanzar los 800 millones si la demanda así lo requiere, según han asegurado diferentes miembros del Gobierno en las últimas semanas.

El objetivo del Ejecutivo de Pedro Sánchez es alcanzar los 250.000 vehículos eléctricos para 2023, así como los 100.000 puntos de recarga. Para ello, a través del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), movilizará 2.000 millones de euros para abordar la movilidad ‘cero emisiones’ y el despliegue masivo de electrolineras.

Así, se pondrá en marcha un nuevo Plan Moves, el tercero, con al menos 400 millones de euros, que podría alcanzar los 800 millones si el mercado lo requiere y hay suficiente demanda de vehículos ‘cero emisiones’.

Este presupuesto supone multiplicar por cuatro el actual Plan Moves, que contaba con 100 millones de euros, aunque más tarde se le añadirían a modo de ampliación otros 20 millones, ya que ciertas comunidades agotaron los fondos en apenas unas semanas.

Entre otros cambios, el nuevo programa para la adquisición de coches eficientes se repartirá también por comunidades autónomas, pero se ampliará de forma automática en aquellas que se queden sin fondos.

A pesar de que el sector siempre ha solicitado que el reparto de fondos se realice por demanda y no por población, el Gobierno ha dicho que «no se puede hacer de otra manera» debido al reparto competencial, aunque han garantizado que si una comunidad se queda sin presupuesto, se le concederá más de forma automática.

Además, el Ejecutivo pretende que las ayudas duren al menos hasta 2023, para dotar de algo más de estabilidad al plan, otra de las reivindicaciones que venían haciendo por parte del sector nacional de la automoción.

PLAN MOVES

En su anterior edición, que todavía sigue vigente, el Plan Moves II contaba con un presupuesto inicial de 100 millones de euros para fomentar la movilidad sostenible. Así, el Gobierno ofrecía ayudas de hasta 5.500 euros para la adquisición de un modelo ‘cero emisiones’, mientras que los fabricantes aportaban un apoyo adicional de 1.000 euros para incentivar su compra.

En lo que se refiere a turismos, el modelo debe de tener un precio máximo de hasta 45.000 euros. Esta cantidad asciende hasta los 53.000 euros para coches de ocho plazas o en el caso de que el destinatario último sea una Administración o entidad sin ánimo de lucro.

Sin embargo, algunas comunidades terminaron en apenas semanas su presupuesto inicial del Moves, por lo que el Ejecutivo decidió ampliar los fondos en 20 millones de euros a repartir entre estas regiones.

Durante décadas, el análisis, diseño y aplicación de las políticas europeas partía de fundamentos de base que se daban por hecho. Uno de los más importantes es la capacidad instalada de producción, transformación y comercialización de productos agroalimentarios a costes asequibles para el consumidor final. Sobre esa base -en la mayor parte de las ocasiones indiscutida- se pusieron en marcha diferentes regulaciones, tomando como constante esta capacidad de producir alimentos siempre, y en todo momento, de manera suficiente y asequible.

Ha tenido que venir una fortísima crisis sanitaria y económica para hacernos caer en la cuenta de la importancia de las capacidades estratégicas agroalimentarias, en un contexto de importantes restricciones en el comercio mundial. La crisis nos ha hecho ver el riesgo de que lo que se ha dado siempre por hecho, puede no ser así siempre. De ahí, el aumento la preocupación de las instituciones europeas por la seguridad del suministro alimentario de 27 países que suman casi 500 millones de personas, no porque ya se hayan producido importantes restricciones, sino por las que se pueden producir en el futuro.

Uno de los principios rectores de la UE dice, en su artículo 39, que el objetivo de la UE es incrementar la productividad agrícola, garantizar un nivel de vida equitativo a la población agrícola, estabilizar los mercados, garantizar la seguridad de los abastecimientos y asegurar al consumidor suministros a precios razonables. Hay dos variables fundamentales para cumplir con este objetivo. Primera, la generación permanente de excesos de oferta en los principales productos agroalimentarios (suficiencia de abastecimiento alimentario unida a la contribución de la UE al suministro alimentario mundial) y, segunda, mantener bajo control los precios en origen de los alimentos.

Con respecto a la primera, preocupa el efecto que pueda tener a medio plazo la adopción de políticas como las estrategias “del campo a la mesa”, “de la biodiversidad”, el plan de acción de economía circular o recientemente la estrategia de promoción de productos ecológicos. A partir de la construcción de un “ideal” agrícola y medioambiental, la política europea toma decisiones que sobre el papel pueden suponer una contribución positiva para este “ideal” buscado.

Sin embargo, existe un error de base en este planteamiento: la enorme distancia entre el “modelo ideal” y el “modelo real” de agroalimentación. Por supuesto que es necesario que se produzcan cambios importantes, pero no tienen que hacerse sin tomar en consideración el punto de partida y las condiciones existentes de competitividad, productividad y estabilidad de mercado.

Pero, cuando se habla de “producción agroalimentaria” no se puede caer en el simplismo de sólo pensar en el alimento final: es necesario pensar en todos y cada uno de los eslabones de la cadena de valor alimentaria, donde hay consumos intermedios donde Europa es ampliamente deficitaria como en la producción de fertilizantes, los productos químicos y farmacéuticos necesarios para garantizar la sanidad vegetal y animal o incluso la tecnología.

En concreto, según los datos de enero a noviembre de 2020, el exceso de oferta en la UE se situó en 56.202 millones de euros, con una mejora con respecto al mismo período de 2019 de 1.054 millones. Si bien el global es positivo (en productos como el trigo, la leche o la mantequilla), el análisis de sus componentes revela la dependencia europea de importaciones de terceros países en oleaginosas, cereales, frutas tropicales, frutos secos, café y cacao, estando la mayor parte de ellas calificadas por riesgo de deforestación en sus países de origen o con una considerable huella de carbono, la cual se pretende penalizar con el establecimiento de un arancel de carbono en frontera.En total, el déficit comercial en “commodities” asciende a 14.955 millones de euros, reduciéndose en 2.071 millones de enero a noviembre de 2020 con respecto a 2019.

La principal fuerza de seguridad en el suministro alimentario se encuentra en la transformación, empaquetamiento y distribución de alimentos, donde el superávit combinado alcanza los 51.000 millones de euros, generando también un superávit notable en bebidas (+10.367 millones). En esta clasificación destacan productos agroalimentarios como el porcino, el vino, la pasta, el aceite de oliva, el queso, las bebidas espirituosas o los productos preparados infantiles, entre otros. Con lo cual, si hay que crear un plan de contingencia, éste debe focalizarse en aquellos eslabones de la cadena donde más se depende de las importaciones de terceros países que sean básicas en momentos de crisis.

Con respecto a la segunda variable (precios asequibles), si bien algunos estudios no señalan evidencia concluyente de reducción en términos globales de la producción alimentaria al generalizarse la agricultura ecológica y de proximidad (“Organic agriculture and the global food supply”, Renewable Agriculture and Food Systems: 22 (2); 86-108, 2007), al analizarse por capítulos de producto sí se observan diferencias notables tanto en la producción como en la capacidad de alimentar a una misma población. En ausencia de un mercado agroalimentario europeo totalmente integrado (tal como ha evidenciado la pandemia), fragmentar el mercado fomentando los mercados locales conduce a tensiones en la oferta disponible y, por tanto, en subidas de los precios (Halberg y Sulser, 2006: “The impact of organic farming on food security in a regional and global perspective”).

Según este estudio enfocado a Europa y Norteamérica, pasar de un sistema de producción intensivo o súper-intensivo a un sistema basado en agricultura ecológica supone la reducción de entre un 25% y un 40% de los rendimientos por hectárea, mientras que sí mejoraría los rendimientos en los casos de cultivos poco intensivos y sin acceso a fertilizantes y otros suplementos.  Si en los próximos años el 50% de la superficie agrícola se cultiva bajo los actuales cánones regulatorios “ecológicos”, el impacto en los precios globales de las materias primas agrícolas se situaría entre un 6% y un 10%, lo cual supone un efecto muy importante sobre la inflación global.

Este resultado empírico debería ser tomado en consideración para redirigir las estrategias políticas antes señaladas de la Comisión Europea hacia las producciones “tradicionales”, es decir, aquellas que ya son prácticamente “ecológicas” dado que no se usan fertilizantes, pesticidas u otros productos químicos. Es el caso de la región de Salzburgo (Austria), donde la agricultura ecológica supone más del 50% de la superficie agrícola en uso, por delante de otras zonas como Severozápad (República Checa), NorraMellansverige (Suecia) o Calabria (Italia), todas ellas en torno al 30%. El nexo común de estas zonas es que siempre predominó mayoritariamente el sistema de cultivo tradicional.

En suma, en vez de poner como objetivo la “municipalización” de los mercados agroalimentarios con base en agricultura ecológica que pueda poner en peligro la estabilidad global del sistema alimentario europeo, es necesario poner el foco en la actual superficie cultivable gestionada de manera “tradicional”, con bajos rendimientos y cuya supervivencia depende de los pagos directos de la PAC.

Precisamente es aquí donde más sentido tiene plantear ecoesquemas y otras figuras de condicionalidad ambiental para, por un lado, llevar inversión a las zonas más deprimidas y, por otro lado, reconvertir cultivos y modos de producción sostenibles sin poner en riesgo los sistemas intensivos y súper-intensivos de alta eficiencia en el uso de recursos que son los que aseguran el suministro global de alimentos en la Unión Europea y, como sucede en regiones de España como el Levante o el sureste, es compatible ser eficientes con una menor huella carbónica e hídrica.

Con una política realista, basada en la vigilancia de los productos y servicios agroalimentarios dependientes de la importación y, al mismo tiempo, la reconversión de las zonas de producción tradicionales hacia la agricultura ecológica es como mejor puede la política europea avanzar en los próximos años, superando los conflictos existentes entre visiones encontradas como está sucediendo en la negociación de la PAC, y asegurando cumplir los principios fundamentales de la UE.

Si, en cambio, en en las instituciones europeas siguen conviviendo de forma contradictoria el “alma conservacionista” y el “alma campesina” (los primeros imponiendo lo que consideran como derecho al medioambiente pasando por encima de otros derechos fundamentales; y los segundos actuando como “buscadores de rentas” perpetuas para un sector como el agrícola que, en palabras del presidente francés Macron, debe estar fuera de las leyes del mercado), las políticas que se pondrán en marcha en los próximos meses y años poseerán sesgos perjudiciales para la capacidad productiva europea, en una constante pugna entre medioambientalistas y grandes receptores de subvenciones en grandes extensiones de territorio tradicional. Es necesario evitar que la UE se convierta en enemiga de sí misma.